社区

报告要点：

1.政策动态

➤国家发改委及福州、昆明等地发布相关政策，内容涉及推动基础设施公募REITs常态化发行、支持工改商供应等多项内容

2.市场表现

➤大宗交易：2024年7月，中指数据监测到大宗交易22宗

➤商办用地：2024年1-7月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅增长2.0%、6.0%

3.行业动态

➤企业动态：华润置地等头部企业发布2024上半年经营性物业板块业绩，格力地产计划收购珠海免税集团不低于51%的股权

➤项目动态：北京苏宁生活广场改造项目凯德·汇新大厦7月17日启幕，华润万象生活首个PPP模式项目深圳大运天地开业

➤品牌动态：海伦司打造社区空间为基础的全新商业模型，海底捞旗下烤肉品牌“焰请”华东首店落地义乌

➤融资动态：2024年1-7月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约515亿元，同比下降37.3%；华夏大悦城购物中心REIT正式获批，华夏首创奥莱REIT正式发售

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政策动态

1.国家发改委推动基础设施公募REITs常态化发行

7月26日，国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。《通知》以构建常态化发行机制为目标，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进申报推荐制度，进一步明确审核内容，优化政策空间，简化推荐程序，压实各方责任。

具体来看，与试点阶段相比，基础设施公募REITs底层资产进行了扩围：增加了市场化租赁住房、养老设施等资产类型；与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产。收益预测方面，常态化发行阶段国家发展改革委不再对项目未来收益率提出要求。合规方面放宽部分资产扩募要求；提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%，但仍禁止回收资金变相用于商品住宅开发项目。此外，《通知》不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求；简化工作流程，取消前期辅导环节；同时进一步完善流程设计，压实相关各方责任，严格“退回”措施。

从市场表现来看，2024年前七个月共成立公募REITs产品11支，发行量超270亿元，与历史同期水平相比创新高，公募REITs扩容提速态势显著。从房企角度来看，《通知》对底层资产类型进行了扩围，较大程度上丰富了公募REITs的底层资产范围，为企业拓宽了相应的融资渠道，为更多类型的资产投资提供了退出通道，将进一步激发市场活力，有利于提高市场对于长租房、商业、办公等项目的关注度。

2.昆明原则上暂停新的商业办公用地供应

7月8日，昆明市政府发布《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》。其中提到：根据市场需求及时优化土地供应结构，除企业自身确有需求外，原则上暂停新的商业办公用地供应。对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于养老、文旅、体育等新兴产业项目的开发建设。对已出让尚未建设的商业商务用地，房地产开发企业可向属地政府（管委会）提出申请，经属地政府（管委会）研究同意，可适当降低商业商务用房开发量。

3.黔南州瓮安县支持商改住

7月10日，瓮安县政府发布《瓮安县促进房地产市场平稳健康发展十六条措施》。其中提到：支持企业商改住政策。鼓励房地产企业将现有商业地产库存在符合规划条件和满足消防需求的前提下，按程序改建成住宅、办公用房、公寓、车库等用房，水、电、燃气、物业收费价格按改后的物业标准收取。

4.福州可将城区低效存量工业仓储用地改为批发市场、旅馆用地

7月12日，福州市政府发布《福州市人民政府办公厅关于城区低效存量工业仓储用地改为商业用地的实施意见（试行）》。其中提到：福州市四城区二环路以外区域（不包含鼓楼区、台江区和仓山区金山工业园区橘园洲片区，晋安区福兴经济开发区、金城产业发展和古城保护中心、金城民营科技工业集中区）符合要求的存量工业或仓储用地，经市政府批准，土地使用权人可利用自有上述用途存量用地建设批发市场、酒店两类产业项目，土地用途变更为商业用地-批发市场、旅馆用地。

土地使用权人通过现状保留使用、内部改造、拆除重建或宗地内空地新建四种方式实施工业或仓储用地改为商业用地（以下简称“工改商”），其中改作旅馆用地的，应当采取拆除重建方式再开发。

