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在当前经济格局下，产业园区的发展正面临着前所未有的挑战与机遇。随着政策的调整、市场竞争的加剧以及产业升级的需求，产业园区如何适应新常态、实现转型升级，成为业界关注的焦点。

本期文章整合归纳明源不动产研究院发布的十篇关于产业园区发展趋势和策略相关文章，旨在为产业园区的未来发展提供多维度的思考及建议。

《产业园区，走到了生死关口》

《公平竞争审查条例》等新法规的出台与实施，对产业的招商运营格局产生了深远影响。新政下强弱分化加剧、旧策新用等产业发展的多元变化，促使产业园区寻求新的发展方向及策略。

各城市都应该因地制宜，学会“五看三定”，找到适合自身产业发展的战略；落实 “六法八到” ，执行可落地的招商战术。

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《城投变产投，大有可为》

2024 年产业赛道热点不断，众多“城投”更名“产投”，旨在寻求新增长点和业务战略升级。而当城投开始承担招商任务时，绝非是将原本纯粹的土地和基建内容加以包装，变为看似有内涵的产业这般简单。

实际上，对于城投公司而言，要想做好招商，离不开市场订单、成长资金、开放场景三大要素；要想做优发展，需锤炼自身“识马相马”的能力，并基于强链建链补链的思路，与地方政府齐心协力，共同聚焦产业培育，做到企业引得进、留得住、长得大、生得出，进而构建“不动产+产业链”投资的双飞轮，实现高质量发展。

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《一批产业园区，正在被淘汰出局》

这些年，随着产业发展步入深水区，产业运营逐渐成为许多园区的新利润增长点。如果把园区招商类比餐厅吸引顾客，那产业运营就是经营一家餐厅。

敏锐的“餐厅经营者”，需深度探寻其内在逻辑，用心管理核心产品、服务、合作、扩张发展，乃至资产、财务及安全等方方面面。同时，规避“美食城式”泛泛运营、“菜系混乱”无章运营、“国营餐厅式”僵化运营“三大忌”，促进产业向特色化、专业化、精细化转型。

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《产业园区，除了进化别无选择！》

产业园区历经40余年发展，从1.0初级阶段的基础设施建设，到2.0成长阶段的产业集聚，再到3.0成熟阶段的经济生态构建，以及未来的4.0产业社区转型阶段，尽管已经跨越了众多的关卡，但依然需要去迎接层层挑战。

供地方式、招商模式、运营模式等六大方面的演变，促使产业园区向着产业集群化、高端人才招引、以产促城精细培育、多角色资源整合、投运一体、产城融合等方向持续发展。未来，产业园区唯有继续不断探索和创新，以适应不断变化的市场环境和产业发展需求，才能获得可持续的高质量发展。

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《产业园区，没有捷径可走》

随着产业园区由“增量时代”向“存量时代”转变，传统的以土地红利为主的经营模式已不再可持续，产业园区必须转向更加精细化的产业运营模式。

在此背景下，理顺产业运营的思维逻辑，掌握深度产业运营服务能力就显得尤为重要。产业园区可以围绕产业运营的定位、用户、服务、盈利、玩法及团队建设，即修炼“定、研、服、盈、术、阵”“六大内功”，并因地因时制宜地创新运营模式，“想企业所想，忧企业所忧”，才能在日渐激烈的市场竞争中脱颖而出。

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《新一代产业园区，呼啸而来‍！》

随着城市发展迈向存量更新时代，地产行业亟需构建与趋势相适应的产业载体组织新形态。在此背景之下，主打“产城融合”的产业社区作为4.0时代引领者应运而生，且迎来 “天时地利人和” 的发展机遇。

纵观全国多个产业社区，虽发展水平各有不同，但都非常注重产业场景营造与“以人为本”的配套功能植入；而要想打造出更具吸引力的产业社区，则离不开创造力的激发，通过产业发展、生态环境、空间特征、活力场景以及文化品牌五维度的创新，打造有特色、有活力的产业社区，真正实现“以功能引人、以产业聚人、以安居留人”。

