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文 | 周公子

编 | 周星星

在引发市场强烈关注月余后，存量房贷利率降低的锤子终于在今天落地。从国新办发布会内容来看，预计存量房贷降幅平均在0.5个百分点左右，并统一了首套房和二套房的最低首付比例均为15%。

这具体是什么概念呢？

据央行数据，截至今年二季度末，全国新发房贷利率已降低到3.45%。而有多方统计显示，目前市场上的存量房贷的平均利率在4%左右，与新发房贷的差距刚好约0.5个百分点。因此，存量房贷如果下降0.5个百分点，存量与新发之间的差距将基本被抹平。

以纯商贷100万贷款30年，等额本息的还款方式来算，每个月月供约可节省300元，30年则约可节省11万元。如果是在一线城市，房贷总额高，每个月可省的利息不少，长期下来数字就更为可观了。

那么，在存量房贷落地后，你会选择增加消费额度，还是依然提前还款呢？

近两年来，虽然五年期LPR已经多次下调，但存量房贷的加点系数不变，居民“提前还款”的意愿还是比较高。从今年上半年的市场情况看，依然如此。

据国泰君安研报，今年2月份以来，全国银行间同业拆解中心发布的居民“早偿率”指数（CPR）加速上行，截至6月均普遍高于历史水平，而今年4月已达到历史高位，约为37%（刨除2023年10月的技术性调整）。总体上，反映出今年上半年人们提前还房贷的意愿依然比较强烈。

此外，从今年上市银行的半年报数据亦可侧面看出这一点。截至今年6月末，六大国有商业银行（中 $中国银行(03988)$ 、农 $农业银行(01288)$ 、工 $工商银行(01398)$ 、建、交、邮储）合计个人住房贷款余额为25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。而从近三年的财报数据看，六大国有商业银行的住房贷款在“个人贷款总额”中的占比虽仍是大头，但比例均在持续下降。

再从央行披露的数据看，截至今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，与第一季度末38.19万亿元的个人住房贷款余额相比，减少了4000亿元。

由此不难看出，在今天的政策落地之前，虽然存量房贷已随五年期LPR多次下调，但居民“提前还贷”的热情依然高涨。

一方面，这与存量房贷和新发房贷依然存在较大利差相关，另一方面，也与近年来人们的资产收益率持续走低相关，即稳健或无风险的理财、存款收益率无法跑赢存量房贷利率。比如，大额存单利息近年来持续下行，目前市面上年化收益超3%的存单已经难觅。

因此，对于仍在纠结是否要提前还贷的客群而言，前一个影响因子已经基本拉平，主要是参考后一个影响因子：资产收益率能否跑赢存量房贷利率。

但无论是否考虑提还，此次存量房贷利率下调都是实实在在的利好，并且基于目前银行息差持续缩窄的情况看，0.5个百分点或许已经是对居民最大程度的让利。

据wind统计，截至今年上半年，42家A股上市银行的净息差平均值为1.64%，较上年又缩窄了0.21个百分点。

银行也压力山大，但为了让利居民，提振消费，还是得响应政策降。很高兴，小周一年多以前打出的信心一枪《降低存量房贷利率，可行吗》，在今天见证落地了。

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