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经历板块深度调整的物业企业，陆续给出2023年度业绩，部分物受因地产拖累呈现出增速放缓甚至亏损现象。其中， $新希望服务(03658)$ 凭借高质经营，实现业绩稳中有进。

物管行业深度调整，增速放缓业绩求质

如今，重回现金流模式、回归服务本质、强调有质增长已成为行业共识，而一向注重发展“物业+”业务、独立外拓能力以及习惯长期稳定回报投资者的新希望服务，展现出不俗的逆势成长能力。

2023年，公司营收总额同比增长10.7%至12.61亿元，归母净利润2.15亿元，归母净利率保持17.1%的行业中高位水平，经营净现金流更是同比大幅增长87.1%至3.35亿元，盈利能力、财务质量同步提升。

业绩亮眼的同时，持续高比例分红还在提升公司的资金吸引力。

公告显示，新希望服务2021年派息率为35%，2022年提升至50%，2023年建议宣派末期息每股人民币0.091元，连同中期股息每股人民币0.067元，全年共派息每股人民币0.158元，派息比率达60%。

其实，在增速放缓的大背景下，轻资产模式本就受市场青睐，而新希望服务这样偏向稳定增长、经营质量优异、资金安全的企业，再有持续高股息回报，尤其会受到关注。

通过“物业+”挖掘增利，提升客户粘性

不同于“旧物业”局限于传统的住宅“四保”服务，如今的“新物业”在原有的基础上，升级服务内容，包括增值服务、城市服务和智慧物业等，商业模式和业务布局发生大幅转变，越来越多的企业在“物业+”上探索服务的广度与深度。

近年来借助流量以及与业主的高粘性优势，与业主生活紧密相关的社区增值服务业务愈加丰富。2022年，500强企业社区增值服务收入同比增长2.1%至561.2亿元，占多种经营收入的比例为40.2%。其中社区电商、社区家政、社区美居装修2022年收入增速分别达到7.6%、14.0%、16.7%。

数据来源：克而瑞

可以说，“物业+”能够打开整个行业的成长上限。

以社区零售为例，目前已经形成了社区团购和线上商城两种商业模式，2022年社区零售占社区增值服务收入的比重已达到19.06%，且50%以上的业绩来源于传统“三节”，节日礼盒、节日福利等是驱动零售业绩增长的主要因素。一旦物企社区零售破圈，能从各大电商、团购、本地服务巨头等手中分出一杯羹，即将带来较大的额外增量。

其次，是空间运营服务层面，作为2022年百强物企增值服务中占比最大部分，空间运营服务包括社区传媒、停车场及其他运营管理服务，这类服务易于开展，且不易受到宏观经济及房地产市场下行的影响，未来极具开发空间。

2022 年百强物企增值服务各类业务占比情况 资料来源：克而瑞物管

 不过，与大多数物企不同的是，除了常规开展的各类增值服务外，新希望服务还是当前市场上少有的同时具备“物业+商业+生活+团餐”综合能力的物企，能在做精做深物业管理的同时，持续深度链接新希望集团，提供“物业+商业、物业+团餐、物业+零售、物业+集采”等多种形式的“物业+N”民生服务解决方案。

2023年新希望服务各细分业务业绩表现（万元），资料来源：新希望服务业绩会

在团餐业务层面，公司一方面加强对B端物业项目的挖掘，适时进行服务推荐；另一方面，通过成熟的市场化团队，不断开拓优质新客户。截至去年底，公司在管团餐项目22个，其中50%为“物业+团餐”综合类后勤服务，单年合同金额达5421万元。

在其它“物业+”层面，公司为成都明宇金融广场、明宇大厦提供“商业+酒店+物业”综合服务，实现单年收入5900万元，净利润721万元，收益远高于单物业服务所得。

当然，“物业+”模式不仅在营收端有较大贡献，其人员复用也能显著降低人力成本。具体来看，可以通过标准化模式和统一管理平台，实现多项目即时管理，使得同一批员工能够服务于不同场景，从而减少因项目分散而导致的重复招聘和培训成本。

