电影的台词，卓越的现实什么叫高端商务物业？一定要找最一线的城市，最核心的商业地段，建就建最高档次的写字楼！什么人脸识别啊，手机预约楼层啊，停车场智能寻车啊，能智能的全给上。楼上边有泳池，花园；楼里面有球场，攀岩。大厦入口站一个英国管家，戴假发，特绅士那种。访客一进大厦，甭管有事没事，都得跟人家说May I help you? 倍有面子。租客不是百度，阿里，就是腾讯，网易。你所在公司，市值没个**亿都不好意思跟人打招呼。这样的大厦，管理费要多少？18.8元/平米/月。你别嫌贵，还不打折。
卓越商企-智能领域最理解物管，物管领域最拥抱智能。
曾经魔幻的电影台词，在魔幻之都深圳成为现实。主角是正准备来港交所上市的卓越商企服务集团有限公司 （以下简称卓越商企）。卓越商企号称是互联网企业的物业服务首选“战略合作伙伴”，尤其是腾讯最大的FM综合设施管理服务运营供应商，服务的项目包括深圳腾讯大厦、深圳阿里云大厦、深圳百度国际大厦、东莞华为E1总部、广州微信总部、北京滴滴总部、珠海金山软件园、杭州网易、杭州海康威视等。
刘备三顾茅庐方成事，卓越两轮折戟终上市。
早在2007年，卓越集团就首次在香港申请上市。然后就遇上了2008金融危机。隔了一年再度冲击香港IPO。结果因估值偏低，主动暂停了。这次申请又遇上新冠疫情，真是替他捏把汗。还好总算是有惊无险，通过了港交所的聆讯。卓越集团这次仅是将物业分拆出来单独上市，募资规模就高达38亿港元。要知道，今年上市的其他六家物业公司（兴业物联-09916.HK、烨星集团-01941.HK、建业新生活-09983.HK、金融街物业-01502.HK、弘阳服务-01971.HK和正荣服务-06958.HK）总共也就集资43.9亿港币。可见经过12年的沉淀，卓越集团早已不是当年的吴下阿蒙。
城市的名片，身份的象征
如果身在广东，你很难没听说过卓越。目前卓越商企服务的高端商务物业项目有27个，在管面积为4.7百万平方米。多幢大楼是一线城市及新一线城市中央商业区的地标。高端商务物业的平均管理费是18.8元/平/月，远高于一线城市平均水平。别的物管公司是背靠大树好乘凉，卓越商企是青出于蓝胜于蓝。从排名上看，2019年，卓越集团旗下的深圳市卓越商业管理有限公司位列中国房地产开发企业商业地产综合实力第七名。而卓越商企在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。母公司大量的业务量土地储备也为卓越商企提供了想象空间。
别看马拉松比赛浩浩荡荡数千人，真正值得关注的只有那几个
商管行业是一个规模1300亿的大市场，但它与住宅物管不同，不仅要服务业主，商户，还需要服务潮汐般流动的员工与访客。表面上看，是基础的保洁，保安，设备管理等，背后却有复杂的个性化需求。所以商业物管的参与空间更大，物联网、大数据、机器人等新技术的使用场景更多。商业物管门槛低，但高端难；入门易，但规模难。所以尽管500强物管企业中已经有 370 家布局商业物业服务，但平均管理面积只有187万平米，仅是卓越2350万在管面积的零头。真正算得上卓越商企竞争对手的是招股书上提到的公司A,B,C。他们分别是万科，招商和绿城。
毛利率偏低？快速扩张的信号
卓越商企被坊间诟病最多的是毛利率不及行业平均。2019年基本物业管理服务的毛利率降至22%。而在去年，百强物企的平均毛利润率为24.02%。卓越商企毛利率偏低主要第三方物管的拖累。根据招股书显示，2019年，来自卓越集团的物业管理服务毛利率为35.2%，来自第三方物业开发商部分的毛利率只有12.4%。
卓越商企的背后，是百强物管发力追赶；卓越商企的前方，是十万物管分散全国。所以低价打开市场，再用服务锁定客户是卓越商企的主动选择。这样的打法在商业上叫做剃须刀策略（刀柄亏损，刀片盈利）。最早是吉列发明的。近年来被$小米集团-W(01810)$ 发扬光大。如果你劝卓越商企要关注毛利率，他很可能淡淡地回你九个字“高筑墙，广积粮，缓称王。”
从结果看，卓越商企实现了全面快速增长。2017-2019年，订约管理的物业总面积由13.1百万平米增加至33.2百万平米，复合年增长率约为59.1%；同期在管物业的总面积由11.4百万平米增加至235百万平米，复合年增长率为43.9%。
坊间诟病之--空有屠龙之术，苦无用武之地？
卓越商企虽好，奈何深耕深圳。而深圳地写字楼从2018年以来出现结构性过剩。到2019年更是爆出了22%的空置率。然而卓越商企的楼盘总是皇帝的女儿不愁嫁。
深圳以外，卓越商企更是积极的出售解决方案，打开缺口，服务那些想自建物管的客户。并以股权合作形式快速并购扩张。
卓越商企 ：首先，写字楼应设立公共区域的维修和保养。
自建物管客户：没问题，办。
卓越商企 ：第二…
卓越商企 ：第一千零一条，空置写字楼招商…
自建物管客户：算了，算了，你来搞吧。
自2017年开始，卓越商企先后与河南黄锦等物业公司达成股权合作协议，与青岛城发等国资单位联合组建不动产运营管理合资公司，2019年又陆续与武汉雨阳物业、浙江港湾物业进行合作。
坊间担忧之新冠疫情来袭，写字楼前景何在？
2019年以前，一些公司寻找性价比最高的写字楼，2020年以后，一些公司思考还要不要在写字楼办公。写字楼空置率的进一步提高，逼着行业提前进入了并购浪潮。
卓越商企建立起品牌效应后，并购节奏明显在加快。未来还将在华东、京津、大湾区等区域与当地企业开展一系列股权合作。上市，只是新的起点，背靠资本加持，卓越商企将在品牌输出的道路上越跑越快。
投资其实不难，好公司与好价格
以卓越商企目前的江湖地位，自然是有很多基石追求。如果哪个基石想强出头压卓越商企的发行价，很大机会收到“好人卡”。你是个好人，但我俩不合适。偏偏遇上了物管股低迷，偏偏找到了$腾讯控股(00700)$ ，$京东(JD)$ 作为基石。结果，你懂的。等于所有的投资者都搭上了腾讯的便车，与腾讯，京东站在了同一条起跑线上。
卓越商企是好公司遇上了好价格。唯一不确定的是蚂蚁会不会同时上市。如果是，那么千万别忽视卓越商企。我们不是看淡蚂蚁，有兴趣可出门左转，参考“蚂蚁集团上市，一支值得拥有到传承的股票”“蚂蚁集团上市，一支值得拥有到传承的股票”。只是我们相信作为次热点的卓越商企港股打新能分到更多的货。如果撞上的是还未盈利的荣昌生物，可以考虑兵分两路，一杯敬现实，一杯敬理想。盯着利息，量力而行。
证悟君
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