社区

贝壳刚发布了Q3财报，在市场调整背景下，贝壳核心经纪业务稳健发展，新业务收入占比不断提升，同时在保持充裕现金流、良好的风险管理的基础上，持续投入股东回报。

此次业绩电话会上，彭永东多次提到“笃定地看长”。尽管三季度市场出现阶段性回落，但924国新会推出多项重磅政策，926政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，而后上广深等核心一线逐步跟进，“四限”政策持续优化调整，五年期LPR下降0.25个百分点……政策密集出台的当下和未来，贝壳的“长”该如何看？

市场回暖预期超以往，新政效果正释放

随着5.17政策效果的退出和暑期淡季影响，三季度市场整体较为平淡，出现阶段性回落态势。而自9月末一系列地产及货币政策密集出台，梳理一下：

9月24日，国新会推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等。

9月26日，中共中央政治局会议强调要促进房地产市场“止跌回稳”，显示出国家稳楼市的决心。

9月29日，央行连发四项金融支持房地产政策，1、调整存量房贷利率，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度；取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。2、不再区分首套、二套住房，首付比例统一不低于15%。3、优化保障性住房再贷款政策。此外，市场利率定价自律机制发布了《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。

10月17日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五部门推出增量举措，落实存量政策，打出一套组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”，推动房地产市场止跌回稳。

10月21日，5年期以上LPR降至3.6%.......

住建部消息，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”。其中，全国新房和二手房成交总量环比增长5.8%，是2007年以来首次“银十”超过“金九”；同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现同比增长。住房城乡建设部有关负责人表示，10月份全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头，相信随着政策效应持续释放，房地产市场有望继续保持向好态势。

可以看到，近两月地产市场的回暖程度超过以往。在全国二手、新房市场交易迅速放量，一线城市领涨，价格也出现短期止跌的迹象的背景下，地产链上的企业都有了更多喘息的余地。

从投资的视角看，机构也给出了一些思路：

美银证券指出，虽然房地产市场仍然存在不确定性，且该行并未调高对房地产市场的预测，但认为贝壳的风险回报已变得更具吸引力。该行将集团目标价由62港元调升至73港元，评级由中性调升至买入，预计股息将会上升。

美林证券认为，贝壳是最近中国政策转变和潜在周期性复苏的主要受惠者。预计在此次复苏以及长期来看，其将超越市场增长。

人店网络外部吸引力提升，新房去化能力获市场认可

CRIC数据，百强房企三季度销售额同比下跌29%；相较行业颓势，第三季度贝壳存量房、新房GTV均实现双增长，第三季度，贝壳新房业务的GTV为人民币2,276亿，同比增长18.4%；存量房业务的GTV为人民币4,778亿，同比增长8.8%。

存量房GTV的增长得益于人店网络外部吸引力的提升。彭永东在《翻越第二座山，吹响集结号！——S写给贝壳全员的一封信》中所写的：“如果人店能够成为被社区邻里信任的“安居服务站”，将会迸发无限可能性”正在逐步兑现。

三季度以来，贝壳针对平台生态、门店运营等推出了一系列举措，对联网门店提供客户资源、收费优惠、合作网络、专业工具等一系列支持，助力门店获得更好发展，也进一步增强了对外部门店的吸引力，联网数量持续增加。报告期内，贝壳平台活跃门店数达到46,857家，同比增长14.6%，净新增近6,000家门店；活跃经纪人数达到423,400名，同比增长6.1%。

在新房方面，贝壳的聚焦打盘策略、渠道之外的增量价值以及过硬的执行能力、销售能力持续获得市场认可，合作界面进一步拓宽，目前已覆盖大部分的Top10房企。不仅合作项目数量在三季度创历史新高，总对总战略合作也持续破局。

新业务收入占比创新高，“第二曲线”成新引擎

第二曲线的增长，正成为贝壳未来发展的新引擎。

第三季度，贝壳非房产交易服务业务的收入同比增长54.3%，占总收入比例达到38.3%，相比去年同期提升6.8个百分点。区别于经纪业务以推进人店高效合作的重点方向，对于家装、租房等新业务而言，行业优质供给不足，且流程复杂，贝壳持续在产品、流程重塑和供应链等方面推进基础能力的建设，“品质”仍然是发力的核心方向。

家装方面，贝壳梳理各环节关键点、迭代施工方案、提升派单效率、扩大维修维保团队，工期进一步缩短、自营维修维保团队人数增加。三季度贝壳家装家居业务家装业务合同额、净收入、利润贡献率实现同比增长（合同额41亿元同比增长24.6%，净收入42亿元同比增长32.6%，贡献利润率达31.2%），实现基装工期加主材工期缩短至100天以内（99.5天）。

租房方面，贝壳持续强化品质服务能力建设，加强稳定去化渠道建设和运营。提供入住前检修、标准化交房、租客侧物业交割等服务，同步发力租后服务及内部运营提效，如对管家角色集中赋能、加强服务标准化建设等。截至三季度末，贝壳租房“新青年计划”在13个城市助力近2万名应届毕业生安居，省心租在管规模突破36万套（去年同期为超16万套），实现了关键运营指标同比改善明显。

现金流健康，股东回报持续提升显诚意

三季度，贝壳的经营性现金净流入4.5亿元，新房业务的货币化能力进一步增强。在三季度斥资约2亿美元大力度回购股票的基础上，剔除客户备付金的广义现金余额仍达到人民币763亿元，处于历史高位，贝壳当前的现金流和现金储备足以满足公司当前及预期的营运资金需求及长期资本开支。

新“国九条”出台后，企业回购、分红、增持以及投资者回报愈发受到关注。贝壳在这方面也做得不错，上个季度贝壳就扩大并延长股份回购计划，回购授权从20亿美元增加至30亿美元。自2022年9月回购项目启动以来，截至三季度末，贝壳已累计回购金额约14.9亿美元，回购股数占回购项目启动前公司总股本约8.1%。积极实施并主动提额，既反映了上市公司财务状况的改善和现金流的充裕，也体现了管理层对股价的信心增强以及积极维护股东利益的决心，具有多重重要意义。

长期主义、永续经营、做难而正确的事是贝壳的重点，在财报、电话会、公开信中被频繁提及。此次电话会中贝壳董事长彭永东讲到：“判断一个企业是否有永续的生命力来自两个东西，第一是要有“德行”，就是这个企业是不是在做正确的事，是否对这个社会有价值。第二，就是有创造性。所以我们现在在做的很多事情都是围绕着“做难而正确的事”、和创造性，去成为百年企业，实现永续经营这条主线。”

正是基于对社会价值和以信任为基础构建的客户关系的坚守，贝壳的“一体”经纪业务才能持续向好；而第二增长曲线的发展，新业务占比的持续提升也佐证了贝壳的创造力，未雨绸缪，开放地拥抱新事物。也正因如此，贝壳才在周期波动中具备了可以穿越周期的经营韧性，同时在市场复苏时也能成为主要受惠者。