社区

险资与地产的十年“蜜月”，正渐行渐远。

撰文 | 刘星志

编辑 | 王靖

“截至三季度末，公司已经不再持有碧桂园的股份。”中国平安一纸公告，撇清了和碧桂园的最后一丝联系，也给两家公司掌门人马明哲和杨国强的十年交情画上了句号。

这份友谊始于一场2013年春天的一场高尔夫球赛，比赛间隙，杨国强向马明哲讨教：“你管理平安万亿资产，有什么秘方？”马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人。”

马明哲

这场对话后，杨国强大手一挥，排出30亿，招徕四方人才。当年底，碧桂园销售突破千亿大关；2014年，杨国强集齐“三斌”，碧桂园向万亿目标高速挺进；2015年，平安斥资63亿港元入股碧桂园，两家公司携手步入“蜜月期”。

碧桂园之后，马明哲又接连拿下融创、旭辉、华夏幸福、中国金茂等多家知名房企的二股东地位。坊间曾戏言，中国龙头房企的竞争，将发生在万科、碧桂园和平安之间。

在地产圈看来，平安出手阔绰，且受相关投资规定限制，它从不追求控股地位，但其他一些险资的面目就没这么友善了。

在平安高调入股碧桂园后三个月，姚振华指挥“宝能系”成员前海人寿举牌万科，后经过近半年的增持，到2015年底，宝能系对万科持股比例增至24.26%。

半年后，万科收到宝能系罢免包括王石、郁亮在内的万科10名董事、2名监事的要求。至此，姚振华终于露出了獠牙：他想终结万科的王石时代。

王石

“宝万之争”最终以两败俱伤告终——姚振华耗尽子弹，王石退居幕后，深圳地铁成为万科第一大股东，保监会也对险资举牌做出限制。

就在这一场场或柔情蜜意，或剑拔弩张的交易之中，大佬穿针，资金引线，保险和房地产两个行业交织愈发紧密，直到冬天降临。

在投资地产浪潮中，马明哲“一马当先”，地产“暴雷”潮伊始，平安也第一个遭重：由于踩雷华夏幸福，平安在2021年利润同比下滑29%。平安覆辙之下，仅2021年，中国平安、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险资就减持了超14亿股地产股。

今年9月，原恒大人寿董事长朱加麟被带走，揭开了一些地产商把险资当“钱袋子”的秘密。朱加麟被捕后一个月，许家印也终于身陷囹圄。

几乎与此同时，碧桂园深陷债务危机。有了华夏幸福的教训，这次平安从碧桂园的“撤退”颇为迅速，在三季度将碧桂园全部清仓。

而随着许家印步入终局，马明哲与杨国强“割股断义”，险资与地产的十年“蜜月”，正渐行渐远。

1991年，马明哲曾出差前往台湾省，他发现台湾最大的“地主”不是地产公司，而是保险公司——台湾国泰保险。从那时起，马明哲便盯上了地产业务，但直到20多年后，大陆险资才终于触碰到这块蛋糕。

险资在地产盛宴里姗姗来迟，非不愿也，实不能也。在很长一段时间里，险资投资不动产都受到监管的严格限制，险资唯一能做的就是买些自用的写字楼。

直到2010年9月，保监会首次放松了险资投资不动产的禁令，随后几年里又数次放宽投资比例，各路险资开始摩拳擦掌，逐鹿地产。

动作最快的是险企龙头中国人寿，它自2009年开始入股远洋集团，后逐渐增持；而动作最猛的当属安邦保险。2013年以前，安邦都默默无闻，但这年开始，它因狂风骤雨般“扫货”地产股而名声大噪。2013年底，安邦保险首次举牌金地集团，持股比例达到5%。

这次举牌是“回敬”同行生命人寿。当年四季度，生命人寿增持金地的举动威胁到了福田投资大股东的地位，深圳国资委于是邀请生命人寿与安邦保险“坐下来谈”。

谈判的一致意见是两家都不再增持，但生命人寿很快打破默契，增持至举牌，安邦于12月加仓举牌还击。此后一年里，两家公司互不相让，到2014年三季度，生命人寿在金地集团的占股比例达到29.99%，接近30%的要约收购临近点，安邦保险紧随其后，持股比例为18.83%，分别是金地集团的前两大股东。

虽然没抢过生命人寿，但安邦的猎物也不只金地。在争夺金地的同时，2014年4月起，安邦开始举牌金融街控股，并成为第二大股东，同时还入股华业地产成为第三大股东。此外，当年三季度，安邦悄然成为万科的第四大股东，持有万科2.13%的股票。

安邦、生命人寿给险资投资地产开了个头，平安和宝能则将险资投资热情推向了高潮。

2015年，平安已经是一家保费收入接近4000亿元的“保险航母”，加上险资投资房地产标准的进一步放宽，和杨国强惺惺相惜的马明哲，终于有机会也有实力在碧桂园分一杯羹了。

