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雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

7月23日夜间，美股上市的贝壳找房（NYSE:BEKE）闪崩，盘中一度重挫30.67%，触及上市以来最低纪录，最终收跌10.94%，市值一晚蒸发50亿美元，折合人民币324亿元。

而年初至今， 贝壳找房跌幅已达45.08%。

雷达财经注意到，7月23日，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（下称《通知》），明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

有投资者分析，贝壳作为国内房产流通领域的巨鳄，二手房、新房业务营收占比高达97%，受到政策监管的影响较为明显，可能引发了资金恐慌性抛售。

而近期，多个热点城市有关二手房市场的整顿政策也密集出台，涉及房源信息、价格指导，贷款暂停等，部分城市成交量出现下滑。显然，在一个周期性较强，受政策影响较大的行业，贝壳的高增长能否持续需要认真审视。

房屋买卖、住房租赁被纳入整治重点

近日来，中央高层和各部委对于房地产行业的连续发声，再次坚定了“房住不炒”、规范市场秩序的方向。

7月22日，据新华社报道，**中央**、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话时，强调坚持“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济的手段，其中明确提到“要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象”。

同日，住建部相关负责人发声表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

央行也称，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。

7月23日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等8部门联合印发的《通知》发布。

《通知》指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，以问题为导向，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

《通知》要求，要因城施策突出整治重点。其中，房屋买卖方面的整治重点是发布虚假违法房地产广告、发布虚假房源信息；捂盘惜售、囤积房源等。值得关注的是，文件再度提到，套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房、协助购房人非法规避房屋交易税费等行为则被纳入重点整治范围。

至于住房租赁方面的整治重点，则包括克扣租金押金；采用暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务。文件还显示，“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为也是整治重点。

易居研究院智库中心研究总监严跃表示，近日高层对于房地产调控密集发声，旨在使各地调控不松懈，也预示着下半年房地产调控从紧从严。《通知》围绕房地产交易秩序进行管控，具有非常好的效应，将在一定程度上进一步促进房地产交易秩序的稳定。

诸葛找房数据研究中心方面认为，“本次通知调动了房地产开发企业、中介机构、租赁企业、物业服务企业等各大社会主体，全方位地进行市场监管，全面贯彻房住不炒。”

也有分析者认为，以前政策调控主要聚焦在房地产开发、金融贷款方面，这次将交易、租赁和物业等环节纳入，未来房地产秩序的整治闭环已经形成，所有参与者都要接受政策的监管。

二手房已因政策严管出现成交量下跌

在政策影响下，贝壳赖以生存的二手房业务，也遭遇寒冬。

今年3月20日，链家上海一夜之间下架上万套房源，从此前的3.8万套骤降至1.6万余套。链家回应称，下架调整主要是根据相关部门规定，对线上房源核验检查，对不符合要求或资料不够完善的房源暂时性下架，并及时联系业主补交资料。

据了解，上海自去年12月就开始对二手房市场的管控加码。2020年12月15日起，上海二手房交易过程中新增房源核验环节，每套房源将会有专属的核验编号和二维码，核验通过才能挂牌。今年3月，上海市房管局再次通知强调严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。

7月9日，上海市房管局召开全市规范二手住房房源挂牌管理会议，即日起，上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

7月14日，上海市房地产交易中心进一步明确了时间表，7月19日后，所有未通过挂牌价格核验的房源将无法上架。

据经济观察报消息，受此政策影响，上海链家二手房挂牌房源从7月11日的近3.2万套，下降至7月19日的1.6万套出头，房源数再次腰斩。链家内部人员透露，下架房源实际是受到价格信息核验政策的影响，至于什么时候能够恢复上架，目前还不知道。

除了上海，其他热门城市也在跟进对二手房价格的整顿。包括5月13日，成都市房地产经济协会发布的《关于进一步规范我市二手房住房挂牌价格发布工作的通知》，提出下架虚高价格房源。有爆料称，贝壳APP已率先下架大量房源，部分小区目前已仅剩停车位挂牌。

国家对于二手房交易的管控还不止于此。从今年年初多个城市出现个人住房贷款紧张、利率被抬高的情况，到近期杭州、合肥、南京、武汉、重庆等热点城市，出现二手房大面积停贷的现象。

据凤凰房产网的调查，5月以来，部分银行确实暂停了二手房贷款业务。部分银行设定了严格的贷款条件，比如只接受中心城区且楼龄不超过20年的二手房，同时办理按揭贷款的周期被拉长，利率提高。

其中上海市从7月24日起，上调房贷利率，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

除此之外，多城严格执行多校划片给学区房降温，二手房面临全方位“围堵”。这对以二手房交易起家，目前仍依赖于此的贝壳而言，影响不容小觑。根据贝壳研究院报告，由于贷款发放延迟或暂停，部分城市二手房交易量阶段性下降，房价涨幅收窄至趋稳。二手房客源交易周期拉长导致成交量回调，6月贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。

财报显示，2021年第一季度，贝壳来自“二手房交易服务”产生的收入占比为49.25%，因此二手房成交量的萎缩无疑会影响到公司的营收。

甚至有观点认为，调控政策收紧了消费者购房银根，遏制了居民加杠杆的浪潮，房屋成交量出现下滑的情况下，贝壳在未来可能遭遇周期性利空。

深陷反垄断疑云

而除了行业监管政策趋严，贝壳还深陷反垄断疑云。

5月25日下午，多家媒体突然同时发布了一则消息，称“中国市场监管部门已开始对贝壳找房涉嫌的反竞争行为进行调查”。这件事一度导致当日贝壳美股盘前股价下跌9%。

随后，贝壳找房在其官方微信发文称，某外媒报道的“贝壳被市场监管总局立案调查”的消息为假消息。

贝壳方面的辟谣尚不知真假，但媒体方面的讨论绝非空穴来风。

早在今年4月，国家市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》（第三批），其中就包括贝壳、爱奇艺、去哪儿等。彼时，不少人认为贝壳既做平台网站又做经纪业务，相当于“既做裁判员又做运动员”。

