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火热房市的助力：1）历史新低的贷款利率推动投资热情。依照1比10定律，1%的贷款利率会带动大约10%的房价浮动 2）美国政治经济环境今年有很多未知数，大家都想维持现状，造成现房库存历史新低

大部分人看衰2021房市的原因以及我的想法：

1)Delinquency Rate 贷款拖欠率居高不下

o  早期贷款拖欠率下降9%（90+天以下）

o  严重贷款拖欠率上涨5%（90+天以上）

o  我的想法：Delinquency Rate有水分，现在疫情期间有6.8%左右的贷款都申请了FORBEARANCE贷款宽恕，其中很大一部分是钻空子来存EMERGENCY FUND来投资。真实拖欠款的比例在控制之中。

2). Renter Eviction租客驱逐率。目前美国大约有1500万家庭可能面临交不出房租而被强制驱逐。一般来说大约有30%左右的EVICTION会最终实施，那么约就是500万个房东会有糟糕的驱逐租客的经历。有在美国当过房东的朋友都知道，强制驱逐是最差的一个结果，一般房客已经白住了至少三个月，然后肯定是破坏的一塌糊涂。如果这500万套房，有一半这些房东拿出来卖，那么大概就是250万套房。现在美国一年的商品房成交量大约是600-700万套。那么250万套会新增40%左右的新房源。但是问题是现在美国房源紧缺，这些放出来的新房源会很快的被消耗掉，而不是长期滞留市场。7月一个月商品房均价上涨28%是不可持续性和危险的。新增房源可以来打压和平稳一下过热的房价，反而有利于一个长期的稳定。而且国会现在也在把对强制驱逐的租客保护列入到经济刺激方案中，所以这个新房源可能不到40%。

3). 我认为最大的危险其实是通货膨胀。如果美联储持续大放水，最后可能会增加通货膨胀的可能性，那么最后利率会升高。那么我们还记得10比1的理论吗。1%的贷款利率会带动大约10%的房价浮动。但是现在美国升息的可能性很低，美联储主席已经表明在2023年之前都不会增息。

综上所述，我觉得美国房市在2021-2022年应该都还是保持现在一个新兴向荣的状态。我会在下集来具体分析一些优质的房地产个股和ETF。请关注我的账号，留意明天的更新。

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