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最近去看广州番禺的一套房子，去年去看的时候是210万，不到十个月降了30万，现在卖180万元。由此我想到了这个话题，讲讲买房子还是买股票的问题。

从纯粹的投资角度来讲，买房子和买股票是一样的思考模式，就是这是个资产，这个资产的投资回报率是多少，流动性怎样，分红如何？

买房，一般人都是杠杆操作，按百分之三十的首付，我们的融资是两倍多一些，而且这两倍的融资有每年约5%的利息，收租就像分红，一般年租金可以到2%左右，也就是说，如果房价上涨，我们两倍多的融资也就跟着涨两倍多，所以只要涨超过3%，基本可以覆盖利息，剩下2%的租金是净赚。但是，还要考虑一个更重要的因素，通货膨胀，或者说货币贬值。我用CPI来大致预估，2018年广州的CPI约2.4%，这是官方数据，我觉得这是名义CPI，实际CPI估计要在3%-5%之间，我取中间值4%。房子要再增值4%，才能跑赢通胀。然后减去2%的租金收益，每年要涨7%左右，才能实现真正的增值，7%的增长，只能叫保值，而低于7%，就是贬值。

而另外一个问题，就是流动性的问题，房子在行情好的时候好卖，但是基本也需要两三个月才能完成卖的流程，在行情不好的时候，可能两年都卖不出去，而卖不出去的时间，都有巨大的成本在里面。

而房价下跌的时候，两倍多的融资加上本金都是一起跌的，这种亏法是很多买房者没有体验过的，因为中国房价这几十年来压根没有真正的跌过。假设50万的首付，买一套166万的房子，假设有一百平米，一平米一万六千六百，二十年，每平米跌一千六百的话，亏的多少呢？亏的是16万，但是，还有105万的利息，不断供还得继续还。然后，可能通货膨胀还要继续算，最后，亏损可能大于200万。

这就是杠杠的负效应。

房子是不是个好的投资标的，是的，但是一定要在房价较快上涨的时候，涨得慢还不行。而在房价相对平稳，而且可预见的不会剧烈上涨的时候，不要太冲动地加杠杠入市。

而当前以及往后的时间，我觉得国内的房价已经不会在太快上涨了，也就是说房子已经开始失去作为好的投资标的的作用了。

1、最根本的原因，人口增长放缓，而且难以回头。日本房价的巅峰基本也是在其人口增长的巅峰，我们也差不多了。

2、城市化进程接近尾声。很多人会说还有大量的人口要往一二线城市走，一二线房间绝对坚挺，但是，我想说，三四线现在的发展都不错，五线城市有些都城市化了，还往这里走干嘛。

3、产业结构升级和调整。农业、工业，是最消耗土地的，现在这两个产业已经转移得差不多了，其实一二线城市有更多的住宅用地出来了。

4、关键原因。资产配置升级，房子是个什么样的资产，我上文已经讲到了，绝大多数投资者也知道了，当房价有一段时间的平稳之后，更多人会发现这个投资标的的问题，进而转向更好的标的，这也是发达国家经历过的过程。

最后，我并不是说不要买房子，而是要看清楚房子的本质，做出理性的、收益高的投资决定。