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@价值投资为王：物业股：曾经的小甜甜，如今变牛夫人，2023还有机会吗？

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<p>成长和垄断兼具，物业曾是港股最靓丽的风景线。</p> <p>然而，自2021年下半年后，地产销售频频暴雷，高杠杆房企债务违约，地产股暴跌，物业也未能幸免。</p> <p>截止今年12月21日，物业板块年内跌幅高达31%，垫底港交所三级行业：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/849f1676d31964f57926ea89faf59114\" tg-width=\"632\" tg-height=\"277\"></p> <p>板块内部，正荣服务、佳源服务等地方性物业股年内跌幅超80%，即使是行业龙头碧桂园服务，年内跌幅亦达到了60%，行业一片哀鸿遍野：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/70de80a251107cd4ebd3318b5d0af2ec\" tg-width=\"527\" tg-height=\"1396\"></p> <p>最火赛道如今成万人坑，物业股还有前途吗？</p> <p>复盘物业股的这一年，下跌的主要原因有以下几点：</p> <p>一是地产母公司债务违约，旗下地产开发项目停工，物业公司来自关联方的增长停滞，成长性骤失；</p> <p>二是地产母公司与物业子公司关联交易频繁，其中不乏母公司挪用子公司资金的案例，引发市场对财务独立性的担忧；</p> <p>三是港股整体弱势，恒生指数一度跌回10年前。</p> <p>时至今日，引起大跌的因素逐一消退，在过去的11月，监管层连发三支箭：</p> <p>第一支，工商银行、建设银行、邮储银行与多家房企签约提供意向性融资支持，为“相对健康的房企”万亿巨额授信；</p> <p>第二支，交易商协会官网发布信息，表示在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具， 支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；</p> <p>第三支，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等。</p> <p>三支箭下发，地产股债务违约风险解除，股价暴涨，物业股亦受益。</p> <p>三支箭之后，12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。</p> <p>考虑到目前的房贷利率处于近10年来的低点，以及造成地产销售下滑的防疫政策开始转向，地产行业有望迎来反转。</p> <p>而展望物业股，从企业性质上可以分为国企和民企，国企没有债务违约风险，地产母公司在行业下行周期中也可以凭借强大的财务实力并购扩张。民企物业股中，有的母公司已经暴雷，如恒大地产和融创中国，目前这两家公司仍在停牌中，旗下的物业股在成长性上面临挑战。而至今仍未暴雷的物业母公司，预计在监管层扶持之下，暴雷风险大大降低。</p> <p>虽然民企物业股和地产母公司关联仍较大，但随着物业公司单独上市，来自第三方的管理面积占比逐渐提升，根据光大证券的统计，国企物业股今年上半年来自第三方的在管面积占比提升至54.2%，民企物业公司来自第三方的在管面积占比达到66.2%：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/b1ce868d2274dd5fab7144edbb760912\" tg-width=\"632\" tg-height=\"224\"></p> <p>细分到具体公司来看，绿城服务、雅生活服务和旭辉永升服务来自第三方的在管面积占比超过80%，对关联方依赖较弱，独立发展能力较强：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/3b6da2e1c4332222a767b7eee7abb6be\" tg-width=\"632\" tg-height=\"221\"></p> <p>展望2023年，地产销售有望复苏，来自地产母公司的项目有望加速交付，第三方拓展能力较强和国企物业股有望受到追捧。</p> <p>即使在11月之后，物业股大幅反弹，碧桂园服务一度大涨249%，但从估值上看，市盈率仍然只有12PE，相比73.5%的营收增速而言，估值仍算不上高：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/46079ef2d6ed533b46c633175210f8ed\" tg-width=\"632\" tg-height=\"1359\"></p> <p>从上图中不难看出，除了碧桂园服务外，中海物业、华润万象生活、万物云等龙头物业股的营收增速仍在30%以上，妥妥的成长股，但他们的市盈率分位数却处于近4年来的低位（万物云刚上市，估值分位数较高）。</p> <p>2023，曾经的小甜甜有望回归！</p> <p><a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/06098\">$碧桂园服务(06098)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/02602\">$万物云(02602)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/01516\">$融创服务(01516)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/02669\">$中海物业(02669)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/06049\">$保利物业(06049)$</a>&nbsp;</p></body></html>","htmlText":"<html><head></head><body><p>物业股曾经是资本市场的黄金赛道，依托于地产母公司的扩张，物业股不缺成长性；得益于住宅物业的高粘性，物业股护城河极佳。</p> <p>成长和垄断兼具，物业曾是港股最靓丽的风景线。</p> <p>然而，自2021年下半年后，地产销售频频暴雷，高杠杆房企债务违约，地产股暴跌，物业也未能幸免。</p> 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<p>三支箭之后，12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。