终于，开始动居民储蓄了，这是事关14亿人的大事！
1月4日晚间，中国银保监会官网发布文件，明确提出：
大力发展企业年金、职业年金、各类健康和养老保险业务，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。
这意味着，近80万亿储蓄资金流向大逆转，未来赚钱逻辑大变化！
01
不爱存钱了？错 去房地产了！
过去，我们有两大难题：
1 如此庞大规模的外汇储备咋处理？放在那里，买美国国债，收益率那么低，怪可惜的。
2 如此庞大规模的居民储蓄咋处理？放在那里，没转化为国内需求，怪可惜的。
现在，外汇储备两年内减少了近1万亿，现在稳定在3万亿左右，已经不是问题了。
最令人头疼，中国高储蓄率问题，现在都没解决。
中国的国民储蓄率增长非常快，从2000年的35.6%飙升至2008年的51.8%，搞得学界非常困惑，研究课题很多都是《中国高储蓄率的成因、影响和对策》。
储蓄还是消费，居民自己钱自己说了算，宏观政策效果有限。
因此，高储蓄率是个棘手的问题，所以才需要研究它的成因，最后给出对策。目的是，解决这个高储蓄率问题。
以前，我们是怎么处理高储蓄率问题的呢？
最理想的途径就是，刺激消费，扩大内需。
2009年，周小川行长就明确表示：“中国降低储蓄率的意图是明确的，2005年以来中国将扩大内需、刺激消费作为基本国策。”
的确，中国的消费上来了，汽车行业大发展，每年复合增速高达17%，汽车保有量接近2亿台。
注意一点，我们深受儒家思想影响，有崇尚节俭，赡养老人、抚育子女的传统，在社会保障不健全的情况下，消费规模扩大，只是因为居民收入提升了。
收入没有增长，不会扩大消费，除非遇到类似08年金融危机，才会被迫消耗储蓄维持必要消费。
也就是说，单靠消费，是没法降低我国储蓄率的！
哪个方法能有效降低储蓄率呢？以前只有一个途径：房地产！
房地产大爆发，居民储蓄大转移，化身为房企投资和居民房贷，进入地产领域，居民储蓄率也就迅速降下来了。
房子搬不走，藏不了，寿命又长达20、30年，对银行来说，房地产是非常优质的抵押品，几乎稳赚不赔。
银行非常有意愿做个人抵押贷款，经过几轮房地产调控的教育，居民加杠杆意愿也非常高！网上有个嘲讽只储蓄不借贷的段子：
你把钱存在银行，然后被人借着用来买房，最后你租着别人用你钱买来的房子，还得交着房租。之后，别人用着你的房租还着房贷，说不定还用着你的钱靠买房娶了他心目中的女神，最后啊，还邀请你去参加婚礼。
银行和居民，一拍即合，储蓄率迅速下降，居民杠杆率迅速飙升，尤其是最近几年。
数据显示，2015年以来，住户部门贷款新增远快于存款新增，杠杆率快速提升。
其中，2017年末住户部门净存款余额不仅比2015年2月份的历史峰值低了5万多亿元，而且比2012年末的余额都低了，2018年这一指标的下降有所减缓，但并未扭转。
（注：红色线是开发商杠杆率 灰色线是社会平均杠杆率）
另一个消耗居民储蓄的大漏斗就是，房企！
房地产开发，需要大量的资金，属于资金密集型产业，拿地、开发、建安等等，哪个环节都需要大量资金。
常规方法，没有几个企业有实力做开发商，所以搞预售，把居民的储蓄骗到手，去银行贷款，把居民存银行的储蓄再拿到手，然后把这些居民储蓄，都换成了钢筋水泥！
以前，开发商的核心竞争力和公司壁垒，不是研发、不是销售，甚至不是企业管理，而是谁跟银行关系好，谁能拿到低息的银行贷款。
所以，过去20年，哪个开发商胆子大，借钱多，发展也就越快，无一例外。
房贷消耗一波居民储蓄，开发商又消耗一波居民储蓄，导致居民储蓄率迅速下降。
2008年以后，我国储蓄率开始一路下降，国民储蓄率在2011年跌至50%以下，2017年相比于2008年累计下降了5.8个百分点，居民储蓄率相比于2008年也累计下降了1.1个百分点。
储蓄率持续下降，很多人都吃惊了，难道中国人不爱存钱了？
不是不爱存钱了，是都用在了房地产上了。
02
资金流向大逆转
这里将诞生无数超级大富豪！
中国储蓄率确实大逆转，出现下降趋势，但是这不意味着，中国储蓄率整体偏低。
相反，即便储蓄率下降了近10年，中国的居民储蓄率还是偏高！
根据OECD统计，2016年居民储蓄率最高的三个国家分别为瑞士、瑞典和墨西哥，其数值分别为18.79%、16.02%、15.45%，英国居民储蓄率最低，仅为1.62%。而2016年我国居民储蓄率高达36.1%，是瑞士居民储蓄率的约2倍、英国居民储蓄率的约22倍。
高储蓄率的问题，仍然没有彻底解决！
未来的大趋势是，中国还是要降低储蓄率，至少还得再降一半！
对比一下数字：过去10年，房地产行业如此大爆发，而我们国民总储蓄率才降低了5.8个百分点，居民储蓄率才降低了1个百分点。
