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融创服务竟然凉凉了，首日超额认购倍数才1倍，远远低于同时期招股的德琪医药！

作为物业明星股，加上腾讯和高瓴等明星投资机构做基石，投资者依然提不起兴趣！

或许是被最近上市的先声药业/合景悠活/世茂服务破发给吓到了，加上融创服务定价较为高估，投资者的神经再次被刺激，无人敢伸手也不难理解。

但融创服务的潜力却被大大低估了！

投资物业股基本看两点，一个是地产亲爹扩张的速度，一个是收购兼并的雄心几何？

在亲爹实力上，融创服务对应的是融创中国，由孙洪斌掌舵，这几年扩张是否激进我想不用多说。

在这里，有一个指标可以衡量未来潜力，即融创服务已经签约但还没服务的面积占现有面积的比例。

截止今年6月底，融创服务的合约面积2.32亿平米，在管面积是1.05亿，仅仅靠目前合约，融创服务的规模在扩大一倍易如反掌！

在对外扩张上，融创服务刚刚花了15亿收购了一家物业公司，此次上市募资78亿，有50亿会拿出来做同行收购！

再考虑到孙洪斌是个狠人，并购扩张带来的想象力足够大！

因此，融创服务未来两年的成长速度将会惊人！

再回到这次让投资者颇为诟病的估值。

如果按照2019年2.7亿的净利润计算，融创服务发行市值380亿，静态市盈率约120倍，看起来贵的要命！

但显然，2020都要成为过去时了，再看2019年的估值，那不是脑子有病吗？

今年上半年，融创服务的净利润是2.5亿，简单粗暴预估，今年的净利润也在5个亿。

但实际情况一定比这个数据乐观，一来融创服务业绩增速很快，二来上半年受疫情影响，融创服务的案场销售服务增速较低，这个不利因素下半年会改善很多。

因此，2020年融创服务的净利润在6亿人民币问题不大，折合港币约7亿，如此计算，融创服务的2020市盈率才54倍！

这个数值不算离谱，碧桂园服务是46倍，保利物业等约35倍左右！

在业绩增速上，融创服务和碧桂园服务有一拼，两者的估值有很大参考意义！

或许融创服务2020年的估值比碧桂园服务要高，但融创的潜力还有很大的释放空间！

以净利率来说，融创服务今年上半年的净利率是14%，新城悦服务在16%左右，碧桂园服务最高，约20%！

从更细微的业务构成来看，碧桂园服务的社区增值服务毛利率在66%，融创服务只有35%，这个低水平是之前一直在融创中国体内运营，物业公司帮地产公司做服务，盈利能力低下，随着分拆上市，盈利能力提升是大概率事件！

而且，现在的物业公司，社区增值服务的营收占比越来越高，比如碧桂园服务是9%，保利物业在14%，而融创服务由于刚刚独立发展，此块业务的毛利率才35%左右，提升空间很大！

考虑到盈利能力提升叠加内生增长和外部并购的助力，2021年的净利润增速或在50%，2022年的整体净利润或在15亿港币，融创服务远期市盈率不过25倍！

看短期，融创估值不低，毕竟孙洪斌也不是傻子，不可能白白给打新的散户送红包，但看动态估值，腾讯和高瓴也不是二愣子，不会啥估值都买！

如果眼光再长一些，融创服务的估值就很性感！

因此，我决定申购一把，首日运气好赚了钱就卖一些，不赚钱就陪老孙耗一耗，物业股作为旱涝保收的黄金赛道，高瓴已经把行业内排的上号的公司都买了一遍，我必须也得有一份！

考虑到最近几个月物业股跌跌不休，正是难得买入优质个股的时候，分析融创的时候又梳理了一遍其他物业股的财务数据，不得不说，碧桂园服务无论是增速还是盈利能力，都远超其他，怪不得这货是物业股中跌的最少的一个！

身体不适，时间有限，先上文字版，周三或周四再补图和更详细的逻辑！$融创服务(01516)$$保利物业(06049)$$世茂服务(00873)$