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Cell Tower房地产投资信托基金行业概述

近十年来相对默默无闻的新兴Cell Tower（信号塔）房地产投资信托基金，通过不懈的增长已成为电信和房地产领域的主导者。在Hoya Capital Cell Tower REIT指数中，我们追踪了三种市值超过2000亿美元的Cell Tower REIT：American Tower（AMT），Crown Castle（CCI），SBA Communications（SBAC）和拥有大型光纤电缆网络的Uniti Group（UNIT）。

信号塔房地产投资信托基金在2020年连续第六年跑赢基础广泛的股票房地产投资信托基金指数，在今年年初表现异常落后之后，这些房地产投资信托基金在上个月表现强劲。按市值计算，房地产行业最大的三个Cell Tower REIT现在占REIT总市值的近五分之一。信号塔房地产投资信托基金仍然是房地产投资信托基金行业中少数几个剩余的“增长引擎”之一，而冠状病毒大流行并没有为减缓这一趋势做出任何贡献。

信号塔房地产投资信托基金在房地产领域的相对优势与其在电信行业的主导地位相形见绌，因为这些房地产投资信托基金控制着美国近75％的无线通信基础设施。这些房地产投资信托基金是美国四家全国性蜂窝网络运营商的房东：AT＆T（T），Verizon（VZ），T-Mobile（TMUS）和DISH网络（DISH）。尽管此租户基础高度集中，但铁塔所有权业务更加集中。这些Cell Tower REIT拥有美国100-150k投资级宏蜂窝基站中的50-80％。

在推出3G，4G和5G无线网络的过程中，这种有利的竞争地位赋予了这些REIT巨大的定价权，这已转化为令人羡慕的股东回报。尽管4G网络在亚马逊（AMZN）以及Uber（UBER）和Spotify（SPOT）等应用程序的引领下为我们带来了“流媒体”和“电子商务”时代，但5G网络有望刺激由技术推动的新一波技术创新。

5G网络每座塔需要多达10倍的物理天线，而信号塔REIT通常会在每次增量设备升级后为每座塔争取更高的收入。Gartner估计，得益于苹果（AAPL）iPhone 12的成功发布，到2020年，全球5100台智能手机的销售量为2.13亿部，预计2021年的销量将翻一番，达到5.3亿部以上，占全球销量的35％。随着越来越多的5G设备在消费者手中，随着运营商争夺5G网络至高无上的地位，预计未来五年网络支出将大幅增加。

美国三大运营商现在拥有“全国性” 5G网络，该网络主要是通过升级现有宏塔上的设备而构建的，升级周期至少将持续到下一个十年。在人们担心小型蜂窝网络或低轨道卫星网络使信号塔不再使用的情况下，我们继续讨论在面临监管、物流和经济挑战的情况下，高功率宏信号塔如何提供最经济的网络覆盖范围和容量组合竞争技术。引用有利的供求动态，我们一直看好Cell Tower REIT，并且认为这些Towers将成为下一代无线网络必不可少的“枢纽”。

面对这些不利因素，Cell Tower REITs在2020年再创辉煌的一年，AFFO（经调整后的运营资金）增长近9％，并且没有放缓的迹象。tower房地产投资信托基金预计与T-Mobile / Sprint合并相关的客户流失率将在未来三年内压低同店业绩，但收益电话评论表明，来自Dish的增量收入应足以抵消这一拖累。2021年的指导方针要求加快收入，EBITDA和AFFO /份额增长，但盈利季节的重头戏是American Tower提出的到2027年实现两位数的AFFO年度增长的“理想”指导目标。

上个季度，我们讨论了最近的回调似乎是期待已久的购买机会。尽管“闪购”可能已经结束，但塔式房地产投资信托基金不断为我们的理论提供支持，即以增长为导向的房地产投资信托基金一直被低估，这一主题适用于住房、电子商务和技术领域的其他“基本”房地产投资信托基金。与我们在“大型房地产投资信托基金永远不便宜”中讨论的人造住房房地产投资信托基金类似，基于过去五年的静态收益指标，手机信号塔房地产投资信托基金似乎显得“昂贵”，但其平均FFO年均增长9％，过去几年股息平均增长27%。

信号塔房地产投资信托基金的表现

尽管2020年末表现不佳，Cell Tower REITs仍以7.25％的总回报率结束了这一年，而Equity REIT指数的总回报率为-8.00％。

自3月8日以来，Cell Tower REITs上涨了近20％，今年以来上涨了7.3％。由于其国际影响力，AMT在引领去年之后在2020年反弹。与美国市场相比，欧洲和印度市场仍然落后。AMT继续保持外部增长的态势，宣布在2021年初进行两次收购——以35亿美元的价格收购InSite Wireless Group，后者在北美拥有1400座塔，以及以94亿美元的价格收购Telxius Tower，后者在德国拥有31000座塔，西班牙，巴西，智利，秘鲁和阿根廷。

