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$新世界发展(00017)$ 市值只余131亿元，满城争说。彭博收集最新大行报告，来自Jefferies（富瑞），上周五睇2元，较现价5.2元低62%。两周前，汇证报告睇5.6元。Jefferies与汇证，是看得最淡的大行。2018年，即郑志刚出任执行副主席翌年，新世界股份每4股合为1股，若非当年合股，现价为1.3元。

1️⃣ 彭博绘制的港股走势图，最远去到1985年。新世界历史高价166.14元（经供股合股调整），在1997年8月录得，现价较高价大泻97%，创彭博有走势图以来新低。

✏️ 较87股灾价低65%

由1987年10月股灾低位（恒指1,980）起计至今，新世界股价仍低65%。同期新鸿基地产（016，市值 2,104亿元）升11.1倍，恒基地产（012，市值1,126亿元）升16.9倍，同期恒指升9倍。

2️⃣ 2024财年（6月年结），新世界股东应占亏损197亿元；2025财年估计仍有减值拨备，股东应占亏损仍难避免。

彭博计算新世界2024财年「经调整亏损」76.17亿元，预测2025财年录「经调整盈利」14.52亿元（普通股盈利须先减永续债券利息，因而EPS 仅8仙，PE 67倍），相信过于乐观。新世界2024财年末期息停派，2025财年希望复派股息，不切实际。

✏️ 净借贷近千三亿元 未计永续债

3️⃣ 2024年6月底，新世界手上现金278亿元，长短期银行借贷1,565亿元（1年内到期占421亿元，1年期以上占1,144亿元），即净借贷1,287亿元，相对于股东资金总额2,249亿元，净借贷 / 股东资金总额57%。

然而，新世界有永续债劵363亿元，依例并非列作借贷而是视为股东资金。若视作借贷，则净借贷须增加363亿元，而股东资金总额则减少363亿元，净借贷 / 股东资金比例为87％。再假设中港物业跌价1成，则其净借贷 / 股东资金比率总额升至106%。如此比率，难获市场接受。

✏️ 宜售800亿元物业

假设永续债券视作借贷及物业价格下跌1成，净借贷 / 股东资金总额比率要除至55%，则新世界须沽售大约800亿元的物业。此时此刻，要在一两年内以合理价出售800亿元物业，恐怕不易。

4️⃣ 新世界大约持有3,400亿元物业，每5 ％的变化，即相等于公司市值的1.3倍，十分夸张。今年6月底，每股NAV 71. 5元，股价5.2元，PB低至0.073倍，亦是十分夸张。以下是假设物业价格不同跌幅，新世界仍来下的的NAV及折合的PB：

．物业价格跌10%，每股NAV降至58元，PB 0.90倍；

．物业价格跌20%，每股NAV降至44.5元，PB 0.12倍；

．物业价格跌30%，每股NAV降至31元，PB 0.18倍；

．物业价格跌40%，每股NAV降至17.5元，PB 0.30倍；

．物业价格跌50%，每股NAV降至4元，PB 1.3倍；

．物业价格跌53%，每股NAV负值8仙，负PB。

🎯🎯🎯 新世界现价5.2元。12月大行目标：Jefferies睇2元，汇证5.6元，大摩6.5元，星展6.82元，交银国际11.44元，平均睇6.47元，高出现价不多。

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