【美股徐老师】深度干货解析2021美国房市(上)
火热房市的助力:1)历史新低的贷款利率推动投资热情。依照1比10定律,1%的贷款利率会带动大约10%的房价浮动 2)美国政治经济环境今年有很多未知数,大家都想维持现状,造成现房库存历史新低
大部分人看衰2021房市的原因以及我的想法:
1)Delinquency Rate 贷款拖欠率居高不下
o 早期贷款拖欠率下降9%(90+天以下)
o 严重贷款拖欠率上涨5%(90+天以上)
o 我的想法:Delinquency Rate有水分,现在疫情期间有6.8%左右的贷款都申请了FORBEARANCE贷款宽恕,其中很大一部分是钻空子来存EMERGENCY FUND来投资。真实拖欠款的比例在控制之中。
2). Renter Eviction租客驱逐率。目前美国大约有1500万家庭可能面临交不出房租而被强制驱逐。一般来说大约有30%左右的EVICTION会最终实施,那么约就是500万个房东会有糟糕的驱逐租客的经历。有在美国当过房东的朋友都知道,强制驱逐是最差的一个结果,一般房客已经白住了至少三个月,然后肯定是破坏的一塌糊涂。如果这500万套房,有一半这些房东拿出来卖,那么大概就是250万套房。现在美国一年的商品房成交量大约是600-700万套。那么250万套会新增40%左右的新房源。但是问题是现在美国房源紧缺,这些放出来的新房源会很快的被消耗掉,而不是长期滞留市场。7月一个月商品房均价上涨28%是不可持续性和危险的。新增房源可以来打压和平稳一下过热的房价,反而有利于一个长期的稳定。而且国会现在也在把对强制驱逐的租客保护列入到经济刺激方案中,所以这个新房源可能不到40%。
3). 我认为最大的危险其实是通货膨胀。如果美联储持续大放水,最后可能会增加通货膨胀的可能性,那么最后利率会升高。那么我们还记得10比1的理论吗。1%的贷款利率会带动大约10%的房价浮动。但是现在美国升息的可能性很低,美联储主席已经表明在2023年之前都不会增息。
综上所述,我觉得美国房市在2021-2022年应该都还是保持现在一个新兴向荣的状态。我会在下集来具体分析一些优质的房地产个股和ETF。请关注我的账号,留意明天的更新。
原文视频请搜索B站YOUTUBE同名视频“【志恒财经】深度干货解析2021美国房市(上)帮你冷静思考,找准市场信号!”
Youtube链接:https://youtu.be/ngBQpN3vZHE
B站链接:https://www.bilibili.com/video/BV1pV41127DF/
免责声明:上述内容仅代表发帖人个人观点,不构成本平台的任何投资建议。
![empty](https://c1.itigergrowtha.com/community/assets/media/empty-default.06ba11e0.png)