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关于华润万象生活

1、关于华润万象

华润万象生活是中国领先的物业管理及商业运营服务供应，是最大的住宅物业组合之一，华润万象主要提供物业管理及增值服务。以及管理、运营购物中心和写字楼等多种不断扩大的商业物业组合。

根据弗若斯特沙利文报告:

• 按2019年中国所有物业管理公司的物业管理公司服务收入计算，我们排名第五;
• 按2019年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心物业管理服务收入计算，我们排名第二;
• 按2019年所有购物中心运营服务供应商在中国所管理的重奢购物中心数目计算， 我们排名第一;
• 按2020年上半年中国所有购物中心运营服务供应商的购物中心运营服务市场总收入计算，我们排名第二。

2、产品业务模式

华润万象的业务源自控股股东华润置地的物业开发及投资业务，始于向华润置地开发或拥有的物业提供物业管理及商业运营服务。自此，我们向多种类型的物业提供全面服务， 并持续发展综合生活服务平台。

华润万象的服务产品是住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务，下面简单的看一看具体的情况。

住宅物业管理服务

主要为住宅物业以及体育馆、公园和工业园等若干其他非商业物业提供管理服务，为生活在社区内的家庭和住户引入满足他们生活场景所需要的各种服务。

我们的住宅物业管理服务内容可划分为以下各项:

• 物业管理服务:包括为未交付部分物业的物业开发商及已售及已交付物业的业主、业主委员会或住户提供的秩序维护、清洁及绿化、维修及养护等服务;
• 针对物业开发商的增值服务：包括顾问、前期筹备及交付前营销配合服务;
• 社区增值服务：包括社区生活服务、二手房销售、新单位销售及房屋租赁的经纪服务以及停车位与其他物业的资产营运及投资服务。

商业运营及物业管理服务

主要管理商业物业包括购物中心以及写字楼物业。

在购物中心方面，华润万象提供:

• 商业运营服务，包括开业前管理及运营管理服务;
• 物业管理及其他服务，主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务;
• 商业分租服务，我们从业主承租若干优质购物中心，分租予零售店及超市等租户。

原本商业运营服务是母公司华润置地的投资业务中的一部分，2020年1月拆分出来，独立运营。

3、竞争优势

背靠华润置地及华润集团，含着金钥匙出生…..

• 中国领先的物业管理及商业运营服务供应商与生活服务平台;
• 形成网络效应的独特业务模式;
• 强大的住宅物业管理及商业运营能力;
• 有吸引力的会员体系可提高我们客户的忠诚度及满意度;
• 广泛运用先进技术提升经营效率及用户体验; • 华润集团及华润置地的强劲支持;
• 高度经验丰富及专业的管理团队。

财务分析

从聆讯后的资料我们可知：

2017~2019年公司的收入分别为：31.29亿、44.32亿、58.68亿，复合年增长率为36.93%，2020年第二季度收入31.34亿，较同期26.4亿同比增长18.68%；

2017~2019年公司的净利润分别为：3.88亿、4.23亿、3.65亿，复合年增长率为-0.3%，2020年第二季度净利润是3.39亿，较同期1.92亿同比增长76.13%；

主营业务（按收入类别）

从2017年住宅的收入占比一直在下降，商业运营及服务收入占比一直在提高。不过住宅和商业运营收入都是在持续的增长。其中住宅和商业运营收入都是集中在一线与二线城市。

主营业务（按物业开发商类型）

住宅物业管理服务分部的绝大部分物业管理服务收入来自华润集团及华润置地开发的物业。

2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年6月30日止六个月，我们的毛利率分别为 13.0%、15.0%、16.1%、18.0%及24.1%。毛利率提高主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加，而该分部的毛利率高于住宅物业管理服务分部。

住宅物业管理服务的毛利率由2017年的12.4%降至2018年的11.4%，主要是与东风汽车集 团有限公司转让的国企改革项目有关。

从图中可以知道，华润万象在资产回报比率方面，由2017年的15.1%下降至2018年的8.8%，一直下降到2019年的 5.7%。股本回报比率由2017年的121.2%下降至2018年的86.2%，一直下降到2019年的43.0%。

公司的资产回报比率逐年下降主要是由于总资产的增长；公司的股本回报比率逐年下降主要是由于2017年公司的股本基数较低，而2018年和2019年股本基数因累计留存收益而增加所致。

行业分析

中国全业态物业管理及商业运营服务市场

概览

全业态物业管理及商业运营服务市场主要包括为各业态提供的物业管理服务及增值服务，以及为购物中心及写字楼提供的运营服务。目前，虽然大部分物业管理服务企业的服务的主要业态为住宅物业或小规模的非住宅物业，但有少部分头部企业已开始进行全业态布局，同时，市场开始出现像华润万象生活有限公司这样能够将运营服务及物业管理服务等整合形成轻资产整合型业务的服务平台。

未来具有多业态多区域协同发展的市场参与者将具有竞争优势。

通过采用全业态的发展模式，市场参与者可以分散收入来源，提高品牌知名度，并利用多业态的协同效应，将各类资源整合到产业链中。

购物中心物业管理服务可按包干制收取费用，亦可根据中国的行业惯例按酬金制收取 等服务费。住宅物业及写字楼的物业管理服务主要按包干制收取费用。

市场规模

中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额，由2014~2019年，从2828亿增加到4709亿人民币，年复合增长率为10.7%。

根据弗若斯特沙利文的资料，未来，随著商业运营服务市场的发展，该市场总收入将持续增长，预计2024年将达人民币6,982亿元， 2019年至2024年的复合年增长率为8.2%。

中国全业态物业管理及商业运营服务市场预测复合年增长率较过往复合年增长率下降，主要是由于中国经济增长率持续放缓，加上中国房地产行业已发展成熟，导致已买卖住宅物业总建筑面积、购物中心数目、写字楼空间的新 供应的预测增长率下降。

下图是2014年至2024年按收入划分的中国全业态物业管理及商业运营服务市场过往及预测市场规模：

竞争格局

中国全业态物业管理及商业运营服务市场仅少数参与者成功将业务扩展至全业态。2019 年，以中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入计算，我们排名第七，该市场包括向全业态(包括住宅物业、购物中心、写字楼、公共、工业及其他物业)提供的物业管理服务及其他服务，以及向购物中心和写字楼提供的商业运营服务。

根据弗若斯特沙利文的资料，中国全业态物业管理及商业运营服务市场十大公司占2019年市场总收入约15.3%，而我们排名第七，占市场份额1.2%。

下图是2019年按收入计算的中国全业态物业管理及商业运营服务市场十大公司部分详情:

中国物业管理服务市场是中国全业态物业管理及商业运营服务市场的子市场，根据弗若斯特沙利文的资料，2019年总收益达人民币3205亿元。市场非常的分散，2019年有超过11万家物业管理公司，其中十大公司占总市场份额约20.3%，华润万象的市场份额为1.8%，排名第五。

下图是2019年按收入划分的中国物业管理服务市场十大公司的详情:

$保利物业(06049)$ $世茂服务(00873)$ $金科服务(09666)$ 

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