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导读：

• 一年狂涨75%，工业地产龙头能否守住王位？

• 业绩超预期，零售地产巨头如何应对未来挑战？

在刚刚结束的2024财年内，全球房地产市场受到多重不利因素的影响，利率上升、通货膨胀以及经济增速放缓等等，都对地产公司的营收以及物业估值产生了严重副作用。

但是，在困境之中也蕴含着许多机遇。

我们今天要分析的两家公司，面对动荡的经济环境，不仅实现了营收增长，同时还投入更多资本进行公司的战略转型，提前布局未来五至十年内的发展。

一年狂涨75%，工业地产龙头能否守住王位？

财报表现

作为澳大利亚规模最大的上市地产集团，Goodman Group（ASX: GMG）在过去一个财年内股价上涨了75%（图），此次的财报再次展现了其在工业地产领域的绝对领先地位。

2024财年内， Goodman Group的经营利润达20.49亿澳元，同比增长15%；每股收益（EPS）同比增长14%，两项关键指标在过去5年内都保持稳定增长；管理的总资产规模也达到了创纪录的787亿澳元。

主营业务发展与转型

得益于电子商务的快速扩张以及高效供应链管理的重要性，全球对于物流和仓储空间的需求仍在持续攀升。在澳大利亚，优质工业空间的需求仍然超过供应，尤其是在靠近主要交通枢纽的黄金地段。

Goodman Group的运营战略也正是开发和管理城市区域内需求旺盛的高质量物流和仓储空间，这个赛道的进入壁垒相对来说会更高，因此整体供应也比较有限。尽管本财年内全球大多数国家的经济发展都非常缓慢，对物流和仓储物业的租户整体需求产生了周期性的不利影响。但Goodman Group持有的物业在整个市场内都属于相对稀缺的资源，客户粘性非常高。

另一方面，人工智能以及云计算等技术的快速发展，导致全球数据储存需求激增，为GMG带来另一种工业地产项目的开发机遇——数据中心。这是GMG近年强势押注的重要板块，也是公司未来长期增长的关键所在。

数据中心的投资规模通常较大，除了必要的电力、水力和基础设施之外，工业用地的获取至关重要，而这正是GMG的独特优势所在。不同于许多其他数据中心开发商，GMG在工业地产领域已有30多年的深耕经验，拥有充足的土地储备，可用于开发大型数据中心。在工业用地稀缺的国家，例如澳大利亚，GMG凭借其丰富的土地储备，能够保持市场中的主导地位。

截止到2024财年，GMG已经在全球13个主要城市开发数据中心，占GMG在建开发项目规模（Work in Progress - WIP）的40%，约52亿澳元。开发完成后，数据中心的最终价值将高达800亿澳元，总容量将达到5.0GW，并将大量出租给亚马逊、微软和谷歌这类超大型客户，其中亚马逊已经是GMG的最大客户。

因此，在宏观环境不乐观的前提下，仍然可以推动开发需求以及租金增长，全球工业物业的平均出租率高达98%，北美地区甚至实现了0空置率。

虽然在电子商务和人工智能的推动下，GMG的业务不断增长，但全球经济放缓和利率上升不可避免地对地产估值造成负面影响。央行加息导致GMG的加权平均资本化率从去年同期的4.5%上涨5.2%，使公司以及合资企业的地产组合出现了51亿澳元的资本减值，因此本财年共计亏损9890万澳元。

发展前景

当前公司的资产负债表非常强劲，杠杆率与之前两年内保持在同水平，仅8.5%，而且直至2025年底都没有即将到期的债务融资；流动性也非常充足，持有的可用现金有38亿澳元，另有合资企业提供140亿澳元的额外流动性。同时，分红依然保持在每股30澳分的水平，将剩余利润用于再投资，为资本密集型的数据中心提供充足开发资金，以促进公司的有机增长。

尽管目前GMG的业务核心依然是物流仓储，但数据中心已经成为未来长期增长的主要驱动力，而且公司目前正在全球范围内加速开发，预计将在2025年底之前启动大量优质项目的建造活动，进一步提高数据中心在资产组合中的占比；在未来5年内，公司的业务核心将彻底从仓库转为数据中心。

GMG在过去十年内的股价收益远远跑赢同类公司和其他主要大盘指数，尤其是5年和10年的长期收益率更为惊人。尽管公司在短期内仍将面临高建造成本、以及高资本化率对地产估值带来的负面影响，但中长期的数据中心转型策略以及优质工业地产的稀缺性，为股价的长期上行趋势奠定结实的基础。

