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上周在讨论招股的$第一服务控股(02107)$ 的时候，就顺带提到了今日开始招股的$合景悠活(03913)$ ，当时对合景悠活的最大态度就是立足点的基本盘好，但是得看估值情况。——大公司在等时机，小物业公司怎么看？

今日合景悠活的价格出来（每股7.0-8.13港元，IPO市值164亿港元）。WC，真的是把二级市场当菜市场了。

合景悠活，母公司是$合景泰富集团(01813)$ ，大湾区的一家地产服务商。要说改革开放以来，深圳的企业家算是最大胆的，深圳的中小地产商在高增长高收益面前，把自身的杠杆也放得极大。没错，

合景泰富集团本身最大的问题就是资产负债率太太太高了，而合景悠活，也是该母公司迫不得已把较为优质的轻资产拆分出来上市的（主要还是将资产与负债隔离）。

关于大湾区的房产

大湾区的房子，讲实话，深圳广州肯定是没什么问题的，而且接下来也没太有大问题。但是深圳周边就不太好说了。这些辐射出来的需求，不仅要看“主人的脸色”，更要看未来地区间需求的平衡情况。假若深圳在未来有继续扩大住宅用地开发的情况，那深圳周边并不一定是最优的选择。

具体“环深”房产是否会跟“环京”房产一样被政策和炒作死死套住，都不是很好说。

关于公司估值

物业股，就是现金流的运营游戏，看利润水平估值是最公平的

合景悠活7-8.13港元的定价，对应的估值分别为141-164亿港元。这是个什么水平呢？

按照合景悠活2019年的利润1.85亿来算，静态PE就要76-88倍！如果把今年前4个月利润计算进去，过去12个月的PE也要63-73倍！即便以今年前4个月的利润增速97%来计算2020全年，PE依然要高达38-44倍！

我都想拉警报了！

那我们再看看同行业的估值水平如何？

即便是目前的港股物业股大佬$保利物业(06049)$ ，经过上市后的波动，目前12个月PE水平也就51倍，2020年预期的市盈率为39倍。合景泰富以IPO中间价来计算都要高出保利物业33%，同时，也要比行业平均水平高出一倍多。

Excuse me? 果然是“野火烧不尽，春风吹又生”？

另一大天坑——母公司股东配售

别看本次合景悠活共16基石投资者认购1.2亿美元，这些即使投资者并不能将价格谈判下来，那说明他们也没有什么议价能力，只是纯粹将赌注下给未来（真的要赌业绩连续翻倍增长）。

更重要的是——

母公司合景泰富早前派送了合景悠活股份，每2股获派1股合景悠活股份，相当于每45股可优先认购一股合景悠活股份，10月7日已经除权3.24元。

二送一的股票分红，折算下来的成本为6.48元，而IPO是7至8.13元，你猜那些拿着母公司股票的股东会不会抛售？？

补充一句，这部分给母公司股东留着的合景悠活股份相当于此次招股的20%，全都从国际配售里面出。

全部给国配是什么意思？不就是国际配售并没有想象的那么火热嘛。

国际配售不火热意味着什么？初期的散户盘比例高。

All in all，这次该是市场看高瓴笑话的时候了吗？