先说结论，
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看我暗示的眼神😒。
2021年四季度是政策底，
2022年一季度是需求底。
1月底是美元债到期高峰，
国内年关清账生死劫，
很多小房企暴雷在即。
万科可能是未来的茅台。
首先，关于现在2022年的推论，
在一季度大基建财政刺激提前落地，
及年底开会前稳增长的大基调前提，
地产行业2022年可能是K型复苏。
就像中美经济2021年的恢复一样，
贫者越贫，
富者越富。
更确切来说，
就是那些提前几年备战备荒，
负债率优良，手握天量现金，
近两年挑肥拣瘦大肆兼并的房地产头部企业，
依次走出困境反转，
然后长期上升趋势。
比如说$保利发展(600048)$，已经率先走出了底部大反转趋势，年内低点接近翻倍，即将创出历史新高18块。
比如说$万科A(000002)$， 已经走出了筑底企稳，反转启动上升初期的趋势。
比如说$新城控股(601155)$，正在筑底企稳，即将反转，箱体突破中。
而那些在2020年之前，
依然加杠杆的高负债民营二三线房企，
依然是中继下跌趋势，
屋漏偏逢连夜雨，
割肉求生遭虎噬。
暴雷风险即将依次展现，
会持续到很久很久，
对他们不要抱有期望。
恒大也许会活下来，
其余的就未必如此。
最后，
是关于未来房地产13年的展望，
即2020-2035这个地产大周期。
未来，
也许会诞生类似于茅台的企业，
摆脱周期，价值成长。
我个人比较看好万科。
至于个人看好万科的逻辑，
这里借用下朱元璋的争霸路线，
其实也是现代伟人的一贯方针。
“高筑墙，广积粮，缓称王。”
一，高筑墙。
也就是重视战略态势，
建立自己稳固根据地，
最大程度抵御危机，
保存有生力量以待未来。
具体表现在万科2018年最早就提出战略收缩，
并一直保持至今。
而恒大当年其实也收缩了，
可惜没有一直坚持到底。
统一思想，
不再扩张减少拿地。
全面降低负债，
目前属于第一档。
专注主业一体化不跨界投资，
砍掉非核心/风险大/不能独立赚钱的业务。
裁员精简，
建立高效扁平的人事结构。
苦练内功，
加强地产服务精耕细作及科技迭代（万科云）。
二，广积粮。
也就是注意后勤保障，
囤积大量的现金和人才，
有人有钱，
才能在灾后占据最肥美的利润。
目前万科手握2000亿现金，
仍在谨慎而精准吞并优质资产，
成本进一步下降，
并有万科云上市预计补充大量现金。
三，缓称王。
高调做事，
低调做人。
万科的对手是保利，
而我看好万科超越保利的核心竞争力，
就是万科云，
未来智能城市大管家。
未来的衣食住行四大刚需，
食这个行业，
因为成瘾/刚需/特许稀缺/金融属性诞生了茅台，
住这个行业，
可以诞生类似茅台的伟大企业。
但肯定不是因为卖房的财务状况良好这个基础要求，
而是极致的地产服务这个第二增长曲线，
什么是精耕细作时代，
就是一切为老百姓着想，
得民心者得天下。
所谓的民心，
所谓的成瘾/刚需/特许稀缺/金融属性，
落到住这个行业的表现，
其实就是对老百姓来说，
买房/住房就首选刚需配套你家的物业服务，
就像空气和阳光一样自然而然，
更换就会有极大的不舒服，
非必要绝对不想更换。
而且这种物业服务只有万科独有，
买了就觉得物超所值，
买到就赚到，
外面的人想加钱买你的名额。
这种苗头，
万科我看到了一点点，
而保利，
没有。
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