</p> <p>考虑到目前的房贷利率处于近10年来的低点，以及造成地产销售下滑的防疫政策开始转向，地产行业有望迎来反转。</p> <p>而展望物业股，从企业性质上可以分为国企和民企，国企没有债务违约风险，地产母公司在行业下行周期中也可以凭借强大的财务实力并购扩张。民企物业股中，有的母公司已经暴雷，如恒大地产和融创中国，目前这两家公司仍在停牌中，旗下的物业股在成长性上面临挑战。而至今仍未暴雷的物业母公司，预计在监管层扶持之下，暴雷风险大大降低。</p> <p>虽然民企物业股和地产母公司关联仍较大，但随着物业公司单独上市，来自第三方的管理面积占比逐渐提升，根据光大证券的统计，国企物业股今年上半年来自第三方的在管面积占比提升至54.2%，民企物业公司来自第三方的在管面积占比达到66.2%：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/b1ce868d2274dd5fab7144edbb760912\" tg-width=\"632\" tg-height=\"224\"></p> <p>细分到具体公司来看，绿城服务、雅生活服务和旭辉永升服务来自第三方的在管面积占比超过80%，对关联方依赖较弱，独立发展能力较强：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/3b6da2e1c4332222a767b7eee7abb6be\" tg-width=\"632\" tg-height=\"221\"></p> <p>展望2023年，地产销售有望复苏，来自地产母公司的项目有望加速交付，第三方拓展能力较强和国企物业股有望受到追捧。</p> <p>即使在11月之后，物业股大幅反弹，碧桂园服务一度大涨249%，但从估值上看，市盈率仍然只有12PE，相比73.5%的营收增速而言，估值仍算不上高：</p> <p class=\"t-img-caption\"><img src=\"https://static.tigerbbs.com/46079ef2d6ed533b46c633175210f8ed\" tg-width=\"632\" tg-height=\"1359\"></p> <p>从上图中不难看出，除了碧桂园服务外，中海物业、华润万象生活、万物云等龙头物业股的营收增速仍在30%以上，妥妥的成长股，但他们的市盈率分位数却处于近4年来的低位（万物云刚上市，估值分位数较高）。</p> <p>2023，曾经的小甜甜有望回归！</p> <p><a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/06098\">$碧桂园服务(06098)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/02602\">$万物云(02602)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/01516\">$融创服务(01516)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/02669\">$中海物业(02669)$</a>&nbsp;<a target=\"_blank\" href=\"https://laohu8.com/S/06049\">$保利物业(06049)$</a>&nbsp;</p></body></html>","text":"物业股曾经是资本市场的黄金赛道，依托于地产母公司的扩张，物业股不缺成长性；得益于住宅物业的高粘性，物业股护城河极佳。 成长和垄断兼具，物业曾是港股最靓丽的风景线。 然而，自2021年下半年后，地产销售频频暴雷，高杠杆房企债务违约，地产股暴跌，物业也未能幸免。 截止今年12月21日，物业板块年内跌幅高达31%，垫底港交所三级行业： 板块内部，正荣服务、佳源服务等地方性物业股年内跌幅超80%，即使是行业龙头碧桂园服务，年内跌幅亦达到了60%，行业一片哀鸿遍野： 最火赛道如今成万人坑，物业股还有前途吗？ 复盘物业股的这一年，下跌的主要原因有以下几点： 一是地产母公司债务违约，旗下地产开发项目停工，物业公司来自关联方的增长停滞，成长性骤失； 二是地产母公司与物业子公司关联交易频繁，其中不乏母公司挪用子公司资金的案例，引发市场对财务独立性的担忧； 三是港股整体弱势，恒生指数一度跌回10年前。 时至今日，引起大跌的因素逐一消退，在过去的11月，监管层连发三支箭： 第一支，工商银行、建设银行、邮储银行与多家房企签约提供意向性融资支持，为“相对健康的房企”万亿巨额授信； 第二支，交易商协会官网发布信息，表示在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具， 支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资； 第三支，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资等。 三支箭下发，地产股债务违约风险解除，股价暴涨，物业股亦受益。 三支箭之后，12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。 考虑到目前的房贷利率处于近10年来的低点，以及造成地产销售下滑的防疫政策开始转向，地产行业有望迎来反转。 而展望物业股，从企业性质上可以分为国企和民企，国企没有债务违约风险，地产母公司在行业下行周期中也可以凭借强大的财务实力并购扩张。民企物业股中，有的母公司已经暴雷，如恒大地产和融创中国，目前这两家公司仍在停牌中，旗下的物业股在成长性上面临挑战。而至今仍未暴雷的物业母公司，预计在监管层扶持之下，暴雷风险大大降低。 虽然民企物业股和地产母公司关联仍较大，但随着物业公司单独上市，来自第三方的管理面积占比逐渐提升，根据光大证券的统计，国企物业股今年上半年来自第三方的在管面积占比提升至54.2%，民企物业公司来自第三方的在管面积占比达到66.2%： 细分到具体公司来看，绿城服务、雅生活服务和旭辉永升服务来自第三方的在管面积占比超过80%，对关联方依赖较弱，独立发展能力较强： 展望2023年，地产销售有望复苏，来自地产母公司的项目有望加速交付，第三方拓展能力较强和国企物业股有望受到追捧。 即使在11月之后，物业股大幅反弹，碧桂园服务一度大涨249%，但从估值上看，市盈率仍然只有12PE，相比73.5%的营收增速而言，估值仍算不上高： 从上图中不难看出，除了碧桂园服务外，中海物业、华润万象生活、万物云等龙头物业股的营收增速仍在30%以上，妥妥的成长股，但他们的市盈率分位数却处于近4年来的低位（万物云刚上市，估值分位数较高）。 2023，曾经的小甜甜有望回归！ $碧桂园服务(06098)$ $万物云(02602)$ $融创服务(01516)$ $中海物业(02669)$ 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