香港写字楼寒冬持续：空置率高企，租金跌回10年前

知名房地产顾问公司莱坊日前发布的《香港每月物业市场报告》（2024年6月）显示，由于经济情况疲弱，6月份港岛区甲级写字楼整体租赁需求停滞不前，写字楼租金则持续下跌。

九龙区写字楼租赁活动在经济不确定性和暑假季节性的影响下显著放缓，且交易主要是续租而非新租。

香港写字楼“租不出去”的情况早在去年6月份就被推上了台面。

空置率再度走高，租金一降再降

仲量联行发布的《香港地产市场观察》报告中指出，6月甲级写字楼空置率升至13.6%，其中中环和港岛东的空置率分别升至12.1%和13.4%，尖沙咀和九龙东的空置率分别下跌0.4%和0.2%。

仲量联行香港董事总经理兼商业部主管鲍雅历表示，写字楼空置率不断上升，主要是由于新落成的写字楼陆续进入市场。

报告还指出，整体市场租金按月下跌0.6%，上半年合计下跌4.3%。按地区计算，中环和九龙东租金分别下跌0.8%和0.6%，尖沙咀和港岛东租金分别下跌0.3%和0.4%。6月份整体甲级写字楼市场共录得-53700平方英尺净吸纳量。

据莱坊研究数据，港岛区、九龙区的租金及价格指数早在2019年即开始下降。

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6月份的新写字楼租赁个案主导租赁市场，大部分租赁交易集中在中环，吸纳主要来自专业服务和金融机构。

莱坊预计，2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约930,000平方英尺，位于中环及铜锣湾为主。此外，随着更多新写字楼计划落成，香港甲级写字楼市场的新租赁来自写字楼升级和搬迁的需求。

九龙区业主由于新租交易缺乏，更愿意在续租交易中提供金钱或资本支出补贴，以留住租户，一定程度上阻碍了九龙区的搬迁决定。

除金钟区域外，与2023年同期相比，甲级写字楼租金价格均有下降，其中以中环区域最为严重，同比降低约9%，其次是北角。

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来源：莱坊研究部

鲍雅历表示，写字楼租金大幅回调或出现价格战的可能性仍然偏低。大部分的办公室供应由少数大业主持有，这使他们拥有很大的议价能力。

中期业绩显疲弱，港股地产公司受影响

香港写字楼的“空旷”体现到了部分港股地产公司的中期业绩中。例如：

恒隆地产（00101.HK）2024上半年营业额约为61.14亿港元，同比增长15.32%；净利润约为13.69亿港元，同比下挫40.67%；每股盈利0.56港元，同比缩减56.6%。

公司在报告中表示，收入增长主要得益于物业销售。整体租赁收入受到内地及香港零售消费疲弱及两地出境旅客人数增加所影响，恒隆集团及恒隆地产整体物业租赁收入下降7%至51.51亿港元。

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太古地产（01972.HK）2024上半年营业额约为72.79亿港元，同比下降0.25%；净利润约为18.90亿港元，同比缩减16.52%。

公司同样表示，中期业绩受到香港办公楼市场疲弱的影响，主要原因是需求疲软以及新楼盘不断入市。香港办公楼市场在疫情后的复苏态势较预期缓慢。

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成本优化是租户的首要考虑

房地产投资公司高力今年6月发布的《香港写字楼租户调查2024》显示，由于香港办公室租户对未来12个月的营商环境信心下滑，他们将办公室租金成本列为最关键的成本优化措施。

27%的公司希望今年缩小办公室面积，而在2023年的调查，这一比例仅为21%。同时，超过一半的受访者表示将不会变动现时的办公室面积，与去年情况相似。

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租户对市场的信心；来源：高力《香港写字楼租户调查2024》

高力香港企业客户服务主管颜慧萍表示，面对充满挑战的宏观经济和地缘政治环境，香港企业对业务前景持谨慎态度，普遍正寻求方法来节省营运成本，包括重新评估办公室租金和更有效地使用现有的办公室空间。

租金水平仍然是大部分受访者在选择办公室规模时的首要考虑。其次是楼宇质量和楼面面积。对大型企业而言，办公室楼面面积较为重要，以便灵活调整办公室的布局，并有助降低未来重新设计的成本。

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影响租户选择未来办公室/楼宇的因素；来源：高力《香港写字楼租户调查2024》

（本文首发于活报告公众号，ID：livereport）