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房地产市场新的定位，被再次强调。 $贝壳(BEKE)$ $贝壳-W(02423)$

在刚刚结束的中央经济工作会议上，关于房地产市场的表述，除了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，还再次强调“推动构建房地产发展新模式”。

“新模式”是2021年中央经济工作会议中首次提出的，之后在多个层级很高的会议上被提及，今年4月30日召开的政治局会议上强调，要“抓紧构建房地产发展新模式”。

“新模式”频繁出现在官方重要会议中，信号已经非常明显：房地产市场变天了，不再是以前的市场了。

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何为房地产市场“新模式”？

“新模式”对应的是“旧模式”，在旧模式下，房地产是拉动经济增长的重要引擎，是城镇化率的重要推手，也是很多人的“造富机器”。

不过，随着我国城市建设任务基本完成，房地产供需关系发生了巨大变化，“旧模式”已经无法维系。和10年前比，如今中国城镇化率已超过65％，平均每户城镇居民家庭拥有1.5套房，随着中国人口增长放缓，住房需求也出现了新变化，“新模式”应运而生。

“新模式”意味着房地产发展已经告别了增量时代和卖方市场，进入存量时代和买方市场，市场需求从“有房住”升级到“住好房”。

在新的发展模式下，房地产的核心是“以人定房、以房定地、以房定钱”，而不是由地方政府和房地产开发商主导的“地产狂飙”。

今年4月30日召开的政治局会议上提出，要结合房地产市场供求关系新变化，以及民众对优质住房的新期待，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

一见财经注意到，这是2016年以来，政治局会议再次直接提及房地产去库存。在官方语境中，房地产存量时代已经悄然到来。

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“存量时代”并非一个简单的概念，已经实实在在的反映在市场上了。

目前在许多城市，存量房交易已经成为主体，二手房挂牌量、交易量都比新房大。近年来，北京、上海的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重或已超80%。

房地产上市公司华润置地上半年财报显示，该公司经常性收入（经营性不动产业务）利润贡献占比为51.4%，首次超过开发销售型业务。

无独有偶。

一站式新居住服务平台贝壳最近发布的三季报显示，该公司实现总交易额（GTV）7368亿元，同比增长12.5%，收入为226亿元，同比增长26.8%，净利润达11.68亿元。

表面上看，房地产市场目前依然处在调整状态，为何贝壳业绩是稳定的？这至少说明两个问题：

其一、房地产进入“存量时代”并非虚言，在新时代，新房规模比之前少了一些，但是居住需求还在，因此为房地产市场提供服务的各种平台，依然有发展空间。

财报显示，贝壳第三季度存量房业务GTV为4778亿元，同比增长8.8%，净收入62亿元；租房业务净收入39亿元，同比增长118.4%。

其二、“春江水暖鸭先知”，作为国内最大的房地产交易服务平台，贝壳早就洞察到了市场的巨变，及时采取了变革措施，在房地产“存量时代”提高服务水平。

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房地产“存量时代”，不仅产生了很多新的需求，而且为服务商们提出了很多新要求。

在“旧模式”市场下，房子少，是典型的“人找房”模式，现在市场切换到“房找人”模式，在以二手为主导的存量市场里，房源变得分散，客户选择半径变大。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东最近表示：“在市场调整的背景下，我们在房产交易服务业务上积极开拓，同时坚定打造更和谐的生态，通过‘门店积分制’等机制实施，帮助店东获得更好的收益，得到平台的价值回馈。”

贝壳的具体改变还包括：直营业务链家在健康经营的基础上持续推动创新和经纪人职业化；在家装家居和房屋租赁服务上，持续在产品、流程重塑和供应链等方面推进基础能力的建设；早早就推出“卖一买一”换房模式；在二手房交易中推出“好房”标准等。

此外，为了更好的保障购房者的权益，贝壳近年来“大招”不断。

去年6月，贝壳在苏州开启二手房交易“一站式”办理服务，购房者可以在交易当天完成贷款审批、税费缴纳、抵押登记、转移登记等手续，并自助打印领取不动产权证书。数据显示，贝壳苏州目前“一站式”服务占比超60%。天津、深圳、大连、宁波等多个城市也落地了不同程度的贝壳“一站式”服务。

今年11月14日，贝壳正式发布“平台级服务承诺”，并推出“3（全国）+3（部分城市）”平台级服务承诺专项，覆盖了佣金承诺、真实房源、物业欠费、房款安全、房屋漏水、电话营销等方面，并宣布设立1亿元的平台赔付保障资金，为选择贝壳的消费者提供更全面的服务保障。

今年11月22日，贝壳在郑州推出行业首个资金安全服务承诺：房产交易双方只需按照标准的流程进行房款支付，平台承诺对交易资金进行安全兜底。

数据显示，截至2024年9月，贝壳旗下门店达48230家，经纪人升至476420人。

贝壳已经具备了连接和留存优质服务者、在房源端建立起识别、维护和聚焦“好房”的能力。接下来最需要做的，就是如何让用户更快速、高效地选到好房子，这是房地产进入“存量时代”后，中介平台面临的新课题。