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 ©懂财帝原创 · 作者｜懂财君

8月13日，中国居住服务第一平台——贝壳正式登陆华尔纽交所，上市首日大涨87%，市值422亿美元，它仅仅2岁。

2019年，阿里巴巴总GMV约7万亿元，京东GMV约2万亿元。而贝壳GTV为2.13万亿元，成为仅次于阿里的第二大商业平台。

而阿里市值为6900亿美元，京东市值为1000亿美元，贝壳市值422亿美元。显然，贝壳的估值被低估了。

更值得关注的是，互联网地产的贝壳更年轻，处于高速成长。2019年，贝壳GTV增长84.5％，占据整个房产流通市场接近10%的比重。这个比例看上去一般，但是在房地产赛道绝对已经达到龙头级别。

今年1月，国家统计局发布《2019年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示商品房销售额逼近16万亿。而7月24日贝壳集团向美国SEC提交的招股书上显示整个中国2019年一二手房源的流通市值是22.3万亿。

20万亿级的市场，这对贝壳而言，拥有足够大的成长空间。

贝壳上市，意味着中国将开启了房产电商新纪元。此前在这样一个巨无霸行业，从未诞生一家现象级综合居住企业。

华兴资本集团董事长包凡评论说：“左晖和他的团队是我们见过的少有的有魄力和实力愿意去改变一个行业的团队。很多企业只能在行业现行规则下做到第一，但是以一己之力来改变行业秩序的企业家凤毛麟角。”

互联网公司发展具有同样的规律，极具平台聚合效应，老大超级巨头，老二残喘，老三难活。

衣食住行，衣有阿里，食有美团，行有滴滴，现在——住有贝壳。

新赛道

“通往正确的路往往难走”，这是左晖常说的一句话。从链家到贝壳找房，左晖的伏笔埋了10年。

2007，线下的链家实现了十几个亿的收入，当时左晖不过37岁。有了钱之后，左晖开始思考链家及行业的立身之本。

他认为存量房时代一定会到来，中介吃差价模式终不能长久。

除此之外，“假房源”的常规打法导致中介行业长期进行低水平竞争，劣币驱逐良币，令消费者不胜其扰。在左晖看来，建立起真房源的数据库，消费者痛点迎刃而解，链家也能由此构筑起护城河。

华兴资本创始人包凡曾经评价左晖：“基本上，老左是一个想问题很周密的人，轻易不会推一个东西出来。推一件事情的时候，很多事情他基本上已经想明白了。”

2008年，左晖请来IBM，启动“楼盘字典”项目，从一间一间数房子入手搭建数据库。这是对链家人力、物力、财力的一场极大消耗，但为了“真房源”的目标，那几年链家陆续花出去四亿。时至今日，左晖的洞见无疑是正确的，贝壳找房撬动行业依托的就是“真房源”。

2009年，中国消费者通过互联网找房的比例达到50%，并快速增长。在左晖力邀之下，彭永东在2010年加盟链家，开始负责互联网业务。他接手的第一个任务是利用已有在线产品推动真房源数据库的进一步完善以及面向C端的信息展示，这个任务一做就是四五年。

彭永东当年所主导之事，正是贝壳找房的底层支撑。而他如今更成了贝壳找房、链家、德佑三位一体的CEO。

2014年，互联网更深层次的入侵了中介行业。这年的10月，链家在线更名为链家网，链家网就是贝壳找房事实上的前身，在搭建链家网的同时，彭永东及团队也在同时申请“贝壳”之名。

系统完备后，链家在2015年发起一系列并购，到2017年链家成为中国最大地产经纪品牌，一年成交额10144亿元，覆盖28个城市，有8030间直营门店，超过12万名地产经纪人。

时机成熟，2018年4月，中国二手房市场最大玩家左晖决定转换赛道，开始倒攻线上，从直营的链家切换到居住服务平台贝壳找房。短短两年后，贝壳在103个城市提供服务，连接了42000间门店和45.6万经纪人。

