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  ·2023-06-28
  供给克制部份原因是之前供应链紊乱造成的
  房地产软着陆后，美联储转向还有戏吗？
  当前种种迹象表明美国房地产正先于经济软着陆。因此，如果当前的美国房地产正率先软着陆，是否意味着美国经济已经躲过了衰退？最终在需求的支撑下，房产快速回暖，也帮助美国避免了一次衰退。美国通胀压力迟迟未解，如果房地产成功软着陆，那么美联储抗击通胀及就业的难度无疑将再进一步（图16）。
  房地产软着陆后，美联储转向还有戏吗？
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src=\"https://static.tigerbbs.com/75afc72d5de5dd404b765d72accba8f2\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"679\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">对此，我们考察了自1990年以来的4次高利率导致美国房市大崩溃的原因。如图3所示，由于不同程度的紧缩作用，美国房地产最终“闪崩”的原因都是供需失衡，其中需求端的因素更加关键。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/85512d668fbded88eda439365e2739aa\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"791\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>疲软需求，加息幅度和利率水平都重要。</strong>在不断走高的利率下，购房需求放缓的传导路径是：高利率—高抵押贷款利率—高利息支付率--购房意愿及需求疲软。具体来看，从加息周期开始，消费者认为买房是个“错误选择”的想法就越来越强烈（图4-5）。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/4a5fa46dcc802aaa8bf84a601df2935c\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"483\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">其中2008年为历次以来影响最剧烈的一次：大幅加息425bp中，申请抵押贷款人数最大跌幅为63%，新屋销售快速下滑76%。<strong>而如果加息是从低利率水平开始，则对购房需求的削弱便不太明显:</strong> 2018年不仅加息起点低，且加息幅度也不大，所以对地产的影响就较小，房屋销量温和回落23%（图6-7）。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/6e6d850256b407ea7e4e2939aae71da3\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"462\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>超额供给，是原因也是结果。</strong>历史上4次房价崩溃的相似之处都是在加息周期中累计了过量的库存。前期过量的发放房屋建筑许可制导致待售房屋数量激增（图8-9）。过去4次平均增加许可证发放量73%，带动了64%的待售房屋数量。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/cfa80cae151719d603003b50fae95932\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"435\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>从历史经验看，需求比供给对地产的影响更重要。</strong>2018年，房屋许可证发放数量增加176%，带领待售房屋数量激增146%。但是，由于2018年加息起点低（从0利率开始）+加息幅度还不大（累计225bp），美国居民购房需求并未被严重削弱。最终在需求的支撑下，房产快速回暖，也帮助美国避免了一次衰退。</p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>这次有何不同？需求经受住了加息的冲击，而供给弱成为乐观的主要理由，这一次美国经济陷入衰退“不容易”。</strong>需求端，在经历了“史诗级”加息后，根据调查数据显示，居民对于“负担不起”的抱怨仍明显低于此前衰退前的高位。<strong>这与疫情后美国家庭资产负债表明显改善以及就业保持韧性有关</strong>：2023年Q1美国家庭偿债负担仍低于疫情前的水平。而居民认为当前最主要的限制因素不是房价而是利率（图 10-11），随着加息接近尾声，需求指标都开始触底反弹（图 12）。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/c1d6f4d21f1a88d225f5e4c30000903a\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"433\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">二是供给端，低库存加强开发商的建筑信心，无论是营建许可还是新房开工均开始边际好转（图 13）。与2018年相比，本轮地产周期虽然需求下降的幅度更大，但是供给明显更“克制”，供需失衡的情况反而要更好（库存月数更低），而2018年美国地产下行并没有带来经济衰退。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/e3ab0b523740f3b63d8329c04a8fb140\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"433\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">除此之外，从国际对比上看，美国住宅投资以及房价的上涨幅度上，远不及加拿大及瑞典，至少在其他两国地产尚未出现问题前，我们可以不用太担心美国（图14至15）。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/83759b7698a5905789e2f2107c22a04c\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"548\"/></p><p style=\"text-align: justify;\"><strong>但值得注意的是，房地产软着陆让通胀及就业的“隐忧”再起。</strong>美国通胀压力迟迟未解，如果房地产成功软着陆，那么美联储抗击通胀及就业的难度无疑将再进一步（图16）。在此基础上，政策转向则不会太早，也为未来经济和市场平添变数。</p><p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/2d5d30210d0a412168221847dfc10221\" title=\"\" tg-width=\"1080\" tg-height=\"567\"/></p><p style=\"text-align: justify;\">风险提示：地产超预期反弹导致美联储紧缩程度高于市场预期；美联储超预期紧缩导致美国金融体系再次出现危机。</p></body></html>","source":"lsy1582083733592","collect":0,"html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>房地产软着陆后，美联储转向还有戏吗？</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ 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2018年不仅加息起点低，且加息幅度也不大，所以对地产的影响就较小，房屋销量温和回落23%（图6-7）。超额供给，是原因也是结果。历史上4次房价崩溃的相似之处都是在加息周期中累计了过量的库存。前期过量的发放房屋建筑许可制导致待售房屋数量激增（图8-9）。过去4次平均增加许可证发放量73%，带动了64%的待售房屋数量。从历史经验看，需求比供给对地产的影响更重要。2018年，房屋许可证发放数量增加176%，带领待售房屋数量激增146%。但是，由于2018年加息起点低（从0利率开始）+加息幅度还不大（累计225bp），美国居民购房需求并未被严重削弱。最终在需求的支撑下，房产快速回暖，也帮助美国避免了一次衰退。这次有何不同？需求经受住了加息的冲击，而供给弱成为乐观的主要理由，这一次美国经济陷入衰退“不容易”。需求端，在经历了“史诗级”加息后，根据调查数据显示，居民对于“负担不起”的抱怨仍明显低于此前衰退前的高位。这与疫情后美国家庭资产负债表明显改善以及就业保持韧性有关：2023年Q1美国家庭偿债负担仍低于疫情前的水平。而居民认为当前最主要的限制因素不是房价而是利率（图 10-11），随着加息接近尾声，需求指标都开始触底反弹（图 12）。二是供给端，低库存加强开发商的建筑信心，无论是营建许可还是新房开工均开始边际好转（图 13）。与2018年相比，本轮地产周期虽然需求下降的幅度更大，但是供给明显更“克制”，供需失衡的情况反而要更好（库存月数更低），而2018年美国地产下行并没有带来经济衰退。除此之外，从国际对比上看，美国住宅投资以及房价的上涨幅度上，远不及加拿大及瑞典，至少在其他两国地产尚未出现问题前，我们可以不用太担心美国（图14至15）。但值得注意的是，房地产软着陆让通胀及就业的“隐忧”再起。美国通胀压力迟迟未解，如果房地产成功软着陆，那么美联储抗击通胀及就业的难度无疑将再进一步（图16）。在此基础上，政策转向则不会太早，也为未来经济和市场平添变数。风险提示：地产超预期反弹导致美联储紧缩程度高于市场预期；美联储超预期紧缩导致美国金融体系再次出现危机。","news_type":1},"isVote":1,"tweetType":1,"viewCount":491,"authorTweetTopStatus":1,"verified":2,"comments":[],"imageCount":0,"langContent":"CN","totalScore":0}],"defaultTab":"posts","isTTM":false}