社区

刚来到深圳这座城市的时候，我蜗居在南山区的一个小民宿里。 六个女孩共用一个房间，高低床，大家都是大学生或者上班族。有的女孩作息异常诡异，导致房间里一天20个小时都有人在睡觉，几乎不能放开手脚活动。 蜗居了几周之后，我找到了一份实习，趴项目现场，远在坪山。我不得不早晨5点起床，就着微弱的灯光找地方化妆，然后到长途巴士上补觉。 但是当我在长途巴士上醒来时，才发现由于灯光不够亮，我把脸化得太白了，这一路估计路人都在看鬼。 实习一周后，我联络了那个长腿的蛋壳公寓管家小哥哥。他之前带我看过一次房，但是这次我下定了决心。 我们坐在客厅中央签合同，他给我解释各种细节。当时的我身上虽有存款，但是由于实习期工资都不够一个月生活费，我接下了小哥哥强烈推荐的“租金贷，月付计划。” 我知道网贷的弊端，但是腾讯背书给了我安全感。 蛋壳给我免了押金，还有第一个月的部分租金。 我用上了可以打moba游戏的高速网，每两周会过来一次的打扫阿姨，舒适的app内水电费分摊结算，和急事随叫随到的维修服务。过了两天，我如愿地在深圳的冬日暖阳中醒来，拉开窗帘看到了美妙的自然光。 那晚，当管家小哥哥说到交服务费的时候，因为蛋壳给了折扣，我问他怎么计算？他眉头一皱，告诉我说，别走季付，季付最贵。 直到今年11月初，蛋壳公寓跑路的新闻在手机里刷了屏，我才彻底弄明白这是为什么。 图片来源：网络，这间房和我住的很像 简单来说，蛋壳是二房东。从房东手里租了房子，然后转租给租客。 这样的二房东每个城市都有，以公司性质的中介也有，个体性质的也有。这样的生意几千年前就有，大城市尤其多。 但是这里就带来一个问题。大城市的二房东，面对的租客更多是年轻一代，刚毕业工作不稳定，或者是考研党。手上没什么钱的年轻人，对租金尤其敏感，几百块钱的差价足够让他们咬牙放弃一个很中意的房间。 但是二房东要赚钱，开公司运营要成本，于是早些年北京的一些二房东在房子里打隔断，其他的房间哪怕付给房东一样的租金，那个多出来的房间就能赚钱。 绝一点的，甚至可以让租客睡客厅，或者让陌生人共享床位。 但是近几年的长租公寓，他们不想等，不想玩这么古老而且不酷的模式。他们认准了年轻人没钱、好面子、对租金价格敏感的客户画像，低价拿到好房间就是他们拒绝不了的维纳斯女神。对房东就更加简单了，只要给的足够高，拿下房东有多难？ 于是他们把房子低价租给租客，反而付给房东更多。这里还要加上蛋壳的运营成本，房子的装修成本，还有时不时的降价补贴活动等。粗浅地调查，我住的小区里的合租房，房东拿到的钱基本比房客交给蛋壳的钱多上200-400/房间。 这样魔幻得仿佛慈善一样的生意，背后的鸿沟自然是由金融杠杆来填补。 如果像我这样的租客选择租房，我们有四种方式来付租金。 第一种就是背上租金贷。在我决定签下房间的那晚，我先和腾讯旗下的微众银行签了为期一年的分期贷款，然后微众银行与蛋壳方面有合同。微众银行会把一年份的租金直接一次**给蛋壳，然后让我每个月还租金贷给银行，通过这种方式实现月付。 图片：每个月的还款 2019年，有65.7%的租客选择了租金贷。在这一模式下，蛋壳直接拿到了一年的租金。 现在的年轻人都受教育，素质高，拖欠房租的老赖事儿做不出来，所以银行可以把这种优质债务打包打包，卖给愿意接盘的资本市场，银行不亏。 如果不选择背租金贷，就是常规的季付，半年付，和年付。 然后，给房东的钱走的是季付或者月付，在蛋壳手上的一大笔暂时还不用付出去的钱，就可以为他所用。 淘宝当年吸收客户付款和付给卖家钱之间的时间差，大笔的沉淀资金滚出来的钱也成了马爸爸房子里的金砖。有了钱有了流水就好办事，蛋壳开始疯狂抢占市场份额抢夺更多房子，甚至不惜用几个管家车轮战加价劝诱房东这种战术。还剩下的钱，就拿去投资。 所以管家喜欢劝诱租客背租金贷，甚至愿意给到各种优惠，因为走年付虽然杠杆也高，但是这样的房客毕竟是少数。在这样的运营模式下，季付的杠杆比例是最低的，所以才要对季付的房客收取最高的服务费。 