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近年房地产市场持续深度调整，政策倡导探索新发展模式。房地产企业面临新的形势和挑战，为顺应市场发展趋势，构建新的发展模式，加强在代建等专业服务领域的拓展。代建具有轻资产、低负债、抗周期等特点，日益受到房地产企业的关注。2024年中国房地产百强企业研究中设置代建研究模块，开展中国房地产代建企业研究，评价代建企业的综合实力，通过对房地产代建代表企业及典型代建项目的研究，揭示房地产代建发展特征，推动房地产代建企业提高经营水平，促进房地产代建健康快速发展。

代建企业综合实力研究方法体系

2024中国房地产百强企业研究中的代建企业研究，指标选取涵盖品牌影响力、经营管理能力、团队建设能力、资源整合能力等4个二级指标，包括15个三级指标，全面评价代建企业的综合实力。突出的品牌影响力是代建企业拓展代建业务的关键优势，较强的经营管理能力是开展代建业务的核心能力，团队建设能力和资源整合能力是开展代建业务的基础。

主要研究成果

在探索房地产新发展模式背景下，代建具有良好特征，迎来发展机遇，代建发展主要表现以下特征：第一，高成长性。代建需求继续增长，城投持续托底土地市场，催生大量商业代建需求，城中村改造等“三大工程”带动政府代建需求增加。第二，具有轻资产、高盈利特征。不同于重资产开发业务，代建业务是代建方基于委托关系，向委托方输出管理、品牌及资源，无需大量资金投入，财务杠杆低，利润率高。第三，代建业务具有抗周期性。从近几年房地产发展实际来看，特别是在房地产行业调整阶段，代建业务却表现出加速增长的态势。

通过分析优秀房地产代建企业，主要发现为：其一，积极发展代建业务，输出品牌和产品，代建方与委托方实现双赢。如部分企业内部以项目全流程精细化管理精进业务，外部以城市合伙人等方式共赢合作，持续用优质的产品与服务回馈客户、回馈合作伙伴；其二，优秀代建企业不断提升代建综合能力，为客户提供全生命周期服务。典型企业通过为不动产提供综合解决方案咨询、全周期开发运营管理、模块化服务定制的一体化解决方案持续保障客户需求；其三，代建企业以数字化科技手段为代建赋能。典型企业借助建筑科技、数字化赋能，通过融合绿色节能、智能家居、数字智慧、物联网等服务场景于一体的轻资产业务管理平台，提供客研、研发、运营、供应链、工程建造、营销、客服等开发管理服务。

中指研究院统计显示，2024上半年，代建新增规划建筑面积同比增长3.0%。在各大业务方向上，政府代建成为各大代建企业布局开拓的重点，主要与政府代建项目的长期性和稳定性，以及国家政策引导下的代建机会空间广阔有关。政府代建的盈利性虽然低于商业代建，但随着代建竞争加剧，寻求一些低盈利但稳定的项目，也成为部分代建企业突围的方向之一。代表企业通过依托完整的产品体系，成熟的全过程代建服务体系和颇具特色的生活服务体系，赢的了极其优秀的市场口碑。

代建优秀企业注重产品力打造，以高质量代建项目回馈业主期许。典型代建企业在品质提升和成本优化的平衡上，为业主方提供准确定位、限额设计、匠心营造、运营管理四大精益管理服务，对项目立面、入户大堂、社区景观、配套设施等进行产品精研，以高品质现房为城市提供升级安心居住体验。

未来展望

代建企业发展趋势呈现战略化、品牌化、专业化、特色化等特点：

其一，战略化：实施“轻重并举”业务战略，代建是战略支撑。近年来，房地产行业进入深度调整期，房地产企业高负债、高杠杆、高周转模式难以为继，地产企业纷纷实施“轻重并举”战略，其中，代建具有轻资产、抗周期性等特征，是“轻资产”业务的重要支撑，受到房企青睐。据统计，目前已超过90家房地产企业涉足代建领域。

其二，品牌化：提升品牌影响力，带动业务发展。房地产代建本质是品牌和管理输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要。一方面，积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，有助于带动代建业务拓展。另一方面，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。

其三，专业化：提升专业能力，加强业务标准化和数字化。为在激烈的市场竞争中保持优势，优秀代建企业特别是头部代建企业通过标准化和数字化，创新发展模型，加强经营管理能力，不断提升专业能力和服务能力。

其四，特色化：发挥特色能力优势，以特色代建进行突围。当前，代建领域竞争日益激烈，部分房地产代建企业在产业、文旅、绿色住宅等领域通过特色代建进行突围，形成一定的专业能力壁垒。