天风证券：从中报看“三条红线”下的房企杠杆_老虎社区_美港股上老虎

天风证券：从中报看“三条红线”下的房企杠杆

固收彬法2020-09-25

2020年上半年，房地产行业经受了疫情的考验，而显示出较强的销售韧性。全国商品房销售额从2月份累计同比下滑-35.9%，快速收窄，6月底下滑幅度仅-5.4%，而截至8月底则实现了1.6%的正增长。具体到企业微观层面，分化更加明显，部分房企销售下滑较大。而面对即将推行的「三条线」管控，哪些房企又将面临较大的压力？为了准确统计房企的财务数据，观察行业的发展趋势，我们以2020年上半年克尔瑞销售规模...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

暂无评论

热议股票

7x24

全部

关于我们·老虎社区守则·老虎社区账号管理规范·老虎社区服务协议·老虎社区隐私政策

公司名称：北京至简风宜信息技术有限公司

违法和不良信息投诉：010-5681-3562（工作时间9:30-18:30）

邮箱：service@laohu8.com

营业执照：91110105MA01A4U55R

ICP备：京ICP备18016422号

网安备：京公网安备11010502036490

关注我们

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/1116804159?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"https://static.tigerbbs.com/00b7d70423af402de8fcef957dcb2900","is_english":false,"pubTime":"2020-09-25 10:45","share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","id":"1116804159","market":"sh","top_or_hot":-1,"title":"天风证券：从中报看“三条红线”下的房企杠杆","media":" 固收彬法","content":"<div>\n<p>2020年上半年，房地产行业经受了疫情的考验，而显示出较强的销售韧性。全国商品房销售额从2月份累计同比下滑-35.9%，快速收窄，6月底下滑幅度仅-5.4%，而截至8月底则实现了1.6%的正增长。\n具体到企业微观层面，分化更加明显，部分房企销售下滑较大。而面对即将推行的「三条线」管控，哪些房企又将面临较大的压力？\n为了准确统计房企的财务数据，观察行业的发展趋势，我们以2020年上半年克尔瑞销售规模...</p>\n\n<a href=\"https://mp.weixin.qq.com/s/ghsFASE2MDpqHrPWIDGqLQ\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"gushoubinfa","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>天风证券：从中报看“三条红线”下的房企杠杆</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n天风证券：从中报看“三条红线”下的房企杠杆\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2020-09-25 10:45 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=https://mp.weixin.qq.com/s/ghsFASE2MDpqHrPWIDGqLQ><strong> 固收彬法</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>2020年上半年，房地产行业经受了疫情的考验，而显示出较强的销售韧性。全国商品房销售额从2月份累计同比下滑-35.9%，快速收窄，6月底下滑幅度仅-5.4%，而截至8月底则实现了1.6%的正增长。\n具体到企业微观层面，分化更加明显，部分房企销售下滑较大。而面对即将推行的「三条线」管控，哪些房企又将面临较大的压力？\n为了准确统计房企的财务数据，观察行业的发展趋势，我们以2020年上半年克尔瑞销售规模...</p>\n\n<a href=\"https://mp.weixin.qq.com/s/ghsFASE2MDpqHrPWIDGqLQ\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"000002","symbol_name":"万科A","start_time":0,"source_url":"https://mp.weixin.qq.com/s/ghsFASE2MDpqHrPWIDGqLQ","article_id":"1116804159","we_media_id":null,"thumbnails":["https://static.tigerbbs.com/00b7d70423af402de8fcef957dcb2900"],"rights":null,"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=1116804159","pubTimestamp":1601001922,"sourceInfo":{"source_id":"gushoubinfa","name":"固收彬法"},"weMediaInfo":null,"summary":"2020年上半年，房地产行业经受了疫情的考验，而显示出较强的销售韧性。全国商品房销售额从2月份累计同比下滑-35.9%，快速收窄，6月底下滑幅度仅-5.4%，而截至8月底则实现了1.6%的正增长。\n具","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"qq.