4月10日，58同城CEO姚劲波在个人微博发文，实名举报贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源进行垄断，并呼吁国家反垄断按照4%的标准罚款贝壳40亿元。

据悉，《反垄断法》中对垄断设定了两个前提条件，一是经营者在市场中的份额达到二分之一时，可以推定经营者具有市场支配地位；二是经营者滥用市场支配地位，比如“二选一”等手段，那就构成垄断。

外界一般认为，贝壳在全国的市场占有率未达50%，并不构成垄断。在去年的上市招股书中，披露了贝壳2019年的GTV为2.13万亿元。CIC灼识咨询数据显示，2019年中国住房市场的规模为22.3万亿元。这意味着贝壳的市场份额接近10%。

但在某些重点区域和城市，贝壳的市场占有率已经很高。贝壳创始人左晖在2015年时就曾对媒体表示，链家在北京的市场份额约为55%-60%。

有知情者透露，贝壳曾在二手房市场推行“独家代理房源”这样涉嫌“二选一”的操作，后来被明确叫停。在新房市场，它也施行“非合作不导客”策略，要求渠道的排他性。

在一些重点城市，贝壳也具备了“控制服务价格的能力”，一旦占据了头部地位，不排除上调中介费率的可能。今年2月份，有媒体报道称，贝壳在重庆、成都、郑州等地将二手房交易服务费用调整为收取卖方1%，买方2%，而此前为卖方0%，买方2%。

贝壳是否涉嫌需要权威部门认定，但其庞大的体量已经引起监管机构的重视，这种解读可能对公司的股价形成了影响。在经历了7月23日的暴跌，目前贝壳股价为33.8美元，市值402.5亿美元，年初至今跌幅45.08%。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，贝壳找房股价下跌受多种因素影响。一是受近期教育类中概股大跌的拖累；二是贝壳未来不但可能遭到国家市场监督管理总局涉嫌垄断和不正当竞争的处罚，还有继滴滴之后，由于大数据安全而被有关部门调查和处罚；三是有传言，左晖去世没多久，公司内斗就已经开始了，包括北京帮，四川帮，还有IBM帮。

“开辟新战场”是出路吗？

资料显示，贝壳以二手房经纪起家，脱胎于经纪品牌链家地产的线上平台链家网，现业务扩展至大居住领域的二手房买卖、租赁、新房销售、装修和社区服务等业务，收入主要来自房产交易获取的销售佣金。

目前，贝壳集团旗下除了交易平台贝壳、经纪平台链家两大平台，还有独立长租公寓品牌自如。

2020年8月13日，贝壳找房在纽交所挂牌上市，成为中国居住服务平台第一股。今年5月20日，贝壳创始人、董事长左晖因病去世。5月24日，贝壳找房宣布，公司联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖担任贝壳董事长一职。

公司于5月20日公布的一季度财报显示，贝壳找房在2021年首季度实现净营收为207亿元，同比增长190.7%；净利润为10.59亿元，去年同期的净亏损为人民币12.31亿元。

此外，贝壳今年一季度的GTV为1.06万亿元，同比增长了224.2％。但营收和GTV翻倍增长，和去年同期基数低有关，去年第一季度其营收只有71亿元。

在过去，贝壳一直以二手房业务为主。2020年公司平台上GTV达到3.5万亿元，同比增长了64.5%。其中有1.94万亿来自二手房，这部分同比增长了49.5%。新房GTV的规模只有1.38万亿元，增速却达到85%。

新房业务的快速增长势头延续到了今年。2021年第一季度，贝壳来自新房交易服务的净营收为99亿元，同比增长187.6%。对应的新房交易总交易额达到3434亿元，同比增长194.9%。

与此同时，二手房业务在今年一季度贡献的营收为102亿元，增速为202.1％，全面超过新房业务。对应的二手房GTV规模在一季度达到6734亿元，同比增长244.2%。

贝壳在财报中称，二手房佣金收入增长是由于适度提高了从关联门店收取的现房交易佣金费率，这也印证了2月份媒体报道其上涨二手房交易佣金的传闻。

从收入结构来看，贝壳超过97%的营收来自新房、二手房的交易佣金。而具有科技属性的特许经营服务及其他增值业务产生的收入，在今年一季度的收入约为10亿元，在总收入中的占比不到3%，这一现实与公司“以科技为驱动的服务平台”的定位相去甚远。

7月6日，贝壳抛出一项收购议案，拟将圣都家装100%的股权收入囊中，总对价不超过80亿元。

“估值高的有些离谱。”中国家居建材装饰协会秘书长胡中信表示，通过大笔收购切入更高效，但家居行业并非蓝海，受限于施工人员等因素影响家装企业大多发展为区域性品牌，很难发展为连锁性的全国品牌。此外，并购后的双方磨合是一个关键问题。

在中原地产首席分析师张大伟看来，贝壳此举出发点在于“开辟新战场”，毕竟房地产中介领域贝壳已经做到行业第一，很难再有新的想象空间。

但资本市场反应冷淡，7月6日、7月7日贝壳股价两个交易日连续重挫17.9%。

对于贝壳的后续发展，雷达财经将继续关注。

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