$万科A(000002)$ 曾经，房地产企业是中国最赚钱的公司，各家房企的高收入羡煞大家，但是最近几年房地产企业可以说是纷纷遭遇滑铁卢，最近的三季报40家房企亏损的消息再度传来，让人不禁想问这房企们的求生路到底该怎么走呢？
一、三季报40家房企亏损？
据21世纪经济报道的消息，随着三季报披露结束，房企今年的业绩走势已经基本落定。市场深度盘整近三年，房企业绩仍在持续下行。
根据东方财富统计数据，截至10月31日，A股上市的84家房企中，营业收入同比下滑的共有58家，净利润同比下滑的则有65家。在净利润下滑的房企中，亏损额最高的是头部房企万科，亏损额高达179.4亿元；金科、首开、金地分列2、3、4位，亏损额分别是53.32亿元、42.83亿元、34.1亿元。
根据东方财富统计的数据，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企实现营业收入增长，而且均为规模较小的房企，例如深振业今年前三季度营业收入同比上升482%，录得48.28亿元的营收；衢州发展则录得141.2亿元营收，同比上涨279.28%。与此同时，头部房企的营收则普遍有所收缩。例如，万科今年前三季度实现2199亿元营收，同比下滑24.25%；绿地控股营收则为1601亿元，下滑幅度高达36.87%。
过去几年，房地产市场在触及18万亿元的高位后规模持续下行。2023年，全国商品房销售额为11万亿元。在此期间，房企也跟随行业形势持续“降速”，营收下滑即是一个明显的趋势性指标。
据第一财经的报道，A股上市房企前三季盈利缩水，其实是行业趋势的反映和延续。
从2024年上半年看，亏损依然是房地产行业的关键词。东莞证券研报表示，经统计上市房企(按申万房地产分类)2024年中报，上半年行业共实现营业总收入8449亿，较2023年同期下降24%。
盈利方面，上半年行业共实现营业利润67.56亿，净利润为-86.5亿，归属母公司股东净利润-146.5亿，同比分别下降90.2%，下降459.5亿和下降371.5亿。净利润、归母净利润录得亏损，这是继2022年、2023年行业全年录得亏损后，首次全行业整体中报录得亏损。
同时，上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.8%和-1%，较2023年全年结算毛利率及净利润率分别下降2.1个百分点和下降0.4个百分点，行业整体盈利状况处于历史底部。
二、房企们的求生路到底该怎么走？
近年来，房地产企业面临营收、利润双降的困境，这并不令人意外。房地产市场作为典型的周期性行业，当前的压力也算是意料之中，只是依然大批承压，在这样的情况下，房企们到底该怎么办？
首先，房企营收利润双降是滞后效应的必然结果。房地产市场是典型的周期性行业，其发展受到宏观经济、政策、人口等多种因素的交互影响。纵观全球房地产市场的发展，过去几十年间，房地产经历了多轮繁荣与调整周期。回归到国内，今年的情况来看，今年前三季度房企开发的项目大多启动于 2022 年前后。彼时，尽管房地产市场已出现一些不稳定迹象，但仍有不少房企在惯性和对未来乐观预期的驱使下逆势扩张。这种扩张决策在当时或许有一定合理性，比如基于对土地资源的战略储备考虑、对品牌拓展的需求等。但他们未能充分预估市场下行的速度和深度。当这些项目在今年前3季度进入市场时，市场环境已经发生了巨大的改变。消费者的购房需求在宏观经济环境、政策调控等多种因素的影响下，变得更加谨慎。这就导致了这些项目的销售情况不如预期，进而影响了房企的营收。
可以说，在房地产市场的快速发展期，许多房企为了抢占市场份额，纷纷采取扩张战略，大量投资开发项目。然而，随着市场需求的饱和和市场信心的变化，这些项目面临去化困难，资金回笼速度放缓，导致房企的现金流压力增大。同时，由于市场竞争激烈，房企不得不采取降价促销等策略，进一步压缩了利润空间，这就是当前房地产企业普遍面临难题的真正根源，这种滞后效应在房地产市场上体现的非常显著。