2015年4月，平安高调宣布，以每股2.816港元的价格，认购碧桂园22.362亿股，成为杨惠妍之后的第二大股东。此后，马明哲放开手脚，将融创、绿地、华夏幸福、旭辉等多家地产商二股东的地位收入囊中。

总的来说，平安给地产商留下了出手阔绰、野心勃勃但待人和善的印象：它虽然是众多地产商的大股东，但并不追求控股，不干预运营。2018年，时任中国平安总经理任汇川曾强调，“我们不做野蛮人，不去干预企业正常运营管理”。

任汇川口中的“野蛮人”，指的可能是姚振华。与其他险资广撒网不同，姚振华和他的宝能系，将矛头直指龙头万科。

2015年7月11日，姚振华以宝能旗下前海人寿为排头兵，一天之内在二级市场吃掉5.52亿股万科股票，持股5%；24日，宝能旗下钜盛华再次吃下5%万科股权。

王石嗅到了两次举牌背后的危险信号：姚振华似乎不是在抄底万科，而是想“干掉自己”。

为了搞清姚振华的目的，王石与他在万通董事长冯仑的办公室见面了。会面中姚振华虽然保证万科管理层保持不变，但毫不避讳地向王石表达宝能想成为万科第一大股东的目的。

王石断然回绝，称万科“不欢迎宝能系”，会面不欢而散，“宝万之争”打响。

在姚振华进攻的高峰期，宝能系一度持股万科24.26%，万科管理层持股则仅有4.14%。

此时，安邦对万科7%的持股成为了伏笔，外界盛传宝能和安邦将联手控股万科，安邦也一直没有对此正面回应。

直到2015年底，深交所发布了对宝能收购万科资金来源的报告，指出了宝能的风险，保监会也发文严格规范险资举牌上市公司，安邦倒向了万科管理层，拖慢了姚振华的脚步。此后，深圳地铁入局，成为第一大股东，终结了比赛。

险资为何不顾一切，顶着监管也要追求地产？

逻辑其实并不复杂。一方面，在经济增速放缓和利率下行作用下，当时的保险公司面临资产端收益缩水，负债端成本居高不下的压力；而在经济危机余波和熊市之下，上市房企股价普遍“破净”。安邦进入金融街前，金融街股价5元左右，市值150亿元，远低于其超200亿的净资产。

此外，地产的长期属性和险资的久期十分契合，险资进可享受地产公司物业长期稳定回报率，退可在股市高点坚持套现，加上当时上市地产公司股权普遍分散，险资对地产早就垂涎三尺。

随着监管放松，以及万能险规模的急剧扩张，一面是动辄千亿甚至万亿规模的险资，一面是股价破净、股权分散的地产商，其间几乎必然诞生出姚振华这样的“野蛮人”。

“宝万之争”里，姚振华和王石都没能得偿所愿，但这场争端的影响十分深远。“宝万之争”过后，监管部门下场，对万能险销售和险资举牌进行限制，险资举牌地产热情开始逐渐降温。

但随着地产行业回暖，不甘寂寞的地产大佬们登场了。

2015年11月21日亚冠决赛上，90分钟鏖战过后，前巴西主帅斯科拉里带领广州恒大淘宝队夺得队史第二座亚冠奖杯。终场哨响，还未被国足归化的埃尔克森喜极而泣，广州天河体育场看台上，许家印激动地与马云握手拥抱。

许家印与马云

值得注意的是，本场比赛球员身着的球衣胸前印着的并不是赞助商名字，而是“恒大人寿”，许家印以前无古人的张扬姿态，坐实了恒大斥资40亿收购险企的传闻。比赛次日，恒大宣布收购中新大东方人寿50%股权，并更名“恒大人寿”。

收购代价实际上不止40亿：本应在全亚洲面前露脸的赞助商东风日产赛后起诉了恒大淘宝，后者被判赔偿2478万元。

恒大戏剧性的收购仅仅过去了不到一周，“地产足球”的前辈万达王健林，也将一张保险牌照收入囊中。2015年11月27日，经保监会批准，大连万达受让1亿股百年人寿股份，受让后，万达集团持有百年人寿9亿股股份，占总股本的11.55%。

险资扫货地产股时，给出了一系列理由，包括财务投资、享受稳定回报、与康养产业协同等，而地产商反向收购险企的目的简单直接得多——融资。

一方面，持有保险公司能给地产商拓宽融资渠道；另一方面，随着主业的壮大，地产大佬不甘于在盖房子一件事上逞英雄，还想搞多元化，在金融、电商等领域一试身手。集齐金融拍照，既能体现自身实力，也能进一步拓宽业务和融资渠道。

