岁尾年初,各种预测又多了起来。 11月10日,中国社科院财经战略研究院、新华社经济参考报等单位发布了《中国住房发展报告(2019—2020)》。 报告有如下主要观点: 1、2020年楼市总体继续处于“稳中有降”通道,不会出现剧烈波动。 2、未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,价格、销售和投资增幅有波动,趋势是增长主导。三、四线城市市场向下的压力增加,库存可能再度增加。 3、楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭,住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变,因此,未来2-3年将是我国房地产调控的关键时期。 我看了很多媒体对报告的报道,大家关注点主要在对2020年市场走势预测上。一言以蔽之,社科院认为2020年的楼市整体处于“稳中有降”的通道里,一二线城市会微涨,三四线城市会下跌。 而对于2025年的“大拐点”预测,大家关注不够。 本文想主要探讨一下,中国楼市是否存在2025大拐点。 先看我12月4日在《寡头时代,来了!》(点击查看原文)里的一段表述(见下图): 我认为2019年中国楼市新房年销售额会突破16万亿,未来5年仍然可以保持7%左右的增长幅度,这样在2024年的时候“新房年销售额”就会达到22万亿到23万亿。如果没有出现严重通胀或者货币显著超发,则这将是中国房地产行业的顶部。 这个预测,跟社科院的2025大拐点看法,基本类似。 社科院为什么认为2025年会出现大拐点,媒体没有披露,报告全文尚未看到。我的理由是: 中国常住人口的城镇化率会在2019年末突破60%,如果按照每年1个百分点的速度增长,会在2025年达到66%左右。 中国对城镇常住人口的数量存在低估,比如深圳、广州的常住人口分别被低估各1000万左右,东莞被低估至少400万,粤港澳大湾区可能被低估了3000万人。 另外,农村精壮劳动力基本上能进城的都进城了,之所以没有带上老婆孩子,是因