资料来源：中指研究院综合整理

市场表现

1.大宗交易：2024年7月，中指数据监测到大宗交易22宗

2024年7月，中指数据共监测到大宗交易22宗，分物业类型来看，商业地产标的14宗（含写字楼、商业、酒店、综合体等），工业标的8宗（含工业厂房、产业园区、物流仓储）。

表：2024年7月大宗交易案例（部分）

注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

2.商办用地：2024年1-7月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅增长2.0%、6.0%

图：2022年7月-2024年7月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

2024年1-7月：全国300城商办用地共推出6393万平方米，同比小幅增长2.0%，成交5303万平方米，同比小幅增长6.0%。

2024年7月：全国300城商办用地共推出1175万平方米，同比小幅增长5.2%，成交841万平方米，同比增长14.4%。

图：2019年-2024年7月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：https://www.cih-index.com/

分城市等级来看：2024年1-7月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为270万平方米、192万平方米，同比分别下降11.5%、36.4%；二线城市推出及成交面积分别为2223万平方米、2153万平方米，同比分别下降1.5%、增长29.8%；三四线城市推出及成交面积分别为3900万平方米、2959万平方米，同比分别小幅增长5.2%、下降2.8%。

行业动态

1.企业动态

• 华润置地等企业发布2024上半年经营性物业板块业绩

新城控股：2024年1-6月公司商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2023年同期公司商业运营总收入为52.01亿元。

龙湖集团1：截至2024年6月末，龙湖集团实现经营性收入约131.0亿元（含税金额约139.4亿元）。其中，运营收入约66.1亿元（含税金额约70.7亿元），服务收入约64.9亿元（含税金额约68.7亿元）。

华润置地2：2024年6月，华润置地经常性业务收入约人民币41.6亿元，按年增长17.2%，其中，经营性不动产业务租金收入约人民币23.9亿元，按年增长16.6%。2024年前6月，华润置地累计经常性业务收入约人民币227.8亿元，按年增长14.2%，其中，经营性不动产业务租金收入约人民币141.5亿元，按年增长16.5%。

注1：龙湖集团运营业务包含商业投资、资产管理，服务业务包含物业管理、智慧营造。

注2：华润置地经常性业务包含经营性不动产业务（包括持有租赁经营的购物中心、写字楼、酒店等），轻资产管理业务（华润万象生活），生态圈要素型业务（包含长租公寓、城市代建、文体业务、城市更新、城市运营）。

• 格力地产计划收购珠海免税集团不低于51%的股权

7月7日，格力地产发布公告称，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于 51%股权，如存在估值差额部分将以现金方式补足。

资料来源：中指研究院综合整理

2.项目动态

• 北京苏宁生活广场改造项目凯德·汇新大厦7月17日启幕

7月17日，经过一年多的改造，凯德·汇新大厦正式亮相，为北京CBD再添甲级办公综合体。2023年2月，凯德投资收购了紧邻北京东四环的原“北京苏宁生活广场”，更名为凯德·汇新大厦，并进行了重新定位、硬件改造、服务升级及招商等。

据报道，凯德·汇新大厦包括高区塔楼及A、B、C三座裙楼，总建筑面积9.7万平方米，其中办公空间5.6万平方米，可满足科技、制造、传媒、金融等行业分层、独栋整租等多元需求；商业空间面积约1.1万平方米，引入了星巴克、Grid咖啡等品牌，以满足商务、办公、生活需求。公共空间方面，共享花园、私享花园累计面积达1250平方米，共享空间面积约2000平方米，包括奕桥Bridge+ Lounge、奕桥Bridge+ GO！两条产品线，融合灵活办公、室内健身、休闲娱乐等复合功能。

