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文 / 港股君 出品 / 节点财经 作为168天就通过了港交所聆讯的内地房企，祥生控股集团（或简称“祥生”）近日公布了上市以来的第一份年度成绩单。 公开信息显示，祥生控股于2020年11月18日在港交所上市。4个月后公司便成功纳入恒生综合指数，获得了列入港股通的准入条件。此外，招银国际、建银国际等各大投行从持续增长能力、全国土地布局与财务健康水平等角度，纷纷授予祥生控股集团首次买入评级。 祥生控股集团的这份成绩单，有没有辜负机构和投资者的期待呢？ / 01 / 稳健发展，全国布局 据祥生控股集团2020年业绩报告显示，公司去年总营收为466亿元（人民币，下同)，同比增长31.3%，2018年-2020年三年复合增长率达到81.3%；归母核心净利润27亿元，同比增长约16.7%；净负债率降至136%，同比大幅降低225个百分点；现金及银行结余243亿元，较去年同期大幅增长249.1%。 业绩稳步增长的同时，核心指财务标也稳健向好，是祥生控股集团这份年报给外界的第一印象。 从地产公司较为关键的销售数据来看，2020年公司合约销售额实现781.68亿元，较去年同期增长25.1%；归属本公司权益合约销售面积567.2万平方米，同比增长2.5%;归属本公司权益合约销售均价为13781元/平，较2019年同期增长22%。 祥生控股集团管理层表示，取得这样的成绩，是公司坚持落实“1+1+X”投资策略，进一步完善全国布局的正常结果。所谓“1+1+X”，即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局，这是以世界级城市群为基础，由内向外建立三个梯次的纵深发展观。 图片来源：祥生控股集团官网 正是得益于这种深耕核心城市的同时，积极开拓全国新城市的成功策略，祥生控股集团取得了相当理想的销售成绩。比如，在权益销售额20亿元以上的城市中，祥生持续深耕的绍兴、杭州、宁波、温州等城市的权益销售额均超过40亿元。此外，南通、合肥等城市是祥生2020年首入的城市，进入市场不过短短半年左右，就分别实现权益金额35亿元和20亿元。 数据来源：祥生控股集团财报 此外，祥生控股集团在全国市场的表现也可圈可点。比如在内蒙古的呼和浩特、山东的济南，权益销售额也都超过了20亿元，是公司未来增长潜力很大的市场。 年报显示，2020年祥生控股集团的土储规模也相当可观，且全国化布局持续深化。其中，新增项目46个，合计应占总建筑面积达696万平方米，收购地块的平均成本约为4837元/平方米，新进入合肥、南昌、南通和宿迁等城市。 总体来看，截至2020年底，祥生控股集团在全国45座城市拥有应占土地储备总量为2332.8万平方米，累计项目达218个，布局上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西等11个省份45座城市。基于公司“1+1+X”的战略指引，祥生已成功实现了对全国一二三四线城市的全覆盖布局。 / 02 / 丰富融资渠道，各项指标向好 在销售业绩稳步增长的同时，2020年报显示，祥生控股集团的各项财务指标也在逐步好转。 2020年，祥生控股集团的资产负债率降至90%，资产负债率实现四连降，资本结构持续改善。同期，得益于销售的快速提升和回款速度的加快，祥生控股现金及银行结余（包含受限制现金）约为243.05亿元，同比增长249.1%。 数据来源：祥生控股集团财报 另外，从净资产来看，2020年底，祥生控股集团的净资产达到160.37亿元，同比增长幅度达到168.4%，连续三年持续呈现高增长的状态。同时，祥生控股集团的现金短债比提升至1.1，剔除预收款后的资产负债率与净负债率同步实现大幅下降，净资产负债比率从2019年同期的3.6下降至1.4，降幅明显。 对此，建银国际研报认为，祥生控股平均融资成本有望进一步改善。从2019年12月合约负债人民币810亿元来看，祥生控股已锁定2020至2022年预测期间的70%的收入。在行业趋势及地价升幅超过房价升幅的背景下，预计祥生控股在2020年至2022年预测期间的毛利率将回归22.1%至22.9%的正常区间。 建银国际进一步指出，随着公司自2019年以来审慎拿地及扩大股本基数，凈负债率得到改善，预计于2020年至2022年将分别降至91%、77%及和76%。祥生控股集团的短期债务比率、现金短期债偿付比率及其他财务指标逐步改善，预计最终将降低其平均融资成本，满足“三道红线”的要求。 / 03 / 新的起点，打造四大产品线 从诸暨到杭州、从杭州到上海乃至全国，作为最新一个登陆港股的千亿房企，祥生控股集团近年来的实现了有质量的快速发展。在规模进阶逐步获得行业认可的同时，2020年祥生控股集团也开始逐步获得资本市场关注，并于11月成功登陆港股。 如今，交出第一份年度成绩单的同时，祥生未来战略步伐也逐步确定。祥生控股集团董事会主席陈国祥曾公开表示，对祥生控股集团来说，登陆资本市场是一个新的起点，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下迈向新的台阶。 节点财经(ID:jiedian2018)分析认为，随着房地产行业的持续发展，产品品质即房子的质量、体验、设计等元素变得越来越重要，也成为考验房企核心竞争力的标准之一。 2020年，祥生在产品塑造端构造了“全龄段、强客户体验、注重家庭全生活周期体验”的当代城市生活体系，经过一年多的精研打磨，升级推出樾系、府系、云境系、TOP系全新四大产品线。 图片来源：祥生控股集团官网 祥生的四大产品体系，是建立在对客户群的分类和细化基础之上，更加符合客户和市场需求。比如云境系产品用“全景全享、左邻右里、爱家健住、幸福+”四大空间，辅以“品质人文、幸福增值、生活健康、智能物联”四大服务体系，造就了云境系的极致居住体验。 祥生控股的产品打造能力，也获得了业内广泛认可。克尔瑞发布的2020年TOP100产品力年度评选中，祥生的境系入选“十大轻奢精品产品系”、主打“文化底蕴”牌的府系作品祥生湛景“星合映”项目获评“中国十大品质作品”。 房地产行业进入下半场，在产品力的竞技赛道上，房企实现从品质标准化到差异化的升级，也成为当下房企发展的必然趋势之一，好的产品不仅决定了用户的口碑，更决定了未来房企能否走得长远。 而除了产品上的精雕细琢外，祥生也通过“量身定制”的服务，更多地满足客户对生活、空间和精神文化等多层次的需求。致力于为更多家庭提供更全面周到的幸福服务，为客户提供涵盖全生命周期的趣生活服务体验。 2020年已经过去，祥生控股集团的首份年报展现出的稳增长、均布局、降负债和优产品等亮点，对获得资本市场信心至关重要。房地产的后千亿时代，“港股新秀”祥生控股集团的表现值得期待。 节点财经声明：文章内容仅供参考，文章中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，节点财经不对因使用本文章所采取的任何行动承担任何责任。