社区

引言：当下的地产，门越破，牛越容易越门猛冲。

一、通缩螺旋必须被打破

我们觉得米国很牛的时候，不是他们真的牛，而是他们的资产牛。我说过，在美国，持有任何资产，想亏钱都难，因为他们不断的新高啊。包括美国的房价。

凯恩斯说过，消费是收入的函数。事实证明他是错的，货币学派的鼻祖弗里德曼是对的，那就是消费是财富的函数。

李嘉诚说：房价上涨不会死人，但是下降会死很多人！

曹德旺说：只要房价下降，就能解决很多问题。

说实在的，他们谁是对的？都没错。但是又都没对。不过有一个经济现象，那就是地产跌到现在，没见着谁多买一套房子，也没见谁多花更多的钱，反而居民存款呼呼的往上涨。原来那些人都是大忽悠，房价跌了，他们不买了，魔幻不魔幻啊？

这里我不讨论房价，我只是觉得每个人都该有自己独立思考的能力。实在不知道咋分析，美国的商业地产搞了一百多年了，是个参照物。

只不过对于经济而言，我是研究宏观经济的，我知道，经济中两种情况是让人非常头大的，其一是滞涨，其二是通缩。

通缩的螺旋，会自我循环，必须把某一个环节给打断。到现在，上面发现了这个症结，政策正在剧烈的变化。

二、政府收储：打破恶性螺旋

发现问题，那么就要解决问题。政策的明牌，来自ZZ局会议。在顶层会议定调后各地政府纷纷推动放松限购，是对ZZ局会议定调的落实。

先看ZZ局会议定调。

一是对“保交房”重新予以强调，并明确“压实房地产企业责任”。虽政治局会议公告未提“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，但第一季度货政报告延续了该表述，对供给端融资的支持将会延续。

二是把“消化存量”摆到和“优化增量”同等重要的位置。但目前对如何消化仍处于“统筹研究”阶段，后续施行力度节奏待观察，从人行货政报告同样对此予以强调看，相关结构性工具近期有望推出。后续地产政策重心或从供给端转向需求端。

三是虽政治局会议未提“三大工程”和“改善性住房需求”，但货政报告都重新提到了，可见保障性住房供给和“满足改善性住房需求”[1]并未弱化。但注意到相较2月货政报告，4月报告中删除了“用好新增的抵押补充再贷款工具”表述，数据看，去年12月和今年1月共5000亿元PSL发放后便无新增，4月末PSL余额降至约3万亿元。预计后续保障性住房供给或部分以消化存量的手段实现。

怎么去库存，不能按着你的手去买吧？那就政府收储，迈出第一步。

去库存模式与路径如何？现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。

①代售模式是目前落地最多，在各地房协及中介协会牵头下，开发商及中介机构自发组织此类活动，最易推行，但效用较低。

②旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，而售房款用于购买指定新房项目。

③回购收储模式即地方政府回购开发商已竣工未售的商品房，收购后主要投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。

④发放补贴模式属于配套支持，降低成本，居民出售旧房后在一定期限内购买新房，即可获取相应的财政补贴。

⑤旧转保模式类似“政府统租”，政府一次性支付5-10年的租金给业主，获得旧房使用权并将用于保障性住房，房屋产权仍然归业主所有。

从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。

所以，政策端主动调节供需，是房价企稳的开端，也是基本面出现拐点的重要举措。

2023年全国商品房销售面积为11.2亿平，假设2024年销售面积同比降低10%，则大约有1亿平需求缺口。假设通过财政发力进行收储来消化1亿平的商品房缺口，则市场可以达到供需平衡，那么收储资金至少约为：1亿平商品房销售缺口×2023年销售均价1万元/平×（7-9折）=7000-9000亿元。

我预测，PSL这次会释放差不多万亿的资金。

三、实施的优先级

这次顶层政策思路的改造,只有框架,没有细则。收储后的出租，只要收储收房子的价格足够低，租金能覆盖超长期国债利率，就是门赚钱生意！

目前二级市场的超长期国债——20年利率2.45%左右、30年利率2.55%左右、50年利率2.65%左右。所以，如果租售比只有1.5%的话，财政上贴息也不会多，大概每年贴265亿-150亿=115亿。但是这个收储会解决很多燃眉之急。

我们上面说过，从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。

所以，实施优先级可能是：城投库存（缓解地方财政压力）>烂尾库存（保交楼）>出险房企库存（改善债务问题）>其他房企（整体性去库存）。

针对出险房企库存收储的折价力度可能较大，其和收储城投项目的差别在于对房企沉淀资金进行了拖底，故其主观意愿可能更低。

四、城投类地产公司

其实，昨天的云南城投，走的就是这个逻辑。包括今天的合肥城建。

1，北京：

城建发展：公司为北京城建集团旗下开发业务上市平台。

京投发展：公司是国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的地铁停车场上盖综合开发企业，实控人为北京市国资委。

大龙地产：公司实控人为北京市顺义区国资委，主要销售地区在北京顺义区、广东中山市。

2，上海：

浦东建设：实控人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。

城投控股：控股股东为上海城投(集团)有限公司，子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、城中村改造、城市旧区改造、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发项目等。

3，云南：

云南城投：实控人为云南省康旅控股集团有限公司

4，辽宁：

铁岭新城（ST了）

5，福建：

中国武夷：公司实控人为福建国有资产管理委员会。

一线城市，或者省会城市，加上城投的，值得多看一眼，观察云南城投能否走出强势。低位的大龙地产等公司可以关注。