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超长期特比国债

房地产，突传重磅利好！

截至上午收盘，A股延续缩量整理，房地产板块可以说是独领风骚。消息面上，市场上流传两大利好：首先，市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。房地产ETF飙升近4%。早盘，市场上流传着两条未经证实的消息。不过，截至目前，并未有官方出来证实此事。如果利率如期下行，亦有利于房地产市场的复苏。从房地产整个板块来看，其实亦有一些积极信号。

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style=\"text-align: justify;\">其次，息口方向上亦有一些预期开始发酵。5月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作，中标利率与此前一致，分别为1.8%、2.5%。因当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期，本月MLF实现“等量平价”续作。<a href=\"https://laohu8.com/S/600016\">民生银行</a>首席经济学家温彬表示，降准降息窗口仍需后移。而就在此时，亦有一个预期释放了出来。有外围分析师认为，如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。而且，中国降息的理由（刺激消费、贷款需求和国债发行）也比较充分。如果利率如期下行，亦有利于房地产市场的复苏。</p><p><strong>可行性有多高？</strong></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>那么，收储存量房的可行性究竟有多高呢？</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。</p><p style=\"text-align: justify;\">据<a href=\"https://laohu8.com/S/601162\">天风证券</a>估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。</p><p style=\"text-align: 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justify;\">今天早盘，地产股涨疯了。截至午盘，房地产板块共有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家四只涨停。而值得关注的是，一只标志性的股票——招商蛇口亦接近涨停。保利、万科亦有不俗表现。房地产ETF飙升近4%。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/29e7abf5d2ee91eda5830e027bfe9572\" alt=\"\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"632\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">那么，究竟发生了什么？早盘，市场上流传着两条未经证实的消息。</p><p style=\"text-align: justify;\">首先，市场流传的消息称，相关部门正在考虑一项计划：即让各地的地方政府购买尚未售出的住房。</p><p style=\"text-align: justify;\">其实，自从4月30日高层会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”赋予期待。而且，在3月份的时候，券商中国就做过类似的报道，当时的传闻指出，有关部门已经在筹划类似的动作。不过，截至目前，并未有官方出来证实此事。</p><p style=\"text-align: justify;\">其次，息口方向上亦有一些预期开始发酵。5月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作，中标利率与此前一致，分别为1.8%、2.5%。因当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期，本月MLF实现“等量平价”续作。<a href=\"https://laohu8.com/S/600016\">民生银行</a>首席经济学家温彬表示，降准降息窗口仍需后移。而就在此时，亦有一个预期释放了出来。有外围分析师认为，如果欧洲央行如期降息，中国央行可能会在6月份下调利率。因为，在欧洲央行之后降息可能会降低对人民币汇率的影响。而且，中国降息的理由（刺激消费、贷款需求和国债发行）也比较充分。如果利率如期下行，亦有利于房地产市场的复苏。</p><p><strong>可行性有多高？</strong></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>那么，收储存量房的可行性究竟有多高呢？</strong></p><p style=\"text-align: justify;\">据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。</p><p style=\"text-align: justify;\">据<a href=\"https://laohu8.com/S/601162\">天风证券</a>估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。</p><p style=\"text-align: justify;\">天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。</p><p style=\"text-align: justify;\">从房地产整个板块来看，其实亦有一些积极信号。来自<a 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