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作者：暴哥

来源：暴财经pro（ID：icaijing123）

没钱的人住保障房，有钱的人住商品房。

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国家终究还是对楼市祭出大杀器！8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件由国务院于9月1日正式印发，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等多部门配合协调。

这意味着新一轮的房改要来了，这个政策事关每一个已经买房和想要买房的居民。

“14号文”对未来我们房地产行业给出了一个非常明确的指导意见，内容非常广泛，涵盖了改革的目标，方案、以及从哪里开始试点，对于我们普通人而言最重要的一段是，明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

为了帮助大家理解，我再帮大家划个重点。

第一，居者有其屋，其实就是保障大家的基本生活需求，刚需也就是第一套房子的购房门槛会进一步降低，普通的工薪阶层家庭以后也能相对轻松的有个房子，也能开开心心的生活。当然了这个房子居住体验和配套与核心城市，核心区域肯定是没法比的，主打的就是基本保障和性价比。

第二，让商品住房回归商品属性！这句话很微妙，回归商品属性，那就是有涨有跌，让市场定价，让资本炒作，让需求买单。这意味着，未来无论是一线城市，还是二三线城市只有核心地段的房产才有资格叫商品房，其他地方都会变成租赁保障房。

说得更加直白点，新一轮房改将保障房和商品房属性分开，就是有钱住品质商品房，没钱人住廉价保障房。这个模式也不是我们新创的，人家新加坡早就有了。

我们都知道，新加坡多年来稳居“全球房价最贵城市”排行榜前十，其商品房价格之贵可见一斑。昂贵的商品房背后还有大量的政府补贴修建的组屋，房价相对商品房要廉价很多，只要收入稳定，并且购买与自己收入相当的户型，购房不会成为负担。目前，新加坡超过82%以上的家庭都住在“政府组屋”里，私人住宅也就是商品房，其实有不到20%。

目前来看，深圳已经在试点的共有产权模式其实就是在学习新加坡的模式。深圳推出共有产权住房售价为市场参考价的50%，且是封闭流转，不可以在公开市场买卖，即便是过了5年限期，也只能内部小范围指定人**易，彻底把保障房的升值空间锁死，并产生一石二鸟效果：既保证了底层根本利益，又彻底堵死了权贵通过这条路发财的梦想。

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说到底，我们新一轮房改的模式是政府承担了“居者有其屋”的义务。这可能是一个城市解决住房资源匮乏的最完美的模式，需要市场又不完全迷信市场，政府通过低价转让国有土地，购买存量存量房子，既稳定了当下的房地产市场预期，又保障民众住房需求。

这个新政也并非在全国全面实施：首先，国家要求“凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施”。说白了就是，没有能力管理自己债务的地方政府，就别折腾了，毕竟这些保障性住房最终需要政府承担一部分资金，地方政府也别想借机向中央要钱。其次，为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象，“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行，只在300万以上城区人口城市率先探索，背后的另一层意思就是，房子已经过剩，人口太少的，没必要折腾。

按照七普调查的结果，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

当然，这个模式并非对所有的人都构成利好，新房改方案如果切实推进，严重利空现在的老破小及次新刚需二手房产。因为，改革前买不起新房的会被迫买城市老破小和次新刚需盘，改革后，这些买房人宁愿申请保障房也不会买这些房产，对于手持这类二手房产的人将是致命的打击。

另外，加大保障房建设主要集中在小面积房产上，意味着存量小面积房产会由于供给增加而持续下跌。另外，过多的资源集中在小面积的保障房，那用来建大面积的商品房供地就不够，因此有较大升值空间只会是大面积的商品房。

手里持有多套房子的人，可以对着这个逻辑好好看看，该割肉就割肉，能置换就置换。对于那些已经在一、二线城市奋斗的新城市人，或者打算去一二线打拼安家的人，应该乘着国家这波放水救楼市，刺激经济的最后机会，赶紧处理掉前几年回乡置业、跟风在老家县城购置的房产，这些地方的房子已经失去了投资价值，根本就没人接盘，不要对这些小地方抱有任何一丝希望，要不然，真的没机会翻身。

对于三四五线地方的数投资客而言，这是你最后一次逃出来的机会。也许需要割肉逃生，但总比你砸手里，年年交房产税要值当。或者在三四线城市有多套房子的本地居民，趁着这波楼市调控放松，政策允许，房价处于底部，将资产置换到强二线城市来。总而言之，只有核心城市核心地段房子，才是稀缺资产，才有升值价值。