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本文来源：时代周报 作者：郭鹏

10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准》的通知。通知规定了首套住房、二套住房和不予公积金贷款的认定标准。

值得关注的是对于首套住房的认定标准。据通知，在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录将被认定为首套住房。

图片来源：北京住房公积金管理中心官网

二套住房认定标准为，在北京仅有一套住房，或在北京无住房但在全国范围内有一笔公积金贷款记录，或在北京有一套住房且在全国范围内有一笔公积金贷款记录。不予贷款的认定标准为在北京有2套及以上住房，或全国范围内有2笔及以上公积金贷款记录。该标准将于2023年11月1日起实施。

此前，北京公积金认定标准有较大不同，首套认定标准为在本市无住房且无住房贷款记录；二套房认定标准为仅有1笔住房贷款记录，或在北京仅有一套住房，或有一笔贷款记录、在北京有一套住房且为同一套住房；不予贷款标准为在北京有2套及以上住房，或有2笔及以上贷款记录，或有住房贷款记录及在北京有住房，且非同一套住房。

相比旧标准，新标准删除了商业贷款记录的认定，只考察购房人公积金贷款记录。商业贷款记录不再作为判定标准，也就是所谓的“认房不认商贷”。

对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

降低利率，影响价格敏感人群

新政发布当天，麦田房产中介杨店长和同事们照例编辑好相关信息发在微信朋友圈，但前来问询的顾客却寥寥无几。

杨店长对时代周报记者表示，这种冷清的情况已经持续了一个月有余，门店平均每人只有4-6组带看量。“由于受公积金贷款规模所限，该政策影响较小。”杨店长表示。

目前，北京公积金贷款首套房利率为3.1%，二套房利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别，东西城申请人购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元），二套最高贷款额度为60万元。

麦田房产分析师举例道，若是“二套”变“首套”，则贷款最高额度提高60-80万，且公积金贷款部分享受3.1%的利率；若是“不可贷”变“首套”，则公积金最高可贷120-140万，享受公积金贷款利率3.1%；若是“不可贷”变“二套”，则公积金最高可贷60万，享受公积金贷款利率3.575%。

多位业内人士也对时代周报记者表示，该政策是此前“认房不认贷”政策的延续。

9月1日，北京市颁布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，通知表示， 居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行。

麦田房产分析师对时代周报记者表示，上述政策激发的主要是之前使用过住房贷款但在京无房的购房人群，这类人群购房申请商贷可按照首套执行，而此次公积金“认房不认商贷”则更进一步加大公积金贷款的购房支持力度。

合硕机构首席分析师郭毅也对时代周报记者表示，本次新政是对之前“认房不认贷”的补充，对于使用组合贷的购房人，能够更好地享受首套房贷款低利率，对于贷款利率较为敏感的刚需和刚改购房人有较大影响。

市场未回暖，期待更多政策

公积金新政的背后是，北京楼市在9月初出现短暂回暖后，再次归于沉寂。

经过了“金九银十”，进入11月，购房人小王仍在寻找合适的房子。受惠于认房不认贷，他有了首套房资格，打算卖掉通州的房子，置换一处位于宋家庄附近的房子。通州房子挂牌价700多万，卖房还完贷款后，到手300多万现金，然而问题是，他在通州的房子何时能成功出售？

麦田房产回龙观区域刘店长也向时代周报记者表示，目前在他负责的五个社区中，此前500万成交的房子，现在只需要420万、430万即可成交，价格已经回到五六年前水平。

“10月底，一位回龙观业主将原本430万元的顶楼住宅降到410万元，从而吸引到了一位买家关注。这位买家预算400万元，买卖双方见面后，并没经过太多轮谈判，最终以400万元成交。”刘店长表示，这再次刷新了片区房价的新低。

据他观察，目前购房人目的都比较明确，基本以自住为主，有的购买婚房，有的卖旧换新，在年初还曾出现的以投资为目的的少数购房者，目前几乎消失不见。

多家中介机构从业人员表示，9月初的政策确实让北京楼市有了短暂起色，时间大概持续了一到两周，但此后又回到了之前状态。

中指研究院报告显示， 9月，北京新建商品住宅成交68万平方米，同比下降14.6%，网签规模相比3-4月的高点仍有差距。10月1-30日，北京新建住宅成交56.8万平方米，同比下降37.7%，降幅较9月扩大。

麦田房产数据统计，10月北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.2%。虽然挂牌价波动不明显，但从实际成交价来看，很多区域的二手房成交价较今年二三月份已有明显下滑。

郭毅表示，9月和10月新房成交量基本与六七月持平，但低于3月-5月的成交水平。认房不认贷政策对于市场的拉动并不明显，二手房市场也处于低位运行阶段。

对于未来市场，麦田分析师表示，从历史调控规律来看，政策并非一蹴而就，而是视市场反馈逐步优化。北京政策工具箱储备充足，就公积金贷款而言，首套房认定标准仍有进一步宽松空间，贷款额度与缴存年限挂钩的政策也可适度优化。此外，住房限购政策可因区施策适度宽松，首付比例和贷款利率仍存下调空间。