社区

如果不出意外的话，明天中国首批公募reits就要开启申购了。这是中国资本市场的一次微小的进步。 那么我们广大投资者（jiucai）最关心的无非是以下几点？水深不深？能不能搞w?能不能pk,首发的这几只里面哪只最好？ 至于什么是公募reits，其实并不是很重要。能不能搞w,这才重要! 关于这个问题，其实我这两天也看了很多的观点。看多看空的都有，看多的论据是分红不菲资产不差，首批螃蟹诚意十足。 看空的核心论据则是内在价值有限，流动性有限，部分基金的价值有限，甚至不如定期存款。 举个例子，首期的这几只里面，有一多半的预期分红在4%附近，这个水准和定期存款相当。但是，波动性却远高于定期存款。说白了，风险补偿不够，收益和定期差不多，波动风险比定期高很多，对定期有何优势？ 区区4%的分红就拿来考验干部？那个干部经不起这样的考验？ 老实说，多空双反都有道理，除了那几只预期4%的分红之外。个人倾向是可以搞一把的！风险可控。 这个搞一把，是指申购一把，而非ipo之后去二级市场购买。 理由嘛，自然是资产内在价值优质，以及炒作可能性很强。 资产内在价值优质 什么是公募reits，简单点说，就是把一些园区高速路水务等基建设施证券化。你买了它的基金，你就可以拿这些基建设施赚的钱的分红，它盈利的90%都拿出来分红。相当于投资商铺的房东，但流动性比商铺好很多，也没房东那么多琐事（装修物业水电等）。 给你一个机会，让你当房东收租！ 我们可以看到，本期的这几只公募reits资产都是比较优质的。比如张江园区，大名鼎鼎的中芯上微和英伟达就在那里，招商蛇口产业园，沪杭甬高速路（中国最来钱的高速路之一）。这几块产业都是中国的优质资产，他们倒也不吝啬，首批就掏出来诚意。 公募reits对长线资金来说，最具有价值的就是它的现金分红。这几只里面，都是我国该领域最核心的资产，现金流没有问题。 假如沪杭甬高速路收不到钱，那中国就没有高速路收得到钱。如果张江产业园收不到租，那中国没有产业园收得到租。 这毕竟是第一批公募reits基金，既是试点，又是深化资本改革的方向。第一批拿出的都是好货。 大家可以参考一下，首批9只的名单，资产质量和预期分红率。 名单都在这里了，资产质量没得说。预期分红上面，7%-11%这几只确实还不错。 大家有没有投资商铺的朋友？队长也投资商铺，我的铺子普遍10-20年租金收回成本。 也就是5%-10%的分红率。这个收益率其实还行，因为同时也投资了地价。地段好的话，商铺不太可能折价卖出去。 所以这个7%-11%这几只确实还可以。不输我的实体铺子，也没实体铺子那么麻烦，这几只我会申购。当然还有个原因是炒作的可能性很强。 炒作概率很大 先放一个结论——首批公募reits炒作可能性很大。 为何这么说，原因如下： 一、超额认购，供需明显失衡。即便是预期分红最低的那几只，认购都是大幅度超额的。太火爆了，而且这些都是机构资金。当前的供需+优质资产的情况下，破发概率不大。 二，战配占比很大，其中不乏长线资金。即便上市之后，对于养老金和社保，稳定收租是生意也是他们追逐的方向。战配占比很大的意思就是，狗庄吸筹一步到位，控盘度很高。最低的都有55%，最高的接近80%。 三、盘子太小，拉升很容易。首批9只里面，项目估值在25亿以内的有4只，最大的90亿，全部是小盘。 四、抛盘太难，我们看卖出规则。场外申购的占大部分，场内的货太少。而场外的想卖出，则必须经过一个转场内的环节，尽管这个环节不难。但它毕竟不像其它新股那样直接可以卖。这个时候你可以看到一个现象——抛盘太少。 盘子小，控盘度高，卖出环节繁琐。满足这几天，拉爆只是想不想的问题，而不是能不能的问题。 就算不爆炒，反向思考，破发的概率很低，还是值得参与，至少申购值得参与。 另外还有一点，这个申购是按照申购金额分签的，你申购的金额占总申购金额的百分比，就是你的中签数量。不是申购新股那种，大部分很难中。