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《产业园区的招商难题，有解了》

步入4.0产业社区时代，产业园区招商模式从过去以地方政策为主导，逐步转为以产业要素+人才招引为主导。产业园区招商如同调理身体，唯有聚合要素放大“五行之力”，即通过重新组合“资本、产业链、政策、数字化、渠道”等要素，为企业提供紧密连接、环环相扣的落地支持条件，才能助力提升园区招商效率与效益。

此外，招商引资不仅要把企业引进来，更要贯彻“六大心法”，打通寻商、招商、留商、锁定、招商漏斗搭建、团队管理、渠道协同流程，让企业留得住，唯有这样才能产生长期效益，确保区域经济的持续繁荣。

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《现在产业园区招商，难如登天》

若以流媒体的形式拆解，招商可分为 “八到”——“看、查、问、来、收、选、签、投”。结合招商八到，园区招商可以看作一场海陆空协同作战的“战役”：前三个“到”涉及宣传与推广，需要“空军”侦察和战略部署；中间三个“到”是现场方案和价值打动，需要“海军”保障运输和支援；最后两个“到”是深度经营乃至长远合作，需要“陆军”攻坚和占领。

在产业园区招商中，每一“到”都发挥着独特且关键的作用，相互衔接，缺一不可。未来，伴随园区产业链与主题化的进一步深化，以“八到”作为核心逻辑的产业园区招商体系仍有待持续地探索和升级。

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《有些三四线城市，开始弯道超车》

一边是日益激烈的市场竞争，另一边是招商奖补禁令，未来产业的发展成为众多城市共同的难题。尤其对于经济和产业基础相对薄弱的三四线城市来说，缺乏明确的产业规划、精准定位与核心竞争力，同质化竞争激烈，面临的挑战更为严峻。

在此背景下，三四线城市需审时度势，从自身条件出发，挖掘产业潜力。一方面，深挖自然资源，敢为人先，探寻产业发展“逆袭之路”；另一方面，聚焦本土特色，发展文旅康养，打造产业转型“特色蹊径”，如此便有机会在众多城市之中实现产业逆势发展甚至弯道超车。

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《产业园区的厮杀，又加剧了》

纵览全国知名的文化产业园区，不难发现，它们都具有强大的IP。强大的IP提升园区的品牌辨识度与竞争力的同时，也刺激了消费需求。

“一园一打法”，不同发展阶段的文化产业园区，其 IP 体系构建的方式和路径存在差异：初期聚焦研发IP研发；扩张期可收并购成熟的IP；成熟期培育互动体验式IP项目。与此同时，为契合市场的变化以及消费者的新需求，也需迭代文化内涵，推动核心IP保质保鲜，进而在动态的市场竞争格局中保持核心竞争力。

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结 语

产业园区在发展进程中不断面临新的形势与挑战，从政策调整到市场竞争，从运营模式变革到招商策略创新，各个环节都在促使产业园区进行深刻的转型与升级。不同类型的产业园区也都在各自的道路上积极探索，有的在进退维谷中寻求突破，有的在转型浪潮中奋勇前行，有的则在特色发展道路上崭露头角。

未来，产业园区应继续适应时代变化，不断优化自身发展模式，提升核心竞争力，以在激烈的经济竞争中实现可持续发展，为经济增长注入源源不断的动力。

※ 原文作者简介：张帆，又名老笑，产业园区智慧运营实战专家。现担任明源不动产研究院副院长、产业军团总经理。明源不动产研究院产业军团，是由一群行业精英组成的专业团队。产业军团不仅拥有丰富的甲乙方产业实战经验，而且具备深厚的专业知识和敏锐的市场洞察力。通过创新思维和实践经验，致力于为客户提供卓越的行业解决方案，持续推动产业的高质量发展。潜心打造 “2+2+3”产业课程体系，助力企业实现“政策-战略-执行”的有效落地。