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2019年，有一个板块出现了牛股倍出的逆市场面：

从港股打新角度来看，暗盘和首日涨幅大，物业股的估值空间大、行业空间大、小盘等都是上涨的动力。今年初的港交所冷清，企业复工后一只新股横空出世，把市场烧得火热。

据消息，兴业物联公司在2月25日至2月28日招股，预计3月9日港交所挂牌。本次发售约1亿股，其中90%为国际发售，招股价1.5-2港元，总募资额约1.5-2亿港元。截止发稿，已超购53.79倍。

招股信息：

募资用途：72.3%用作业务拓展，7.2%用于提升物业工程服务，10.5%用于提升物业管理服务及10%用于一般营运资金。

一、公司介绍

正商集团创立于1995年，主营业务包括房地产开发、实业两大板块，旗下的房地产板块被称为正商地产，项目主要集中在河南省郑州市。创立迄今，该集团已在全国9座城市开发建设了90余个项目，物业类型主要有住宅、公寓、写字楼、酒店、商业街、特色小镇等。

据媒体报道，正商集团于2019年12月31日召开的2019年销售业绩发布会上宣布，2019全年实现销售业绩为518.7亿元。

兴业物联由正商集团分拆而来，成立于1999年，是河南省著名的物业管理服务供应商，主要为非住宅物业提供物业管理及增值服务。$兴业物联(09916)$ 

△图源：网络

其中，69%是来自独立第三方即来自业主的物业管理及增值服务费，约31%来自母公司正商集团。

△图源：招股书

对于公司收益的构成，兴业物联表示，向正商集团开发的物业提供物业管理及增值服务，接下来将继续作为公司收益的主要来源，同时该公司还将努力扩大与独立房地产开发、地方政府的合作。

近年来，兴业物联在管物业组合快速扩张，建筑面积从2016年底约70万平方米增至2019年9月底的约210万平方米。目前，兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，而合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。

按2018年在管物业建筑面积计算，公司是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，占18年河南省市场份额约0.6%。于2019年，根据中国指数研究院数据，就综合实力而言，公司位列中国物业百强企业排行榜第67位。

二、财务数据

2016年-2018年收入分别为人民币4727万元、7606万元、1.31亿元，增长近2倍，复合年增长率为66.4%。2019年首九个月收入1.27亿元人民币，同比增长41.9%。同期毛利则分别为人民币2230万元、3820万元、6229万元和5859万元人民币，维持近50%毛利率远超同行。

△图源：招股书

2016年-2018年纯利分别为1148万元、1927万元、3422万元，复合年增长率达72.5%，2019年首九个月为2811万元，增长6.9%。

△图源：招股书

细看公司物业类别，以商用楼宇为主，最新在管建筑面积占总在管建筑面积的94.2%，全由正商集团开发、其次是学校及政府楼宇，由独立业主开发，最新占比5.8%。

兴业物联服务集团客户主要包括房地产开发商、物业业主及政府机关，五大客户应占收益分别占总收益总额约20.7%、22.2%、38.5%及34.9%，而最大客户应占收益分别占收益总额的约14.5%、13.1%、31.0%及27.1%。除最大客户正商集团外，其他五大客户均为独立第三方。

三、行业前瞻

据第一太平戴维斯报告，中国在管物业总建筑面积由2012年约15386.4百万平方米一直增加，并于2018年约25976.2百万平方米。

△图源：招股书

此外，物业管理公司总营业收入由2012年约人民币3000亿元增加至2018年约人民币6900亿元，复合年增长率约14.9%。

随着房地产市场可持续发展、商品房项目总数持续增长，能够提供优质服务并收取较高物业管理费的百强物业管理企业市场集中度会日益增加，兴业物联持续的多元化服务将增长动力。

四、综合点评

上市后，非执行董事张惠琪女士持股56.59%，盈域（由91名个人股东组成，当中包括多名公司高级管理层）18.41%，公众持股25%。

新股点评：

1.市值：7亿，在近期上市的主板公司中，市值较小；7.5分

2.PE：18.04，招股估值与上市同行比，有一定估值溢价；评分7分

3.保荐人：中泰国际，以往保荐项目表现不错，7分

4.行业前景：公司属居民服务中的物业管理行业，未来成长可期：7.5分

5.公司业务：公司过去几年，经营持续稳步增长，经营性各项指标都表现稳健，从一般经营来看，上市不失为企业做大做强的方式。8分

6.股东结构：上市重组后，公司股权集中高，未来的一致行动确定，7分。

规模上看，兴业物联若上市，其在管面积（210万平米）是所有上市物业管理公司中最小的。对比鑫苑物业，同新三板摘牌赴港上市，同母公司分拆物管服务上市，相信在上市初期都有不错的资本表现。