其次，现金流与化债压力才是房企真正的难点。对于房企来说，现金流如同企业的血液。当前房地产企业最大的问题不是利润，而是现金流。即使企业暂时处于亏损状态，如果现金流能够保持稳定，企业就有机会生存和转型。然而，目前很多房企的现金流面临着巨大的压力。一方面，在市场需求不旺的情况下，房屋的销售速度放缓。这意味着房企的销售回款周期变长。购房者可能因为贷款审批流程变长、对市场的观望等因素，延迟付款。而房企的开发项目是需要持续投入资金的，销售回款缓慢会导致企业资金链紧张。另一方面，过去，房企的融资渠道较为多元化，包括银行贷款、债券发行、信托融资等。但是随着房地产市场风险的增加，金融监管部门加强了对房企融资的监管。很多房企的融资渠道受到限制，例如一些资质较差的房企难以从银行获得贷款，债券市场对房企发债的要求也越来越高。这使得房企获取资金的难度加大，现金流的补充变得困难。
与此同时，在房地产高速发展时期，很多房企通过大量举债来进行扩张。如今，这些债务到了需要偿还的时候。庞大的债务规模成为了悬在房企头上的达摩克利斯之剑。例如，一些大型房企的债务总额高达数百亿甚至上千亿元。如果不能有效地化解这些债务，企业将面临违约风险，这不仅会影响企业的信誉，还可能导致企业破产。除了债务本金外，债务利息也是一个沉重的负担。随着市场利率的波动，房企的债务利息支出也在不断变化。在市场环境不好的情况下，企业的盈利能力下降，但是债务利息却需要按时支付，这进一步加剧了企业现金流的紧张状况。
第三，政策面已经开始筑底，房企的希望曙光也开始出现。今年以来，房地产行业刺激政策不断。这些政策涵盖了多个方面，如信贷政策、限购政策等。一方面，金融机构对房贷政策进行了调整，包括降低房贷利率、放宽房贷审批条件等。这对于购房者来说，降低了购房成本，一定程度上刺激了购房需求。对于房企来说，购房者需求的增加有助于加快房屋销售，从而促进销售回款，缓解现金流压力。另一方面，部分城市逐步松绑限购政策，这为有购房需求但被限购政策限制的人群提供了购房机会。这也有助于扩大房地产市场的需求，为房企带来更多的销售机会。
特别是下半年以来，随着政策支持的加速落实，房地产市场的基本面有所改善。一线城市放松了购房限制，使得购房者的信心有所恢复。重点城市的新房和二手房市场活跃度明显提升，销售面积和成交量均有显著增长。这些变化为房企提供了更多的销售机会和利润来源，这无疑才是房企真正的好消息。
第四，房企们到底该怎么办？对于当前的房地产企业来说，加速转变传统模式，保持现金流稳定，持续实现去化目标，是至关重要的，具体可以从以下几个方面布局：
一是加速转变传统模式。房企需要加速转变传统的高周转、高负债、高杠杆的发展模式，转向更加稳健、可持续的发展路径。这包括优化债务结构、降低融资成本、提高运营效率等。必须要认识到的是房地产之前的模式已经难以为继，只有拿出勇气努力转变发展模式，才可能降低经营风险，增强市场竞争力。
二是持续优化项目结构稳固现金流。房企应根据市场情况和自身资金状况，合理优化项目开发节奏。在市场低迷时期，可以适当放缓开发速度，避免过度投资导致资金紧张。对于一些现金流紧张的项目，可以优先保障关键环节的资金投入，如确保项目的主体结构建设完成，以满足预售条件，尽快实现销售回款。同时，合理安排项目的开工和竣工时间，避免多个项目同时处于资金需求高峰期，分散资金压力。
三是不断强化去化力度稳定基本盘。为了吸引消费者，房企需要进行产品创新。在房屋户型设计、小区配套设施等方面进行创新。同时，根据市场需求和目标客户群体的特点，制定精准的营销策略。例如，针对年轻购房者，可以通过社交媒体等渠道进行推广；针对改善型购房者，可以重点宣传房屋的品质和周边配套设施。通过精准营销，提高项目的知名度和吸引力，从而实现持续去化的目标。
当前，房企的亏损已经无法避免的问题，在这样的困难时期，稳定自身先活下来再求发展，无疑才是各家房企最需要做的事情。
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