在左晖的蓝图里，贝壳找房有望建成中国最大的互联网房产平台。他的创举是“纯线下”到“线上线下”的罕有成功。

在绝大多数行业里，都是互联网公司建立线上平台，再控制线下交易。此前不少互联网公司试图在房地产市场建立一个类似的平台，比如字节跳动创始人张一鸣和美团联合创始人王慧文都创办过二手房平台，甚至京东、天猫也都上线过地产交易服务，但都没能成功。

唯独贝壳，一个从线下走到线上的公司做成了最大的平台。

包凡认为“房地产服务行业交易体量相当大，客单价相当高，但是又极其低频。从线下往线上打肯定比线上往线下打胜率要高。那时候还有很多同类型的公司，但只有链家是典型的从线下往线上打的企业，我们肯定赌它赢。”

贝壳、链家花费近20年时间在一个商品不标准、交易不确定的生意里建立规则，依靠线上真实房源数据切入交易环节，从纯线下门店过渡到线上线下融合平台，从实现体系内部经纪人协作到联动整个生态系统各方的参与。

这个过程并不容易，但也只有做到这一步，才能真正建立一个覆盖整个交易流程的平台。从这方面看，这个最大的平台也只能是贝壳。

护城河

纯互联网公司已成“过去时”。

时至今日，相对成功的“纯联网公司”只有腾讯、百度、网易、字节跳动等寥寥数家。

阿里提供的早已不是单纯的信息服务，旗下有支付、有菜鸟、有云服务；美团2019年送出87亿单外卖、500万骑手跑遍大街小巷。

具体到房地产经纪这个行业，以房天下，今日头条为代表的媒体模式，又或是以58安居客为代表的端口模式，本质上是广告模式，主要依靠于自身强大流量，做渠道端口，扩展线下销售，实现流量变现。以分销、直销为代表的渠道模式：房多多、居理新房等。依托垂直人群，倚重于做线下的用户转化管理。

“纯互联网模式”已经被证伪。房天下、安居客、房多多、爱屋吉屋加在一起也没能撼动贝壳。

原因已有共识，那就是房产不是标品。每套房都有差异，交易过程极其复杂，每一个环节都充满变数和不确定性因素，加上它高价、低频、难标准化的交易特征，实现像“淘宝式”的规模效应是极其困难的。

此前的交易模式都没有完成电商的交易闭环，服务割裂，无法覆盖交易全程，加上房产信息简单粗暴不真实、房源太少、缺乏真实体验感等一系列问题，这类模式的增长存在天花板就不可能达成规模效应。这也是贝壳成立以前的房产市场没有一家“现象级”电商的根本原因。

这些痛点也成了实实在在的对传统模式的拷问。

贝壳用10年的积淀颠覆了传统模式，打破交易壁垒，重新建立规则，把割裂的服务统一了起来。

美团点评到店事业群总裁、前58集团副总裁张川说：“房产交易类商品太不标准化，它导致要做就需要平台做N种的工作才能做到。所以，房产电商能否成功，要看能不能把它标准化到极致。”

贝壳将房产交易标准化的原则是拆开所有可能性，将不确定性控制在一定空间里。“让用户像点外卖一样”，这是贝壳对平台的期待，这意味着整个流程做到标准化及可视化。“核心要把所有可能性拆开，控制在一定可能性里。如果是连续性的，要分段处理。“彭永东总结说。

在彭永东看来，贝壳核心能力在两方面：一是底层数据即真房源数据库，二是操作系统，也就是链家倡导多年的经纪人合作网络（Agent Cooperate Network，简称ACN）。这也铸就贝壳坚固的护城河。

ACN便是把标准化做到极致的体现，它将交易可能的参与者切分为10个角色，把经纪人的工作模式分割，谁负责带看、谁负责房源维护、谁负责钥匙保管等等，将一套房源的利益相关经纪人分割为多个环节，经纪人在每一个节点上做出贡献都可以取得回报。

ACN平台上，从业者可选角色包括“房源录入者”、“房源维护者”、“客源发现者”、“撮合成交者”等等，佣金按角色分配。从业者可在一宗交易中“扮演”一个或多个角色，发扬“比较优势”使自己利益最大化。同时也使得交易效率成倍提升。