以这样的模式挤进二房东这样一个古老的行业，或许思路是没错的，但是其背后的风险也一目了然。今年疫情期间，租房市场几乎停滞，对长租公寓来说，不亚于关掉了病床上的氧气阀门，资金链一松动，蛋壳开始露出狰狞的獠牙。监管一收紧，长租公寓开始推骨牌，压不住的舆论带来退房狂潮，更不用说一路下行的股价和本身就风险极高的拿租金去投资。 似乎人人都能预测到蛋壳的结局。但是我们可以设想，如果没有疫情，甚至监管也放松，那么蛋壳期待的完美收场的结局是怎样的呢？ 若终于有一天，蛋壳发现自己已经占领了足够的市场，租客和房东都对自己的服务有了依赖，某小区的房子基本上被蛋壳包圆。这时候不坐地起价，更待何时？不用一次加很多，但是反正房东和租客的信息差还在，告诉租客今年涨了房租但是付给房东和上一年同样的钱，这个操作完全可以实现。 甚至不用扭亏为盈，只要流水能跑起来，大股东的跑车也就能跑起来。 这其实和一些电商、外卖平台用烧钱补贴用户进去，然后对形成依赖的用户用溢价慢慢赚回来是一个道理。在经济学中，形容这种通过亏损打开新生意的概念叫“入市壁垒”。路边开了新的餐馆，路人都会明白揽客期间会给到很多优惠，这些低于市场价格的菜品，既是商家进入市场的成本。 当然，不是每个商家最终都能活下来。低于市场价格所产生的成本，最终一定会被转嫁。有的新餐厅打折力度太大把自己打没了，成本转嫁到老板头上成了老板的债务。某小黄车经常搞免费骑，最后把成本转嫁到了拿不回来的押金里。后来美团这些实力背书，不用押金的单车重新占领市场的时候，其骑行价格明显比小黄车高上不少，但是尊重市场规律的他们活了下来。 而这一次蛋壳没能活下来，成本最终转嫁到了租客头上。 我在想，作为租客的我是有罪的。我以低于市场价格两三百的租金，享受了双地铁小区的房子，高速网、上门保洁、24小时报修、app帮忙分配水电费。不用操心公共区域卫生、人际关系、隐私安全、房屋纠纷，而这些，本应是租客和房东共同承担的责任。 薅羊毛的我终究被反噬，作为结果，我需要多付一个月的租金，这个已经算非常幸运了。但是平摊下来，其实我也并没有薅到多少羊毛。 我想起了1933年的美国，那些宁愿把牛奶倒掉，也不愿意让牛奶低价进市场的奶农。他们深知羊毛党会把低价牛奶再次转手，这样的结果会让自己农场停摆甚至不得不杀掉奶牛。为了保住自己生意的可持续性，他们选择把牛奶倒进农田，然后让市场上的牛奶维持一个稳定的价格。 诚然，长租公寓暴雷的本质原因，在于过度拉升的土地价格禁锢住了阶层，刚入大城市的年轻人没办法用手头的工资租到满意的房子，但是蛋壳又偏偏选择了以他们来打开市场。我不当精神资本家也不为他们说话，但是不得不赞叹这种商业模式的设计其实有他的高明之处，只是没能顺利趟过风险而已。 但是，如果我来晚了，父母辈也没有提早占领这些地段，加上我自己又没有足够的本事，这些黄金地段的好房子是为什么允许我低价住进去呢？ 要么会挣钱，要么会投胎，总得占一个吧。换句话说，就算蛋壳没有垮台，后期提房租而我的工资没有上去，我一定会面临和今天同样的困境。 大家都在骂蛋壳，在这里我不洗白蛋壳，他也确实做错了很多事情。 然而借这次机会，我更加清醒地认知到了自己认知上的盲点，自己为什么弱势的原因。我认为造成了今天的结果，我是有罪的。 社会疯狂内卷的今天，大家都不再提生存战争和淘汰，就仿佛他没有存在过一样。 昨天点外卖，我发现吃了好几次的烧鸭饭，那家店已经不再给我折扣了。现在要吃到一样的外卖，需要支付比之前高6块钱的价格，相当于一碗肠粉。 我叹口气，想了想烧鸭的美味，还是选择了下单。 关于蛋壳美股$蛋壳公寓(DNK)$ 蛋壳盘子玩太大，资金窟窿太大，堵不上，没有人愿意接盘，股价之前一度暴涨到5块多，翻3倍多。蛋壳虽然以长租公寓为掩护，看起来是个正经二房东的生意，实际操作却是变相庞式传销，利用资金错配搭建资金池，用新用户的钱来垫之前房东开销，所以判断其股价真实价值远低于现在的价格，退市在即。也许会像瑞幸咖啡一样，粉单见。