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近几周，我们一系列政策措施试图挽救房地产市场，引起全球投资者的高度关注。高盛、IMF和标普的最新分析显示，尽管政策有所进展，但复苏道路依然充满不确定性。本文将从数据出发，客观评估市场现状、政策效果及未来可能的走向。

一、现状：从政策到市场的持续低迷

政府的政策努力

为了稳定房地产市场，近年来实施了多项政策，包括：

• 央行支持：向国有企业提供3000亿元人民币贷款，用于购买已完工但未售住房。

• 信贷支持：4万亿元人民币信贷支持促进项目完工。

• 城中村改造：10月推出的新政策旨在减少9%-11%的存量住房。

尽管如此，这些措施在短期内的效果仍然有限。根据高盛估计，2024年底前的可售住房库存供应量相当于两年以上的需求量。这表明，即使有财政刺激，库存压力短期内仍无法缓解。

数据揭示的问题

• 未售库存：中国住房库存可能达到93万亿元人民币（约合13万亿美元），远超2023年房地产销售总额（9万亿元人民币）。

• 新开工项目：2023年的新开工量（按建筑面积计）比2019年峰值下降了58%；2024年前八个月同比下降23%。

• 销售额下滑：标普预计，2024年全国房地产销售额将进一步下降至8.5万亿至9万亿元人民币，2025年可能进一步降至8万亿至8.5万亿元人民币。

这些数据反映了市场的深度低迷，也为政策带来了巨大挑战。

二、未来：拐点是否可期？

高盛的乐观预期

$高盛(GS)$ 认为，政府如果持续加大推进政策或将使房地产市场在2025年底前实现稳定。这些预测基于以下判断：

• 财政刺激力度加大：未来几年可能注入1万亿美元以支持市场复苏。

• 信心修复的可能：政策执行到位后，市场信心有望逐渐恢复。

然而，高盛也指出，如果不采取进一步措施或措施效果不理想，房地产价格可能面临再次下跌20%-25%的风险，将房价拉回至历史峰值的一半左右。

IMF与标普的担忧

IMF对市场复苏的态度较为谨慎，认为政策支持力度不足以扭转当前经济增速放缓的趋势：

• 经济增长受限：IMF预计，中国经济增速将在2023年达到4.8%，2024年降至4.5%。

• 财政压力：财政刺激可能增加公共债务，甚至引发国际贸易紧张。

$标普全球(SPGI)$ 则更为具体，认为资金和信心是稳定市场的关键：

• 融资条件不足：当前的再贷款机制仅占完工住房存量的4%-6%，远未满足需求。

• 开发商信心低迷：开发商在土地收购和新项目启动方面依然非常谨慎，2024年的新增可售资源占合同销售额比例将显著下降。

三、潜在风险与结构性障碍

国内因素

1. 需求疲软：消费信心和购房意愿的不足是最核心的障碍。潜在购房者仍在观望，担心房价进一步下跌。

2. 开发商流动性危机：随着销售额和利润率的下降，开发商的杠杆率升高，未来可能面临严重的现金流问题。

国际比较

IMF警告，中国房地产市场可能重演日本1990年代的低迷周期或美国2008年的金融危机。这些危机的共同点在于：

• 人口结构变化：需求减少加剧市场供需失衡。

• 通缩预期：资产价格持续下跌对整体经济信心产生长期负面影响。

四、投资者应如何看待？

从投资角度来看，当前市场环境既充满挑战，也潜藏机遇，但需要慎重评估风险：

1. 关注一二线城市动态 高盛认为，中国最大城市的房价回升可能成为市场复苏的前兆。投资者应密切关注这些区域的销售数据和库存变化。

2. 警惕短期波动 尽管政府有意设立“估值底线”，但市场仍存在下行风险，特别是在政策执行不到位或全球经济环境恶化的情况下。

3. 寻找债务重组机会 部分开发商可能通过债务重组改善财务状况，这为长线投资者提供了折价入场的可能性。

五、结语

中国房地产市场的前景，既需要依赖政策的持续推进，也需要市场信心的真正恢复。然而，任何复苏都可能是一场持久战，政策的效果能否如预期般显现仍存在很大的不确定性。

对于投资者来说，2025年可能是一个重要的时间节点。但在此之前，市场仍面临多重风险，需要冷静应对，不可盲目乐观。