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2021年还剩不到一个月就结束了，不出特别大的意外的话，今年买入以腾讯为首的中概以及买入房地产类个股收益能排进倒数前几名了，收益只代表过去，2022年这两大类资产有翻身机会吗？

受到反垄断、游戏行业加强监管等一些列政策因素影响，2月中旬以来腾讯股价持续下跌，从773.9港元下跌至8月20日最低的412.2港元/股，跌幅47%，12月2日最新收盘价473港元。

不仅仅腾讯跌，所有曾经中国最具代表性的互联网企业都在跌。12月2日，港股盘中，阿里巴巴一度跌至创历史新低的120.1港元/股。12月1日收盘的美股，阿里巴巴也下跌3.95%，同创年内新低。

美团较年初高点460港元/股，最低跌至183港元/股，区间跌幅超60%，12月2日最新收盘价247港元；

小米年初最高35港元/股，11月24日刚刚创下年度新低19港元；

快手今年初刚上市，上市即巅峰，最高价417港元/股，最低跌至64港元，脚踝斩。

股票型基金收益率来看，截止12月2日今年倒数前十名单里投资港股相关占据六席。

散户最热衷的“抄底”中概股的两大QDII基金，交银中证海外中国互联和易方达中证海外互联截止12月2日收盘，年初至今分别下跌41.5%和37.5%。

这么个跌法，一方面是监管连续加强，另一方面，主要公司的业绩确实不好。

美团Q3财报显示，经营亏损101亿元，即使刨除反垄断的34.4亿元罚款，经调整后的净亏损依然录得55亿元，上市以来单季最大亏损。美团主要把钱投入到了包括优选、买菜、闪购及共享出行的新业务上，本季度，美团的 “新业务及其他” 板块的经营亏损高达 109 亿元。

阿里Q3营收2006.9亿元，同比增长29%，低于市场预期的2061.7亿元，调整后净利润285.2亿元，同比下降39%。阿里主动调整了收入增速预期，从年初的29%下调到 20%-23%。

腾讯Q3实现营收约1424亿元，同比增长13%。但是按非国际财务报告准则（指撇除了若干一次性及/或非现金项目的影响，以体现核心业务业绩的准则），腾讯的净利润为317.5亿元，同比下降了2%；净利润率由去年同期的27%下降至23%；权益持有人应占盈利为318亿元，同比减少了2%。

其中金融科技及企业服务业务的表现亮眼，收入同比增长30%至433亿元，已经成为了腾讯主要的业绩增长点。

但反过来看，现在的跌幅几乎已经Price in 这些悲观预期，恒生最重要的三大高股息指数，均处于“历史最低估值”，这个最低不仅仅是某一项指标最低，是“所有估值指标均处于历史最低”，需要注明的是该数据基于“市值加权”，有一定偏离。

兴业张忆东在最新演讲中表示，明年港股将有希望出现技术性小牛市，从今年年尾开始到明年的高点，有15%到20%的技术性小牛市。但是我们认为港股还在寻找自信的过程中，代表港股走长牛的支柱性的产业现在还需要再寻找。以前是互联网，但是现在互联网在规范中发展，它的高增长时代、黄金时代已经过去了。互联网也好，内房股也好，银行股也好，包括香港本地股也好，因为估值低，只要政策的边际改善，经济的边际改善，流动性的边际改善，它们反弹20%、30%很容易。但是想要持续地上涨，突破2018年的高点，并且涨个几年的这种大牛市，现在依然需要等待，需要蓄势，需要寻找。所以，明年港股的建议是在失望之地找寻自信的力量，要立足于防守反击，以长打短。

所以，我们说“三条主线”，一个是跟随A股、美股的科创潮流去找寻港股的特色品种。第二个主线是消费相关的一些不错的标的。第三，价值股。无论是相对估值合理的互联网龙头、房地产、金融，还是包括澳门和香港的本地股，这些都有配置的价值。

高盛建议明年超配A股和港股。对于明年的全球股票市场表现，高盛预测，各主要市场回报率在10%上下，主要受盈利水平推动，随着多国货币政策回归正常化，预计估值变动不会太大。

高盛首席中国股票策略师刘劲津表示，“特别是海外中概股，大幅回调之后会进入下一阶段，我们称为‘希望’的阶段。该阶段的特点是股票回报不错，但是推动力并非盈利增长，而是估值提升。我们认为，可能在未来一年，中国市场会进入这个‘希望’阶段。”

2020年8月，监管部门出台“三道红线”试点，旨在加强房企资金管控，降低地产公司杠杆率水平。目前，“三道红线”已融入到我国正在实施的长效机制内，成为商业银行及房企的硬性约束。在此大背景下，2021年下半年，房地产市场急转直下。

2021年下半年，房地产行业基本面向下，除竣工外，其他指标均呈现走低态势。10月，商品房销售面积同比下降21.7%，销售均价同比下降1.3%，销售金额同比下降22.7%。

随着恒大的暴雷，泛海控股、泰禾集团、蓝光发展、花样年、新力控股、当代置业等在内的多家房企出现债务违约情况后，房企信用评级的下调紧随而来。10月中下旬开始，穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望。

自10月26日国家发改委和国家外汇管理局联合召集多家房企召开座谈会，要求企业积极主动做好境外债券本息兑付准备后，没有房企再违约。

根据中金公司测算，2022年和2023年到期的（包含回售和永续赎回）中资地产美元债分别为519.4亿美元和450.8亿美元。其中，2022年到期规模较大的月份集中在1月、3月、4月和6月，涉及规模（包含回售和永续赎回）依次为75.1亿美元、61.7亿美元、69.9亿美元和64.7亿美元。从目前房企已还债的进度测算，这条还债之路依然漫长。

实际上，最近一段时间以来，为缓解现金兑付压力，已经有一部分房地产企业以要约交换或展期等方式处理即将到期的美元债。还有一部分房企实控人，通过股东借款、甩卖资产、折价配股等方式，改善企业短期流动性压力。

中信证券表示，对房地产行业基本面，我们认为短期不宜过分悲观，因为政策工具箱中尚有大量托底手段；但长期不宜太乐观，因为存量时代确实已经到来，房屋销售和开发规模都处于历史的顶部。在存量时代，房地产领域最富价值的生意，是聚焦空间的经营和相关服务的生意。