深入研究手机信号塔行业

T-Mobile现在完成对Sprint的收购，这项合并有望扩大行业内的竞争和网络支出。第四个竞争对手DISH Network雄心勃勃的计划即使未能实现，人们期待已久的合并也为合并后的T-Mobile提供了参与5G军备竞赛的弹药和资本。

信号塔相对稀缺，再加上这些塔对网络的绝对必要性，即使过去二十年来潜在租户的数量已减少到只有四个国家级运营商，REIT仍具有强大的定价能力。在美国，供应增长非常有限，因为通过本地许可流程存在很大的进入障碍，并且由于托管的经济性与建造单租户塔的经济性有关。相对于其他房地产行业及其信号运营商租户，信号塔所有权是一项高利润业务，通过在现有的塔中添加额外的多个租户来驱动，因此具有显著的运营杠杆。

典型的手机信号塔根据物业位置和信号塔下方地面设备的数量，运营来自多个运营商的设备和租赁费率。信号塔租赁的租期通常为5-10年，每年固定费用具有多种续约选择。但是，手机信号塔房地产投资信托基金仅拥有其约三分之一的土地，并通过长期的地面租赁来控制其余土地，这是潜在的长期风险来源。信号塔房地产投资信托基金部门的EBITDA利润率通常平均约为60-65％，朝房地产领域的高端发展，相对于其他房地产投资信托基金行业，所需的持续资本支出最低。

我们继续将固定无线宽带视为5G真正的“杀手级应用”。无线宽带在他们的核心有线业务具有竞争威胁，Comcast（CMCSA）和Charter（CHTR）主要是通过从现有的运营商“租用”容量为所谓的电池业务展开竞争， “移动虚拟网络运营商”（MVNO）以补充其公共WiFi网络开展竞争。信号塔房地产投资信托基金也将从“边缘”网络架构中受益，数据中心的物理位置非常接近最终用户或无线网络集线器。

同时，埃隆·马斯克（Elon Musk）的SpaceX在其雄心勃勃的名为Starlink的低轨道卫星（“ LEO”）网络上取得了进展，该网络最终将提供固定宽带服务。尽管一些投资者担心LEO网络可能会取代信号塔，但电信分析师以及Elon Musk本人却认为，与其他竞争对手相比，这些网络更可能成为租用REIT的租户。埃隆·马斯克（ Elon Musk）指出，没有任何一家公司成功地建立起可行的LEO网络，并向记者评论说：“这远没有确定。” 亚马逊、苹果、谷歌（GOOG）和微软（MSFT）），同时还是新兴运营商的间接参与者和合作伙伴。

信号塔房地产投资信托基金股息收益率

信号塔房地产投资信托基金的平均股息收益率为2.3％，远低于市值加权房地产投资信托基金行业的平均股息收益率3.3％。话虽如此，在2020年席卷REIT的股息削减和停牌浪潮中，信号塔是为数不多未受波及的房地产行业之一，并且过去五年的年均股息增长强劲，平均达到27％。Cell Tower REITs保留了大约一半的自由现金流，为外部增长和额外的股息增长留有足够的自由现金流。

在该行业中，我们注意到在分销方面只有Crown Castle像“典型的REIT”一样，支付了3.0％的健康股息收益率，大约是其可用现金流的80％。同时，美国铁塔的收益率较低，仅为2.0％，而SBA Communications的收益率则为0.8％。AMT，CCI和SBAC这三个REIT在2020年提高了股息，而AMT，SBAC和UNIT今年又增加了三笔股息。到2021年的十二周，已有51个股票REIT筹集了资金。

信号塔房地产投资信托基金的牛市与熊市

以下是投资者看好Cell Tower REIT的五个原因：

以下是投资者看空Cell Tower REIT的五个原因：

关键要点：5G主导权

信号塔房地产投资信托基金从近十年中脱颖而出，已发展成为电信和房地产领域的主导者。但是请记住，对于“替代用途”有限的房地产行业，应给予一定程度的估值折扣（与通讯塔一样）。长期以来，强大的竞争地位一直是电信领域的特权，但是无线网络的物理性和经济性表明，高功率宏通信塔将继续成为移动网络的“枢纽”。

与我们对住宅和工业房地产领域良好的基本面相似，我们看到Cell Tower REIT领域供应有限和需求旺盛的趋势将持续到下一个十年。Cell Tower REIT在2020年又是辉煌的一年，FFO增长近9％，并且没有放缓的迹象。上个季度，我们讨论了最近的回调似乎是期待已久的购买机会。尽管“闪电销售”可能已经结束，但Cell Tower REITs继续为我们的理论提供了支持，即以增长为导向的REITs一直被低估。

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