4月14日$知乎－Ｗ(02390)$最终定价32.06港元，按昨晚美股最新价算，相对港股跌了8.5%。不知道在22日正式上市前，美股是否能涨回来，可能还是凶多吉少。最近的新股不多，但是今天还是来了一只新股——$东原仁知服务(02352)$，看名字就知道是物业股。虽然大部分物业股都会放弃打新，但是上一个物业新股$力高健康生活(02370)$暴涨，所以还是先来看看再说吧。
股票代码：02352
招股价：11.90~15.40
每手股数：200
最小申购金额：3111.03
市值：7.93亿-10.27亿港元
行业：物业服务及管理
基石：无
绿鞋：有
申购截止日期：2022年4月22日12:00前(注意各券商截止时间不一样)
中签公布&暗盘交易：2022年4月28日
上市日期：2022年4月29日
东原仁知服务于2003年成立，从2004年开始为$迪马股份(600565)$的住宅物业项目提供物业管理服务。迪马集团主业是房地产开发和专用车制造，2002年在A股上市，因此此次上市为分拆上市。与其他分拆上市的物业公司一样，主要业务来源于母公司，虽然不断开拓独立第三方业务，但仍有超过50%的业务来自于迪马集团。业务区域范围也与迪马集团重合，主要为西南，华东和华中地区。截至2021年12月31日，共有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米。
市场方面，经过数十年的发展后，物业服务百强企业已加快其服务创新及业务拓展。此外，物业管理市场集中度不断提高。在分散和充满竞争的物业管理行业，大型物业管理公司实现规模经济。百强企业的市场份额逐步提高，行业趋于集中。
竞争方面，中国物业管理行业分散且竞争激烈。2020年约有20万家物业管理公司。根据中指研究院的资料，于2021年，根据2020年中国产生的总收益及2020年中国的总在管建筑面积统计，东原仁知服务分别名列「2021中国物业服务百强企业」第52名及第53名，排名百强企业中游。而在主营区域，就综合实力而言，2021年于总部位于西南地区的物业服务百强企业中位列第5名及总部位于长三角地区的物业服务百强企业中位列第9名。而在在管面积增速方面，分别位列西南地区第3名和长三角地区第2名。排名不算高，但是增长快速。
业绩方面，收入由2019年的人民币5.59亿元增加至2020年的7.67亿元，并进一步增长至2021年的11.9亿元，复合年增长率为46.1%。毛利由2019年的1.33亿元增长至2020年的2.16亿元，进一步增长至2021年的3.09亿元，复合年增长率为52.4%。盈利方面从2019年的2560万元增长到2020年的8447万元，进一步增长到1.30亿元，复合年增长率为125.4%，增速相当迅速。
风险方面：
1. 大部分业绩来自于迪马集团开发的物业。
2. 物业合约多为包干制长约，如果没有新的合约签订，利润率会快速下滑。
其他方面，此次为分拆上市，分拆上市后，迪马仍通过天津橙方持有38.28%的股权。而2020年内公开发售前，东原房地产（迪马旗下）向栢天和嘉实物业合计转让东原仁知服务的38.89%的股权。每股成本为6.23港元和6.22港元，相对本次招股中间价13.65港元折价约54%。相当于四五折购买。无基石，保荐人为国泰君安。
综合以上分析，东原仁知服务是排名中游的中国物业百强企业，在西南地区和长三角地区分列前五，还算是一家优质的物业公司。从迪马股份分拆上市，市值不高，10亿港元以内，容易出妖股，适合搏冷，但是考虑到公开发售前折价过多，此次放弃申购。
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