ACN汇聚房产的买方卖方、房东租客，为供求匹配提供便利。平台用户越多，房源、客源、经纪服务资源匹配的成功率越高，这就形成了网络效应。也成为贝壳平台的核心驱动力之一。

由于在更大范围内匹配资源，交易将更加流畅、高效。招股文件披露：2019年H2，接入ACN的门店平均营收达2030万元，而2018年同期可比门店平均营收为1090万元。

一位投资人曾经评价，美团的壁垒大于阿里、大于腾讯。因为美团干的活最苦最累，没人愿意干、也没人干得下去，但最终这就是它深厚的护城河。对于贝壳找房来说，也是同样的道理。

每一个成功的互联网平台，最终多会从平台上的商家和品牌手中接过客户关系，成为资源的分配方，获得最大利润。

2019年，贝壳平台GTV中，已有53.1%来自链家以外的200多个品牌。它们愿意把房源、客源、经纪人资源放在竞争对手的平台上是因为贝壳保证了他们的利益。无论是哪方经纪人促成交易，他们都能得到应得的一份佣金。

到2020年6月，贝壳上的大小品牌超过265家。“现象级”房产电商开始实现规模效应。

下一个20万亿“蓝海”

中国房地产经历二十多年野蛮生长，楼房越盖越高，房子也越建越多。在相对饱和的市场之下，房地产开发自2019年开始出现分水岭。

从增量向存量转变，从野蛮生长，到向高质量服务转变。

房地产交易将成巨头抢食的下一个万亿“蓝海”，而放眼看去，这个蓝海里科技成色十足、真正起到服务房地产交易的数字化平台还屈指可数。贝壳正在用数据变革这一行业，不断拓展着自己的业务。

不局限在信息展示层面，贝壳向消费者提供以VR全景看房功能为核心的颠覆式看房体验。通过智能扫描设备及VR场景构建算法，对新房样板间进行规模化数据采集和重建。

呈现出包含房屋的三维结构、尺度信息，户型、装修、内饰等丰富信息的房源VR实景，并创造性地将图像，模型，视频，音频，动效以及结构化信息组合，设计出VR看房、VR讲房、VR带看等全新的线上交互方式。

对于购房者来说，VR能带来足不出户，就看清样板间并完成购房咨询服务的体验。

同时贝壳推出了“贝壳未来家”这一AI装修功能，通过物品识别、户型图及智能设计、家具风格实时渲染拼接等技术，能瞬时将装修方案具象化，用户可以数秒内看见房子的装修情况。

不仅如此，贝壳已经在应用里加入搬家、家政、家居用品销售等服务，给用户更多理由继续使用它。这也是贝壳把交易从低频组合成高频的战略打法。

刚刚成立两年的贝壳找房，还处在互联网增长曲线的初期，存在着无限的可能性，与此同时，适逢房地产行业集体投身数字化改造的浪潮，贝壳正站在新的起点之上。

除了面对未来未知的机遇与挑战，贝壳不得不正视摆在眼前的威胁。

7月31日，易居在港交所发布公告，阿里将以8.281亿港元认购易居1.18亿股，占易居经代价及认购股份扩大后6.76%股份，交易完成后，阿里将持股8.32%。这意味着阿里杀入房地产江湖。

易居拥有强大的房地产资源与专业优势，其股东有碧桂园、恒大、万科等头部房企。借助明星股东权势，易居也是国内规模最大房地产交易服务商，主营一手房代理。易居旗下含克而瑞、易居营销、易居房友等特色业务。加上阿里品牌背书，可与天猫、淘宝形成流量共享、业务协同。

贝壳虽然把持了新房和二手房交易渠道，但易居依然是代表开发商资源整合的最大销售渠道。这对刚满两岁的贝壳来说不可轻视。

虽然贝壳发展已经拥有了规模优势，营收增长逐年大增，但是2017至2019年一直处于亏损状态，且亏损越来越大。一直到2020年，贝壳才开始扭亏为盈。

而尤其值得注意的是，贝壳找房上半年净利润16.1亿元，其中第二季度净利润达28亿元。

通往正确方向的路，往往很难走，曙光闪现。

说明： 本文所提到的观点仅代表个人的意见，仅为价值研究使用，不代表投资推荐。

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