歌舞升平之景，在2018年前后开始转折。

这一年，地产圈发生了两件大事。一件是万科郁亮喊出“活下去”，尽管后面他补了“活得好、活得久”，但前三个字还是引起了轩然大波。

另一件是王健林把百年人寿加入了他的“甩卖清单”，而在前一年，王健林刚刚将万达旗下数十家酒店和文旅项目忍痛卖给了富力和融创。

但百年人寿还是砸在了王健林手里。潜在的购买方绿城与万达连27.18亿的交易对价都谈妥了，但该笔交易，以及后续奥园的收购要约，都未获监管部门批准。据百年人寿2022年报，万达持股11.55%，仍是其最大股东。

从孙宏斌拿下万达资产后的笑容，以及绿城和奥园的积极竞购来看，郁亮的话他们没听进去。但监管部门显然注意到了个中风险，惨淡现实面前，王健林也把活下去当做目标，而除此之外，还有一个人对郁亮的话深以为然——马明哲。

实际上，自购入碧桂园后，马明哲就开始逐步减持，并从历年分红中获益。2016-2022年，平安在五年时间里减持了手上一半碧桂园股份，其投资不动产比例也呈下降趋势，截至2022年12月底，中国平安的不动产投资余额为2045.62亿元，同比减少5.36%。

但船大难掉头，2018年华夏幸福面临流动性危机，马明哲还是没忍住出手相助，但到了2021年，华夏幸福没能转危为安，反而在地产寒冬里率先跌倒，反噬平安上百亿元的利润。马明哲在杨国强身上赚到的钱，几乎全都赔给了王文学。

同样在这一年，险资第一个“野蛮人”安邦被接管，2018年5月，安邦原董事长、总经理吴小晖因犯集资诈骗罪、职务侵占罪数罪并罚，被判处有期徒刑十八年。

吴小晖

大佬身陷囹圄，成百上千亿泡沫破灭后，悲剧并未就此终结，地产依旧“雷声阵阵”。

今年8月，碧桂园和远洋集团相继被爆出流动性危机。有了华夏幸福前车之鉴，这次马明哲反应迅速，在三季度彻底清仓碧桂园。另一边，有中国人寿、大家保险坐镇的远洋虽仍在苦苦支撑，但情况似乎并不乐观，今年6月，国寿和大家保险针对远洋集团成立了联合工作组。

执掌新华保险期间对地产投资颇为谨慎的保险老将万峰也在地产上翻了船。今年年初万峰被带走调查，据知情人士透露，万峰被查原因或与其掌舵新华期间基建和投资项目有关，而其妻子“恰好”曾在地产公司任职。

而据财新报道，中融人寿董事长，前恒大人寿董事长朱加麟在9月被带走调查，紧接着，许家印也被采取强制措施，恒大的险资地产故事走向终局。

至于曾挑战万科的姚振华，也被欠薪、限高等负面传闻缠身，反倒是曾经的对手王石在舆论场上为其解围。

纵观险资地产的十年纠葛，如今活得最好的，恐怕是险资围猎失败的万科。近日万科美元债大跌，背后的深铁和深圳国资委出面力挺管理层，回击空头。

地产商频频暴雷，拖累险资的同时，后者对房地产依旧爱得深沉，只不过这份爱没有落到地产股头上。

今年以来，险资仍在不断加码地产。9月，中邮人寿以42.56亿元入主“中粮·置地广场”项目；10月，国寿系企业以39.1亿元斩获世茂珠海综合体项目，华泰资管40亿元投资万科不动产债券计划。

显然，在郁亮喊出“房地产跌过头”的言论后，险资正在“抄底”，只不过标的从软性的股权变成了实打实的不动产项目。

实际上，转变早在两年前就已经开始。全球财富管理论坛2021北京峰会上，时任国寿资管总裁王军辉就表示，“双碳战略”是未来几十年确定的投资主题，保险资金应把“双碳战略”作为最核心的投资策略之一。

图源：全球财富管理论坛官网-会上发言的王军辉

不到十年时间里，险企逐渐调低“养老地产”的调门，开始为“绿色投资”呼号呐喊，而另一边，比亚迪、蔚来等新能源企业，也开始高调布局保险业务。

此外，11月11日，国资委在会议上强调，推动国有资本向“关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中......向前瞻性战略性新兴产业集中”，也给险资指明了新的方向。

而不论是绿色投资，还是“前瞻性战略新兴产业”，地产股显然都不在其中。随着投资风险转变，险资+地产的黄金十年，正渐行渐远。

参考资料：

《详解万能险与险资举牌的前世今生：万能险无序发展时代结束》澎湃新闻

《国内资本蜂拥保险业 恒大近40亿收购中新大东方》经济导报

《上市房企门前的“野蛮人”：保险新贵安邦的地产野心》人民网

《险资的地产加减法：不做股东做“房东”》北京商报

《马明哲的地产帝国》市界