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"000002":"万科A","02007":"碧桂园"},"translate_title":"Tianfeng Securities: Looking at the Lever of Housing Enterprises under the \"Three Red Lines\" from China Daily","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":"https://static.tigerbbs.com/8437dc5ed574775c6eab99077d8677ea","symbols_score_info":{"000002":0.9,"02007":0.9},"content_text":"2020年上半年，房地产行业经受了疫情的考验，而显示出较强的销售韧性。全国商品房销售额从2月份累计同比下滑-35.9%，快速收窄，6月底下滑幅度仅-5.4%，而截至8月底则实现了1.6%的正增长。\n具体到企业微观层面，分化更加明显，部分房企销售下滑较大。而面对即将推行的「三条线」管控，哪些房企又将面临较大的压力？\n为了准确统计房企的财务数据，观察行业的发展趋势，我们以2020年上半年克尔瑞销售规模Top52的房企为基础，剔除祥生地产和中国铁建等2家没有详细房地产专项财务数据披露的企业，筛选出能够查找到财务数据的50家房企为样本，进行观察统计。\n\n杠杆情况\n房企杠杆年中季节性小幅提升。由于房企上半年债务融资相比下半年略微宽松，而销售一般下半年略高于上半年，从而造成房企年中杠杆会相比上年末略有提升。2020H1，样本房企的资产负债率为81.2%，剔除预收账款的资产负债率为74.9%，净负债率为89.2%，相比2019年末均有小幅提升。\n从样本房企整体杠杆水平中也可以观察到，一方面剔除预收账款的资产负债率（分子分母同时减去预收账款）已经连续多年处于70%以上的水平，按照这种计算口径想要将其降低到70%左右将普遍面临一定的难度；而净负债率方面，即使考虑「三条线」的政策影响，下降的速度也将放缓。\n\n从房企净负债率分布来看，高杠杆房企仍然较多。50家样本房企中，净负债率处于50%~80%区间的房企较多，达到23家，占比46%，而在80%以上的房企数量分布则相对分散，且仍有13房企的净负债率超过120%。\n对于高杠杆房企而言，降杠杆仍将面临较大的压力，我们观察到行业表内净负债率在下降的同时，房企的少数股东权益占比也在提升。而且对于部分房企而言，超高的少数股东权益占比，让人不得不怀疑其中隐藏的明股实债。\n\n\n盈利能力\n受疫情影响，房企上半年施工进度略有滞后，但受益于2017~2018年大中型房企销售仍然在快速增长，上半年房企营收增速仍然为正，但是增速明显下降。盈利方面，营业利润与归母净利润近几年首次出现负增长，50家样本房企中，毛利率降低的房企数量达到41家。当然，从行业来看，目前房地产仍然具有相对较高的利润水平。\n一方面，随着土地市场更加透明，以招拍挂为主的土地出让方式天然具有增加房企竞争，压降房企利润水平的作用；另外一方面，受疫情影响，房企结转速度变慢，也可能是利润下滑的原因。从信用的角度来看，短期的利润下滑，对信用资质影响有限，但如果长期持续下滑，即使没有亏损压力，也可能会面临评级调整的压力，尤其是有海外评级的主体。\n\n\n偿债及债务管控\n短债占比提升，货币短债比下降。2020年上半年，房企短期债务占比进一步小幅提升至34.2%，显示房企短期债务偿还压力进一步增大，而对应来看，货币短债比仅1.2，处于相对比较低的水平，房企面临一定的短期债务偿还压力。\n\n上半年，在疫情冲击之下，企业经营普遍面临困难，央行采取了一系列降低企业融资成本的举措。房企尽管是政策调控的重点，但其融资成本仍然受益于整体融资环境的宽松，呈现出融资成本普遍下降的情况。但这其中，也有部分企业出现了融资成本的提升。如中国恒大、华夏幸福、新力控股、富力地产等，主要都是短期内市场担忧较多，面临一定债务或经营压力的企业。\n\n近期「三条线」的房地产调控政策，对行业影响较大，我们进一步梳理了房企最新的「踩线」情况。截止6月30日，统计的50家样本房企中，有8家房企由于财报未公布短期债务数据，我们采用了2019年底或者2020年一季度的短债数据进行统计，其他均按照房企的公告进行统计。\n踩3条线的房企有8家，踩2条线的房企有9家，踩1条线的房企有27家，没有踩线的房企有6家。整体来看，相比于2019年的财务数据，略有好转。\n\n绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求，而3个条件均不满足的房企有中国恒大、融创、绿地、华夏幸福、富力地产、蓝光、首开股份、华发等8家房企。\n\n小结\n（1）2020年上半年，房地产行业出现了疫情影响下的销售快速下滑，但随着疫情在国内得到控制，行业整体恢复较快，显示出较强的韧性。从中报数据来看，房企杠杆出现季节性小幅提升，但预计不会影响近几年杠杆相对稳定并略有降低的走势。当然，对企业而言，后续的降杠杆或许也没有那么乐观。\n（2）行业盈利能力普遍承压。一方面，是土地市场透明的招拍挂制度和房企高涨的拿地热情；一方面，是疫情冲击下结转速度降低。从数据上来看，房企整体营业利润和归母净利润均下滑，样本房企毛利率普遍降低。盈利能力的降低，或给部分房企评级带来一定压力。\n（3）目前看来，「三条线」难度最大的一条是剔除预收账款的资产负债率，大部分房企均不符合要求，当然后续的详细计算考核方法尚需观察。对企业而言，「三条线」的管控要求之下，房企快速扩张的欲望得到控制，行业格局将更加稳定，政策调控带来大面积信用风险暴露的可能性较低。","kind":null,"is_publish_news":true,"is_publish_highlight":true,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[],"hasMoreComments":false,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false}}