业绩超预期，零售地产巨头如何应对未来挑战？

财报表现

Vicinity Centres（ASX: VCX）作为澳大利亚最大的购物中心运营商之一，2024年的财报交出了一份满意的答卷。在全球经济不确定和消费者支出波动剧烈的情况下，VCX依然提升了财务表现和整体商业物业资产组合的质量，业绩超出市场预期。

在高通胀的压力下，生活成本急剧上升，2024财年下半年的销售增速放缓。但零售商的信心非常强劲，本财年内签订超过2000笔新租约，出租率进一步攀升至疫情前的最高水平，高达99.3%；另一个零售地产行业的关键指标——租赁利差（新租约与即将到期租约之间的差距）为1.1%，尽管与上半财年的3.3%比相差甚远，但远高于去年同期的0.3%。在这两项数据的加持下，推动租金收入增长至2.95亿澳元。

更受市场瞩目是，法定净利润（Statutory Net Profit）同比增长100%至5.47亿澳元。惊人涨幅背后的主要推力是，Vicinity Centres在本财年内以较账面价值9%的溢价，出售了7个非核心资产，价值共计5.5亿澳元，所带来的资本收益直接体现了在净利润的增长中。除此之外，净物业收入（Net Property Income）在正租赁利差和高出租率的推动下，同比增长4.1%，也进一步强化了净利润的增长。

主营业务发展与转型

尽管零售业整体因宏观因素而表现不佳，但Vicinity Centres依然实现了稳健的业绩增长，这和公司的核心经营策略密不可分。

Vicinity Centres一直以来在高端零售物业市场中占据主导地位，尤其是有南半球最大购物中心之称的Chadstone，估值超过33亿澳元，仅这一项资产变占Vicinity Centres全部资产组合的23%。还有其他耳熟能详的Emporium Melbourne和The Glen等等，这类高品质和地位位置极佳的高端购物中心表现尤为突出，相比于其他零售物业更具韧性，可以穿越周期。

因此，Vicinity Centres在财年内也进行了两部分的战略转型。

一方面进行战略性资产剥离，正如上文中提到的，完成了价值5.5亿澳元资产的出售，主要为位于次级市场，或地理位置相对不那么优越的中小型郊区购物中心，辐射范围比较有限，租户结构也较为简单。并且将在2025财年继续完成价值约2.5亿澳元的非核心资产剥离。

另一方面，出售获得的资金将用于购买更多高端零售物业，以及升级和开发已有的项目。在过去一年的时间内，Vicinity Centres成功将资产组合中高级零售物业的占比，从53%提升至63%，为未来长期营收增长创造更多条件。

高级零售物业为Vicinity Centres带来的另一个优势，便是促进资产组合估值的稳定和增长。一方面，可以吸引更多优质租户签订长期租赁协议，提高出租率；而Vicinity Centres作为这类稀缺资产的业主，也会拥有更强的议价能力，从而可以保证租金每年稳定的涨幅，促进收入稳定增长。

因此，在下半财年资本化率相对较为稳定的环境下，Vicinity Centres的净估值增长0.1%，整体资产组合估值上涨2.3%。虽然整体涨幅较小，但考虑到宏观环境的不利影响，每股净有形资产的上涨也证实了Vicinity Centres的高端零售物业更具韧性的特点。

发展前景

纵观今年各类商店的零售增速，可以明确看出各类餐饮业和休闲活动的增速最快，这也是电子商务所无法替代的部分；而出现负增长的部门主要是百货商店、服饰和鞋类、珠宝以及家居用品，这也恰巧是受电子商务冲击最严重的区域。

因此，除了剥离非核心资产，收购更多高端购物中心之外，Vicinity Centres还需要面对来自电子商务的激烈竞争。Vicinity Centres在近年内已经对Chadstone进行了部分区域的升级与调整，开放了更多餐饮和休闲娱乐场所，吸引更多顾客进行线下消费。待明年进一步完成资产组合的优化后，也将释放出更多资金对更多持有的购物中心进行改造与升级，增加客流量，从而带动其他部门的销售。

随着通胀的降温，央行也将在之后开启降息周期，宏观环境的走向对专注零售物业的Vicinity Centres来说是重大利好，预计2025财年的零售增速也将进一步改善。

纵观过去一年的股价走势，在零售业整体承压的大环境下，尽管股价出现了多次起伏，但整体依然保持上涨的态势。而从中长期来看，零售物业的基本面都将受到澳洲人口增长的强力支撑。

作者：Rebecca Gong

编辑：Gray

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