投资房地产的策略 - 马来西亚篇

在马来西亚华人社区里，都流传者一句话，”每个人一定要有瓦遮头“。我不知道其实是马来西亚还是全球华人都是有这个概念.无独有偶的就是，哪里有华人，哪里的屋价都是很高。

马来西亚房产到底是个好投资吗？房产其实是一个周期性的投资。屋价会在几年里高涨，然后几年会在低成长阶段。

马来西亚屋价指数

2009年左右因为美国次贷危机，马来西亚房产价格成长率也跌到谷底，2009年后，屋价就去到了接下来5年的爆涨起。然后政府开始推出一些政策来把房地产投机冷却，比如第三间房产最多只能贷款70%，提高印花税，提高RPGT Tax。屋价在2014年后增长就一直放缓到现在。去年因为疫情，屋价增长还跌倒负增长。

第一间买入的屋子，现在做着民宿

我就刚巧在2009年用了43万买入了第一套双层楼排屋。我只能说我是非常幸运的买在了对的时机，屋价在短短几年里涨了一倍，屋价涨到了90万。

在2010年，有一次和朋友聊天，朋友说了一句对我意义蛮深的一句话 - 当你只有一间家，屋价涨了你也不能做什么，因为第一间家是自住的，涨了也不能卖。就因为这一句话，我和家人谈了谈，最后和家人合资买了间公寓。到现在，屋价也是翻倍了。

十年翻倍到底是不是一个好的投资？这每个人有不同的意见。如果对一个在股市赚很多钱的人来讲是非常慢的，比如去年有很多人在一年里股市中就赚了100%，房产对这类投资者来说是太慢了，十年才翻倍。但在我的角度来讲，我是很满意的，股市是有很高风险。高风险当然来着高回报（也有可能会亏钱）。房产虽然比股市慢，但对我来说稳。至少在过去15年里屋价不成跌倒复增长。

表面上看来好像是10年得到了100%回酬，其实并不是这么算的。第二间家是和银行贷款90%，其实只是拿出了10%头期钱，再加上一些律师费，印花税和用了一些装修费。如果拿屋价10年起了两百千，比较支出，回酬十年其实是接近500%。 

有些人会问我，那你每个月需要还银行贷款把，为什么没把这笔费用算在里面？其实我投资房产，其中一个要求是月租费高过我的银行贷款和公寓管理费。以上图看到，每个月这间家租金扣除所有费用，还剩下RM200。当然我没把这笔钱算在我的总回报，我会把多出来的钱计算在屋子维修费当中。

屋子房贷30年，以这样方式继续30年，基本上是租客帮我还银行贷款和其他杂费。30年后房贷还完，屋子就是属于我的。

投资房产是我打算退休时，每个月会产生租金收入，这是我要达到财富自由的其中一段投资。 

话说回来，还记得之前朋友和我说如果你只有一间家，不管屋价涨了多少都没用这句话吗？其实并不完全正确，早前我阅读了一本书，书里有教怎样拿那些屋价高涨的产业，去银行再融资。我也跟着这方式拿了我第一间买的家，去再融资，然后拿那融资到的钱，用同样方式再投资了几间房产。基本上每间投资的房产都是靠租客帮我供期和还杂费。

我在下篇再写到底要怎么样选一间可以有正现金流的房产来投资，因为很多房产投资者选择了别的投资策略，每个月要还很高的银行贷款，导致出现入不敷出，每个月还要自掏腰包供屋子。

投资房地产策略 - 第二篇，如何选择每月有正现金流的房产 (马来西亚）

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