这是潘石屹一家的问题_老虎社区_美港股上老虎

kingman
2021-06-17

这是潘石屹一家的问题。不是房地产的问题，他们家一家子都是崇洋媚外的反华分子，转移资产是早晚的事情

潘石屹“跑”了，黑石会给房地产市场带来什么？

SOHO中国的未来还有很大的看头，精明如潘石屹怎么会真的跑掉呢？

潘石屹“跑”了，黑石会给房地产市场带来什么？

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\n早在去年的3月10日，就有媒体报道称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易共计约40亿美元。此外，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。 \n当天，在利好的刺激下SOHO中国股价涨幅达到37.58%，为4.10港元/股。 \n<img src=\"https://static.tigerbbs.com/ebf1e17f11d6cf0dccf4857d5fcd266e\" tg-width=\"903\" tg-height=\"1105\" referrerpolicy=\"no-referrer\"> \n但是，在后续的谈判过程中，因为疫情反复带来的不确定性以及债券市场的动荡，黑石动摇了，谈判也陷入了停滞的状态，5个月后谈判正式宣告“流产”。 \n到了2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过随后，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。 \n两次私有化消息落空让SOHO中国的投资者忐忑不安，SOHO中国的股价也上下起伏，大幅波动，不知有多少追风的少年被套在高处。 \n<img src=\"https://static.tigerbbs.com/b874fd3a1f3a86fcc77b7dd71b628207\" tg-width=\"1228\" tg-height=\"1686\" referrerpolicy=\"no-referrer\"> \n正所谓事不过三，潘石屹终于在昨天等来了他想要的结果。而在此之前，SOHO中国的“卖身”之路已经走了有6年的时间。 \n2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了<a href=\"https://laohu8.com/S/000402\">金融街</a>控股，同年9月，将上海凌空SOHO一半的股权以30.5亿的价格出售给<a href=\"https://laohu8.com/S/TCOM\">携程网</a>。 \n2016年7月，SOHO中国将上海SOHO世纪广场卖给<a href=\"https://laohu8.com/S/00370\">国华</a>人寿保险，总价32.2亿元。 \n2017年6月，以27.6亿的价格将上海虹口SOHO卖给新加坡吉宝置业公司，同年7月将凌空SOHO一半股权以29.5亿卖给了香港知名私募基金公司基汇资本。 \n2019年9月，SOHO中国以7.61亿元的价格将多个项目的2583个地下停车位出售给了慧泊停车场投资（广州）有限公司。 \n<img src=\"https://static.tigerbbs.com/4fae62a2af8c9ae4d07b2cf48daad0fd\" tg-width=\"1544\" tg-height=\"522\" referrerpolicy=\"no-referrer\"> \n据统计，短短6年间，SOHO中国就通过出售资产的方式套现了超过300亿元。也是从那时开始，SOHO中国的身影鲜少出现在公开土地交易市场。 \n一边大量出售资产，一边减少拿地，同时从公告的交易对价来看，比去年的40亿没有的报价低了整整10亿美元，难道潘石屹铁了心要清仓？ \n心甘情愿还是被逼无奈？ \n一顿操作猛如虎，疯狂卖卖卖之后，潘石屹囊中剩下位于核心城市的“九大金刚”，分别是北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、银河／朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。 \n<img src=\"https://static.tigerbbs.com/c469edf61d2bdbbe9c22bcd014e734e6\" tg-width=\"2742\" tg-height=\"963\" referrerpolicy=\"no-referrer\"> \n如今，这些当初他口中的“非卖品”也被悉数转手了。 \n而其中一个很大的原因，就是突如其来的疫情。 \n受疫情影响，北京项目里除了2019年12月刚开业的丽泽SOHO，其他几个项目出租率全部下跌。上海项目里除了外滩SOHO出租率有所提升外，其他项目同样也是全部下跌。 \n其中，出租率最低的是刚开业满一年的丽泽SOHO，仅为60%；跌幅最大的是银河／朝阳门SOHO，出租率从94%大幅下跌到62%。 \n在租金收入方面，位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场，分别约为2.89亿元、2.21亿元和1.95亿元。 \n表面上看这个“包租公”赚的钱还是挺多的，但是若细化到每平方米的价格，恐怕没有那么好看。以最赚钱的望京SOHO为例，可出租面积149172平方米，出租率83%即实际出租面积123813平方米，租金收入2.89亿元，计算得出每平方米出租价格2334元/年。 \n这么看来“九大金刚”不太刚啊。 \n据潘石屹此前透露，即便是在北京这样的城市，总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示，SOHO中国平均借贷成本约4.7%。 \n这意味着，公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息，持有似乎意味着持续亏损。 \n从SOHO中国公布的业绩来看也确实如此，其净利润已连续4年下跌。 \n<img src=\"https://static.tigerbbs.com/3bc1d5b5c65a1cfb83c9201ee48474c2\" tg-width=\"1157\" tg-height=\"1441\" referrerpolicy=\"no-referrer\"> \n据SOHO中国发布年报显示，2020年SOHO中国实现营业收入约人民币21.92亿元，同比增长约19%。而归母净利润却同比减少59.77%，为5.35亿元，同期，实现税前利润约人民币16亿元，同比下降约17%。 \n截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，平均借贷成本约为4.7%；SOHO中国的总借贷共计约人民币184.70亿元。 \n另外，SOHO中国流动资产中银行存款约6935万元，现金及现金等价物约3.97亿元，而这两项数据在2019年分别为2.61亿元、12.07亿元，出现了大幅下降。 \n面对如此颓势，在房地产调控不断加压的当下，潘石屹显然也无能为力。 \n黑石会带来什么 \n这时候，引入有实力的第三方机构无疑是正确的，于是潘石屹瞄准了黑石集团，准确地说他们两是情投意合。 \n在2020年中国投资年会上，黑石集团董事长苏世民受邀参加了会议，他表示：“未来，黑石愿意在中国投资两类房产：第一是仓储类资产，第二是城市购物中心。与此同时，中国的酒店业也会慢慢起步。” \nSOHO中国无疑符合了他的要求。而黑石集团能够带来什么呢？ \n首先是资金成本，上文提到SOHO中国的融资成本为4.7%，而黑石集团的实际利息成本仅3.2%，海外宽松的融资环境使海外机构资金端压力相对较小。 \n第二是商业模式，将不再依靠租金收入来维持现金流，金融投资、物业销售等亦将贡献较大的现金流入。同时国外已发展成熟了REITs等渠道，将提供独特的资本化路径。 \n最后是运营能力，黑石集团在资产运营方面有着丰富的经验。2007年，黑石以260亿美元收购希尔顿，修复并改善运营后，于2014年后逐步卖出，最终获利约140亿美元，在资产价值提升方面成果卓著。 \n同时黑石集团还于2018年收购了上海怡丰城及其相邻办公大楼，2019年收购了香港国际建投及上海长泰广场，未来不排除会注入SOHO中国。 \n显然，SOHO中国的未来还有很大的看头，精明如潘石屹怎么会真的跑掉呢？他仍然保留了SOHO中国9%的股份。 \n现在只需等待黑石集团亲自操刀“修复并改善”的过程，他便可以坐享其成。","source":"tencent","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>潘石屹“跑”了，黑石会给房地产市场带来什么？</title>\n<style 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