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物业股从去年到现在一直都非常吃香。不同与房企本身，物业股的轻资产运营，稳定的现金流以及相对成熟的运营体系，让投资者格外放心。

不管是第一梯队，比如 $保利物业(06049)$ 、$碧桂园服务(06098)$ ，还是第二梯队，比如$金融街(000402)$ 、$绿城服务(02869)$ ，甚至更小型一些的物业股，但总体回报都是在恒指回报率之上的。

10月份马上又有两只物业新股，$第一服务控股(02107)$ 以及即将到来的合景悠活。这两只并不是较大的物业公司，非要按等级排的话应该是第三梯队的公司，类似于$正荣服务(06958)$ $弘阳服务(01971)$ 等。

第一服务的母公司是$当代置业(01107)$ ，业务上也相对依赖于母公司。从母公司的实力来比较，第一服务并不如弘阳服务强，弘阳在今年前三季的销量为568亿，当代置业前三季的销量为269亿，差一倍。同时，第一服务的在管面积为1500万平方，合约面积为2700万平方

从业绩上来看，营收和利润都是较稳定增长的，今年上半年则多多少少受到疫情影响，毕竟小物业公司的影响会更大一些。

另一家合景悠活，相对更大一些。至2020年4月30日的总在管建筑面积1890万平方米，全国排名第七，在大湾区排行第五。

不过呢，其母公司合景泰富过去几年的杠杆率持续走高。2017年至2019年，其资产负债率分别为78.32%、79.07%、82.78%。同期现金流净额分别为-94.69亿元、-22.72亿元、-42.76亿元。今年通过一系列财务上的操作，将负债剥离了出去。

从估值的角度来看，物业公司的发行市盈率估值水平都是20多倍。第一服务的定价上下限幅度有32.36%，所以如果上限定价的话，市盈率有27倍，对投资者相对不太友好，

另外还要注意，第一服务在IPO之前有4次战略融资，成本价分别为0.76/1.21/1.75港币，较本次发行中间价分别折让64.8%/44%/19%，当然，所有IPO前投资者均有6个月上市6个月禁售期。

总体而言，这两家公司能吃大肉的概率不大，可以稳健的预计20-30%的涨幅。

当然，上市后的表现，就要看管理层要如何进行市值管理了。