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房地产是国内经济的重要支柱，也是拉动内需、增加投资及就业的重要驱动力。今年下半年起，房地产行业频频迎来利好政策：认房不认贷、降低首付比、调整存量房贷利率……且日前举办的中央金融工作会议更是明确“构建房地产发展新模式”。

不过，在各项政策为房地产发展指明方向的同时，三大国际评级机构之一的穆迪却于9月将中国房地产行业的评级展望从“稳定”降至“负面”，并一次性下调了多家国资房企的展望评级或列入评级下调观察名单。

需特别指出的是，自2021年下半年，穆迪，标普、惠誉大规模下调房企的评级或展望，甚至范围已经从出险房企无差别地殃及基本面稳定的优质龙头房企。面对此情况，很多房企纷纷主动申请撤销国际信用评级，与国际评级机构分歧达到峰值。

对此，有业内人士表示，从目前房地产情况来看，国际评级机构对国内房地产市场的判断存在一定滞后性，并未将一系列的救市政策纳入到考量范围。除此之外，在如今国内融资渠道畅通且多元的当下，国际评级评级机构下调信用评级，对房企融资影响微乎其微。

01 优化房地产政策，促进市场平稳发展

“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”这是中共中央政治局在7月24日召开的会议中所提，也是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断。

在此基础上，金融监管总局会同相关部门优化房地产政策，合理优化首付比例和贷款利率的要求，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，更好满足刚性和改善性住房需求。同时，稳妥降低存量首套房贷利率，目前大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出的压力。

且日前，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹接受媒体采访时表示，今年的房地产市场，总的看是“前高、中低、后稳”，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极效果。

而反应到具体行业层面，贝壳研究院发布的报告显示，“认房不认贷”政策实施后，市场表现积极，一二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。其中，一线城市成交量增加近 50%，二线城市增加近 30%；成交价格止跌回稳，京沪房价回升约 1%，其他城市房价跌幅收窄。

此外，根据克而瑞研究中心数据，2023年9月，随着利好政策的陆续落地，市场供应整体稳中有增，成交在各地新政密集落地中有所修复。30个重点城市供应环比上升17%，成交环比微增3%。

利好政策扶持“加码”之下，房地产行业朝着回稳向好的方向发展。不过，与此同时出现一些不和谐的声音。据报道，同样在9月，穆迪不仅将国内房地产行业的展望降至负面，还对将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科企业的评级列入下调观察名单。

穆迪认为，中国房地产行业发生根本性转变，即销售增长前景和盈利能力不断下降，给企业的信用指标造成不利影响。另外，中国房地产行业充满挑战，行业周期性和基本面疲弱将增加公司的运营波动性。

此外，穆迪在9月预计未来6月至12月全国合约销售额将下降5%；惠誉表示，2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%-15%，降幅大于此前0%-5%下降预期；标普方面同样预测2023年销售额将同比下滑10%至15%，至约11.5万亿至12万亿元。

然而，国际评级机构所认为的中国房地产市场不明朗的前景与前述积极市场表现并不相符。在业内人士看来，主要是因未考虑到国内房地产优化政策作用在持续释放。且国际评级机构虽对房地产行业动态和各家企业的运营状况有深入的了解，可也难以预测未来的所有变化和可能性。

02 境内发债成主力，境外评级对融资影响微乎其微

从过往来讲，国际评级机构的信用评级是中国房企进行境外融资的一张“通行证”。不过，自去年《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》发布以来，国内房企融资渠道变得通畅且多元。

11月8日，人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

而在促进金融与房地产良性循环的大环境下，克而瑞研究中心数据显示，2023年9月房企发债96亿元，全是境内债，境外债为零。2023年1-9月的房企发债规模达2600.55亿元，其中境内债券为2519.33亿元，占比高达96.88%。

以龙湖集团为例，CFO赵轶曾在业绩会上称，“公司是所有大行和其他一些商业银行最好战略合作伙伴，有非常好的信用，银行端融资是我们融资渠道的主力。”截至2023年上半年，龙湖在银行渠道上融资占比达55%，尤其是经营性物业贷今年前6个月同比增加了100亿元，达到了400亿元。

且值得一提的是，面对市场波动，龙湖集团依然在上半年提取31亿港元的银团贷款。银行贷款之外，其还多次发行境内债券，规模超过50亿元。如今，龙湖集团年内境内到期公司债已基本全部还清，仅剩余11月到期1.19亿。且2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖集团已在过去数月进行了多次提前偿还，目前仅剩40亿港币待偿，并计划在年内全部偿还完毕。

而龙湖集团之所以能够按时甚至提前偿还贷款，主要得益于其始终保持着稳健发展。2023年前10个月，龙湖集团实现合同销售额1516.7亿元，合同销售面积为910.3万平方米。同期，集团实现经营性收入约224.7亿元（含税），其中运营收入约为113.7亿元（含税）、服务收入约为111.0亿元（含税）。

一方面，龙湖集团稳中求进，开发、运营、服务三大业务板块协同发展，践行高质量发展模式。另一方面，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策适时调整，推动消费者信心回归，市场迎来了企稳回升的关键拐点，助力优质房企在行业分化中实现平稳健康发展。