另外，新希望服务还通过数字化升级，持续推动管理更“精”、人员更“轻”、业务更“清”，进一步提升效率。当前，公司已在90多个在管项目中落地智慧门禁、智慧车场管理等，实现24小时平台客服、运营AI化、客户体验自动化闭环管理。以成都中鼎国际项目为例，落地系统后的第2个月，质量评分达到4.6分，提效又提质。

不仅如此，通过深度业务挖掘、有效的数字化运用以及高质量的管理创新，公司进一步降低管理费率，2023年以13.4%的管理费效比，较去年同期再下降2.2个百分点。

此外，凭借精准且优质的服务能增加投入产出价值，也能进一步增强客户粘性。

新希望服务·中鼎国际项目就是典型的“物业+商业+团餐+生活”多类场景覆盖案例。2023年，中鼎316开街，开业率达到78%，为周边商务客群提供了丰富的社交场景；中鼎食堂，日均服务可达1500人次左右，月均宴席接待约30次，满足上班旅安心普惠的就餐需求；生活方面定制礼盒、牛奶自提等，满足企业集采及常用品零售需求；物业服务则保障大楼的正常运行，连续多年客户满意度95分以上。

综合而言，通过“物业+”的提供，实现业绩质量与客户满意的双效提升。

区域深耕，聚焦高能级城市

前文可知，当前市场环境下，物企可转换的合约面积减少，加强第三方外拓成为物企保持市场竞争力关键。

据中指研究院发布的《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，2023全年TOP50企业新增合约面积约17.68亿方，较去年同期下降26.09%，其中新增合约面积、新增第三方拓展面积及新增关联方承接面积同比分别减少25.85%、19.37%及22.02%。

资料来源：中指研究院《中国物业服务企业新增合约面积TOP50》

受全国房地产开发投资增速持续下滑的趋势，预计2024年关联方交付仍将继续减少，而选择区域深耕的物企或能获得更稳健的长远发展。

之于新希望服务而言，重点选择以成都为主的西南及华东高能级城市进行深耕，且已获得成效。2023年，公司在这两大区域的管理规模及营业收入，均占总规模和总营收的8成以上。

细分来看，公司于西南的营收为7.21亿元，占比57.2%；其中成都贡献4.59亿元，总比重达到36.4%，且管面中45.8%来自于独立第三方。华东区域收入3.38亿元，占比26.8%，同比增长19.6%。

2023年新希望服务西南及华东营收（亿元）表现，数据来源：业绩公告

2023年新希望服务西南及华东管面（万方）表现，数据来源：公司公告

得益于这样的深耕策略，新希望服务可不断提升知名度与品牌影响力。尤其是成都，既是国家重要战略级城市，经济发展迅速，人口增长稳定，房地产市场相对活跃；同时，作为大本营，公司在此拥有丰富的资源和成熟的产业链，理解当地文化与居民需求；此外，公司还与当地的其他国资平台合作，扩展市场份额，2023年即完成对锦官新城物业的收购，并与武侯国有资本、经开园区投资等成立合资公司，获取到双华数字产业园、铁佛公园等优质项目。 

围绕“融投管退”，把握商业运营机遇

当前，我国城市发展进入城市更新重要时期，小体量商业重新成为热点，蕴含着较多的商业运营新机会。

基于过往经验及市场机会，新希望服务围绕“融投管退”进行商业组织设置。报告期内，公司在管14个商业轻资产项目，平均出租率87.7%，主要布局于成都、昆明等城市，覆盖专业市场、商业街区、产业园区、写字楼等消费场景，全年共计贡献收入1.54亿元，同比增长30.1%，毛利率达60.2% ，有望为公司业绩增长再添强力驱动。

此外，中短期上游地产的政策催化近期受益于白名单、物业贷等融资端利好驱动，关联地产企业的信用预期得到修复，有可能带动物业板块行情回暖。凭借深挖“物业+商业+团餐”、区域深耕策略，新希望服务验证了其业绩持续增长趋势和经营现金流不断优化能力，有望迎来市场资金的不断青睐。