如果储蓄率降低一半，比如下降15个百分点，那么这个规模将远超想象，如此天量资金，将对社会财富产生翻天覆地的影响！
所到之处，遍地都是真金白银。
关键是，降低的储蓄率，要跑到哪里呢？毫无疑问，资本市场！
最有前景的行业，银保监会也已经点了出来：扩大对战略性新兴产业、先进制造业的中长期贷款投放。
这些领域，将诞生无数超级大企业，诞生无数超级富豪，所有房地产行业的奇迹，这里将重演一遍！
房地产呢，还有希望吗？
也会分一杯羹，但是总体逻辑全变了！
银保监会文件里面还有一句话：
加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。
注意，这句话有两个关键点：
第一个关键点是，“抑制居民杠杆率过快增长”。
注意，不是不让居民杠杆率增长，更不是降低居民杠杆率，而是不让过快上涨！
美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了接近40年时间，而中国只用了不到10年，时间远少于美国，最近几年飙升的速度更是惊人。
据WIND数据显示，2018年中国居民杠杆率水平为53.2%， 远低于美国居民的76.1%。
杠杆风险一般有两个导火索，一个是增长太快，一个是绝对值太高。
中国家庭部门杠杆的主要问题是，增长太快，所以今后只会控制杠杆增长速度而已。
第二个关键点：“严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。”
也就是说，对不起，楼市调控收紧的大趋势，还是不变，不会放松，哪个金融机构敢违规，一律严惩不贷！
看看2019年的监管力度就知道了：
根据银保监会官网数据不完全统计，截至去年12月26日，银保监会系统对银行机构、保险机构等合计开出4108份罚单（按照公布日期计算），其中，银保监会机关开出罚单16份，银保监局本级开出罚单1560份，银保监分局本级开出罚单2532份。
紧箍咒还没拿下来，房地产阵痛还在继续。
03
中国楼市 哪里还有机遇？
在2020年的新年献词里，叶檀老师说过：
“这个世界不是大灰狼和小白兔的世界，而是灰度法则指导运行下的世界。应对之法是，学会灰度法则下的坚持。”
檀香们也应该用这个思想来看未来的房地产市场：房地产“黄金时代已过，白银时代还在，白银时代也有周期”。而且房地产不是只有涨跌，还有上涨和下跌的幅度，要得分的非常清楚。
调控的总基调没变，近80万亿天量储蓄资金又迫切需要出路，房地产投资逻辑肯定发生变化！
未来，房地产的机会在哪里呢？以长江为界，以都市圈、城市群为块儿！
社科院倪鹏飞通过对比城市竞争力排名，发现一个有意思现象：
北纬31度以北的大部分地级以上城市排名在下降，平均下降6.5位；而北纬31度以南的地级以上城市排名在上升，平均上升5.2位。
北纬31°在哪里？就是长江流域嘛！
长江以南城市，经济活力普遍好于长江以北，这跟开放程度、基础设施、企业家精神等等密切相关。
所以，未来的房地产市场，总体上看也是，长江以南好于长江以北。
另外的机遇就在，都市圈和城市群。
叶檀老师经常说，以后分析城市，不能再按照一、二、三、四、五线来划分了，再这样划分，就显得太外行了，正确的方式是：按照都市圈、城市群来划分。
背后的道理是什么？这不仅符合城市发展规律，更符合国家政策方向。
从提出《培育现代都市圈的指导意见》，到粤港澳大湾区规划，再到长三角一体化发展规划等等，我们的政策趋势就是，重点发展大都市区和城市群。
1月3日，在财经委员会召开第六次会议上，推动成渝双城经济圈建设，正式上升为国家战略。
成都和重庆，又收到一份政策大礼包！
不用怀疑，以后的都市圈、城市群，会不断有利好政策，一个都不会落下，只是时间早晚的问题。
具体到城市，就更简单了：12月15日，《求是》杂志发文点名了10个城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。
这些城市的未来，一点儿也不用怀疑！
危险的是，长江以北，既不在都市圈、城市群，又没有产业和人口流入的城市。
目前，整个大趋势就是，去房地产化，摆脱房地产依赖，但是这个过程中，也有一些结构性机会。
最后问个市场哲学问题：你相信一套赚钱方法，能在市场上用一辈子吗？
当然不信！
市场风云突变，股票市场，投资策略，一个月都得调整一次，量化交易差不多一周调整一次，没有永远赚钱一套策略。
但是，我们要知道，过去20年，房地产市场的赚钱逻辑差不多一直没有变。
这非常不正常，大环境确实变化了，房地产的逻辑也要改变，再跟过去一样，肯定会吃大亏。
人都是经验的囚徒，跳出固有思维的囚牢，才能抓住未来的机遇！
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