股息率超高的REITs,究竟该不该买?

这几年来,多少人因为购买力不从心,错过房市的爆发,只能眼瞅着恨天高的房价默默地交着房租。

有些资本积累的人,无论是主动投资还是别无他选,买上了几套房。虽沐浴了一把房市升值,但依然害怕泡沫的破裂。

其实有一类金融产品,能很好的满足上述两类人,这便是房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts (REITs)。国内,投资者对它相对陌生,而在美国,几十年的发展已然让它成为金融市场重要投资产品。

简单地说,REITs就是房产行业的基金,就是投资者把资金交给一个基金经理去投资,然后有福同享有难同当。

既不买房,又能享受“房市”的福利;买了房,还能拿它对冲保值。无论怎么看,REITs的存在,都极大地丰富了金融市场。

当下,美国市场的REITs产品琳琅满目,住房、医疗、商场、仓库甚至是数据,几百只产品覆盖了全美。且早在1972年,NAREIT房地产基金指数就已亮相。2015年底,全美REITs市值总额已经达到8864亿,超过全美最大市值的公司苹果。

(富时NAREIT指数不同类型成分及比例)

那么REITs的吸引力在哪里?

1. 长期投资收益。REITs可以从股市、债市双边受益;

2. 高股息率。REITs的股息率远高于普通资产,源源不断的股息成为稳定收益的保障,2015年,REITs总共分红510亿美元。

3. 流动性好。REITs把高价值的房产拆分成流动股份,降低投资门槛,投资者可直接在交易所交易;

4. 专业管理。REITs经理都是在房产、金融行业颇具经验的;

5. 良好的法律制约。作为公开发售的金融产品,REITs必须具有独立的管理、分析、审计,同时有定期对外披露的义务。这使得REITs的信息透明程度甚至好于房产交易本身。

如果这种健全的产品出现于过去10年的中国,恐怕房产升值带来的福利能惠及更多民众。但这只是如果,这只是说明REITs在过去10年中国房产市场的环境中会有相当不错的表现。

然而,“安心稳睡”的REITs投资也是有需要非常小心的地方。

最最重要的,就是利率。REITs投资的资产主要分为两大类。一类称为权益型信托 Equity REITs,是实实在在以资产为基础,通过房价变化、租金等产生收入和现金流,从而回报股东;另一类称为抵押类信托Mortgage REITs,实质是抵押贷款或是住房抵押证券,而并不一定拥有实实在在的住房资产。简而言之,一类是“业主”收益,另一类则是“中介”收益。(混合类的产品从2010年起退出历史舞台)

很明显,利率的变化对抵押型房地产信托的影响要大于权益型。近些年超低利率环境让REITs大展宏图,尤其是抵押型,他们通过低负债利息吃到更大的利息差,从而获利空间较大。而眼下,加息一步步袭来,这就直接压榨了它的利润空间,因此这类产品在加息周期来临之后,风险倍增。

再危言耸听一点,就是系统性危机。比如2008年的次贷危机。大量的贷款违约,就直接造成了系统性的信用风险。对权益型的REITs来说,资产价值缩水;对抵押型的REITs来说,贷款都收不回来,是直接的满门抄斩。

这也是为什么次贷危机之后,权益型REITs蓬勃发展,而抵押型REITs基本没什么变化。

即便是从收益回报来看,权益型的REITs也高于抵押型的

(绿线是权益型REITs)

根据美联储的“点阵图”,2017年预计加息3次,这也是今年对抵押型REITs最容易预见的风险。

当然,耶伦上台后,美联储的行事风格较为温和。市场有足够时间对加息做出反应,从而造成突发性打击的可能性较小。

而权益型REITs,今年需要提防的除了耶伦之外,还有川普。大规模地刺激生产,对拥有无论是住房、商业楼、工厂、仓库的“业主”来说,都是一种刺激。通胀的上升也会刺激房价的上涨,而抗通胀的权益型REITs则直接受益

所以,从投资的角度上来说,即便这几年REITs发展迅速,它依然是非常值得投资的品种。富时NAREITs综合指数过去一年上涨11.74%,如果算上分红,过去一年回报达到16.48%。美国投资者收到股息之后需要交个人所得税,而作为海外投资者的我们,还可以申请退税,回报率更高。

或者,我们干脆认为在加息的环境下,抵押型REITs将持续遭受打击,那么反过来做空它也是个不错的选择。

总之,将REITs作为自己投资组合中的一部分,无论是参与房产升值、抵抗通胀,抑或是对冲保值,都有很强的可操作性。

今后,小编也会不断推荐不错的REITs标的给大家。

PS: 国内首只REITs产品在2014年获得监管批准,今年有望登陆上市交易。

$(FNAR)$   $(FNER)$   $(FNMR)$

#低风险套利#   #公司分红#

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评论24

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  • Tailei
    ·2017-02-14
    对中国国籍持有者默认就是10%征税,已经考虑双边协定了,没有更多的退税了。
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    • 美股解毒师回复Tailei
      如果不是这一类型票就按照一般的扣10%
      2017-02-24
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    • Tailei回复美股解毒师
      哦,那我咋没被扣那么多?
      2017-02-16
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    • 美股解毒师
      如果按照美国的个税标准的话会预扣你39.6%的,然后你再去申请退税。
      2017-02-14
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  • unite
    ·2017-01-18
    等待小编下文
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  • 為何你推薦的reits打開,顯示無法獲取數據呢
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  • vision
    ·2017-01-17
    税收什么情况?需要报税吗?加息的大背景下你对Reits如何解读
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  • 怎么申请退税?
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  • 33_Tiger
    ·2017-01-17
    退税好麻烦
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  • Seven8
    ·2017-01-17
    求带队薅羊毛
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