• 华润万象生活首个PPP模式项目深圳大运天地开业

7月28日，深圳大运天地开业。项目坐落于龙岗区深港国际科教城核心区域，与城市轨道交通地铁16号线接驳，拥有辐射城市东西区域的交通优势。项目占地面积52万平方米，涵括一期文体场馆、公共服务设施以及二期商业；其中，商业面积约6.5万平方米，设置南、中、北三个区域，未来将融入大运公园进行片区统筹，综合全局范围153万平方米。

华润万象生活以可呼吸开放式商业街区的概念打造环湖商业，遵循原有的“山、水、石”基因，对大运中心进行空间梳理与再创作，让建筑、自然和居民生活打开，以“文、体、旅、商”角度切入，把大运天地的商业、大运中心的体娱、大运公园的智慧文旅场景三维一体，以支撑区域经济、商圈联动。

资料来源：中指研究院综合整理

3.品牌动态

• 海伦司发布新战略，打造社区空间为基础的全新商业模型

7月13日，海伦司发布新战略“海伦司·社区新生活”，计划推出以社区空间为基础的全新商业模型。2023年，为适应经济环境的变化，海伦斯向平台型公司、轻资产模式进行战略转型，主动调整存量门店网络，大力发展合伙人门店网络，以充分调动社会优质资源，重新进行长期的市场布局。此次打造社区空间，有别于传统的酒馆业务，是海伦司大力拓展合伙人模式的延续。据介绍，海伦司社区空间小店提供包含酒水、咖啡、小食、简餐、甜品、冰淇淋在内的六大产品模块供选择。加盟商将同时成为海伦司“酒水新零售代理商”“社区新空间代理商”，向社区周边商家进行酒水商品，和空间装饰造型等销售。

• 海底捞旗下烤肉品牌“焰请”华东首店落地义乌

7月，海底捞集团旗下烤肉品牌焰请烤肉铺子义乌首店落地义乌之心城市生活广场。这是海底捞集团旗下的首个烤肉品牌，成立于2023年，主打“好吃好玩又有趣”，为消费者提供高品质用餐服务的同时，还带来洗头、编发等趣味服务体验，打造具有特色服务的相聚就餐场景。据了解，焰请烤肉铺子未来还将陆续落地杭州、南京、太原等城市。

资料来源：中指研究院综合整理

4.融资动态

• 2024年1-7月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约515亿元，同比下降37.3%

图：2024年1-7月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）

数据来源：CNABS，中指研究院综合整理

2024年1-7月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共36支，较上年同期减少18支；产品发行金额共计515亿元，同比下降37.3%。其中以商业地产（零售物业、办公物业、酒店、综合体、混合类）为底层资产的产品发行金额为461.4亿元，占比90%；底层资产为租赁住房、物流仓储及其他类型物业的产品发行金额均在20亿元以内，合计占比10%。

• 华夏大悦城购物中心REIT正式获批

8月2日，中国证监会出具了《关于准予华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，华夏大悦城基础设施公募REITs正式获批，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为24年，准予基金的募集份额总额为10亿份，华夏基金为基金管理人，中国农业银行为基金托管人。

底层资产为成都大悦城，项目定位为“Joy City Joy Park”，占地面积约6.87万㎡，建筑面积约17.25万㎡。该项目是大悦城体系内的优质购物中心，年度客流逾2000余万人次。截至2024年3月31日，成都大悦城的评估值为32.43亿元。。

• 华夏首创奥莱REIT正式发售，拟募资总额19.744亿元

8月3日，华夏首创奥莱REIT发布公告称，定于2024年8月6日至8月9日正式发售，发售价格为2.468元/份，拟募资总额为19.744亿元。其中，战略配售份额占75%，网下发售份额占17.5%，公众发售份额占7.5%。产品认购热度较高，8月8日华夏基金发布公告称，截至2024年8月7日，华夏首创奥莱REIT公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，决定提前结束本次公众投资者的募集。

资料来源：中指研究院综合整理