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美国房价涨疯了,有哪些投资机会?

@孟浩
不知道大家最近有没有关注?美国房产价格近期一顿狂涨,更是创了30年新高,今天就想跟大家聊聊有没有啥投资机会? 美国房价涨疯了! 新冠肺炎疫情肆虐美国已经一年多,房地产成为少数增长强劲的市场,过去一年是14年来美国住宅销售活动最火爆的一年。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计,其追踪的美国183个大都市中,99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象,其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。 房屋售价不断突破新高。2021年4月,现有房屋销售价格中位数较上年同期增长16.2%,达到31.92万美元,为1989年以来的30年新高;二手房售价中值同比增长了19.1%,至34.16万美元,年度涨幅和价格中值均创历史新高。凤凰城连续23个月成为美国房价同比增长最快的城市,增幅为22.3% ,其次是圣地亚哥,增幅为21.6% 。夏洛特、 N.C. 、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图都创下了年度价格涨幅的新高。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)本月早些时候表示,5月份成屋销售价格中位数较上年同期上涨近24% ,首次突破35万美元。上一轮这么疯涨,相信大家都有印象,就是2008年,不过随着泡沫破裂,很多地区的房价都出现腰斩,最夸张的大跌了70%,2011年时房价大约在17万美元,十年过去了,房价也涨到了35万美元,翻了1倍。 细数一下上涨的原因 说到房价上涨的原因,那还得是供需。随着新冠爆发以来,各国都调低了利率,流动性高度充裕带来了资产价格上涨。机构普遍认为,极低的利率和大规模的政府刺激措施推动了楼市强劲的需求。据统计,自2020年疫情以来,30年期住房抵押款固定利率下降了约四分之一,降至2.9%左右,处于1971年以来最低水平。 除了低利率带来了强劲需求之外,供给短缺也是本轮大涨的原因之一。在美国,虽然疫情暂时得到控制,但缺乏可用的工人,尤其是建筑工人。另外随着疫苗的接种,人们对于房产投资呈现乐观情绪,房产相关的材料木头钢铁都出现了大幅上涨,4月份新建住宅开工数下降9.5%,至折合年率157万套,低于预期的170万套。受此影响,美国房产供应严重紧张。截至4月底,市场上共有116万套房屋待售,比去年同期下降20.5%。按照目前的速度,2.4个月就可以消化这些库存,属于供应严重紧张。 再来说说投资机会 我们很难去美国买房,但是我们有一个间接的方式,化身包租婆去收取租金。投资美国REITS 房产信托(Real Estate Investment Trust,缩写:REIT)是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益,按高额比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金。 一般投资有2种方式,第一种是直接买REITS上市公司股票,第二种是买REITS的ETF。第一种的话主要要求你对REITS有比较深的研究,举个例子,房地产信托按照用途或者投资标的来看就有9种分类,比如投资零售的REITS、住宅公寓租赁类REITS、养老医疗类REITS、林地矿产类REITS、仓储类REITS、工业物流类REITS等等。 标的不同,走势也是不一样的,坑还是比较多。举个例子,比如去年由于疫情的影响,零售行业主要涵盖大型购物中心、杂货店等传统零售服务。所以零售类的REITs $西蒙地产(SPG)$ 、$沃那多房信(VNO)$ 、$马塞里奇房产(MAC)$、 $金科(KIM)$ 在疫情期间解禁腰斩,而仓储类REITS $公共存储公司(PSA)$ 则得益于电商的发展,表现优于其他。 再比如说之前被当做避险资产的养老医疗类REITS $Global Healthcare REIT, Inc.(GBCS)$ 、$芬塔公司(VTR)$、$Welltower(WELL)$、$Healthpeak Properties(PEAK)$ 、$National Health Investors(NHI)$ 、$Diversified Healthcare Trust(DHC)$ 、$New Senior Investment Group Inc(SNR)$表现不佳,这主要是因为这一类资产很多投资了养老住宅,由于疫情的影响很多增加了清洁的成本,但是房租并没有一起上调,导致了很多养老机构出现了亏损。 当然如果你不太喜欢麻烦的话,我推荐可以投资REITS的ETF,通过分散投资,有利于降低非系统性风险,至于买哪个ETF,推荐关注该ETF的几个属性 市值 (market cap)越高流动性越好 管理费(expense ratio):两个追踪同一指数的ETF,管理费越低越好 成立时间:越久的fund说明比较成熟,经得起市场的考验 分红率(dividend yield):两个追踪同一指数的ETF,分红率越高一般说明运营效率更好。 管理的公司:管理公司的背书也是个加分,比如Vanguard、Fidelity等 比较知名的ETF如下,大家可以根据自己的需要研究一下,在考虑一下他的投资价值今天就写到这儿吧,如果你对REITS很感兴趣,请给我点赞留言投币,如果关注的朋友多的话,我就再写一篇详细的分析~$不动产信托指数ETF-Vanguard(VNQ)$ $房地产指数ETF-iShares道琼斯(IYR)$ $iShares Core U.S. REIT ETF(USRT)$
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