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不好意思，纯文字没配图。核心观点——同为物业新股，宝龙商业比不上保利物业。 今年在香港上市的地产相关公司不少，且不少是大的地产集团分拆出来的物业服务公司。前不久刚刚结束申购的$保利物业(06049)$ 就是，今天又新来一只$宝龙商业(09909)$ ，隶属宝龙地产。 地产公司的物业集团，往往资产质量比地产公司更优质一些， 主要是国内地产公司的负债都较高，且宏观经济以及政策倾向都是要“去杠杆”防风险的，因此，轻资产的物业股，反而比地产公司本身更具有投资价值。从今年上市的几家物业股中也能看出来，$蓝光嘉宝服务(02606)$ 、$新大正(002968)$ ，以及更早上市的$碧桂园服务(06098)$ 、$佳兆业美好(02168)$ 、$新城悦服务(01755)$ 等。 同时，越是大的地产商，其物业服务公司，无论是商业还是住宅，就越有保障。碧桂园、保利、佳兆业什么的就不用说了，大的商圈也基本被这些大公司将流量最佳的位置垄断。只要业主继续在小区住着，商铺继续在商场开着，这物业费就像高速公路收费一样，源源不断。当然，这也同时说明，这样的业务，在相同地区不具备“暴涨”的能力，物业公司就算想薅羊毛也不能薅得太狠。 美股和港股都有专门的一类REITs，也就是房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts，种类非常丰富，从商业地产、住宅物业、工厂仓库、电子数据存储、医疗养老等等应有尽有。REITs一直都是一个不错的投资分类，它的特点有 1. 专业管理。 2. 现金流充裕。包括来自租金、房产升值等收益 3. 分红高。美股的REITs分红比例不能低于90%。 那其实说白了，房地产投资信托的拥有人，就是真正的“收租婆”。 既然是收租婆，那就又回到了原始的问题。你的地产面积多大？位置如何？业主资源怎样？收租成本高不高？ 由于国内大部分的住宅盘开发商都能顺利清盘（毕竟买方市场），住宅物业费相对稳定，即便业主是二套三套的备胎，该交的物业费还是要交，而且成本也相对稳定。 但是商业地产服务就变化多一些了，商铺很讲究位置，也跟实体经济息息相关，法律政策什么的影响也大，而且成本开支还更大，维护成本高。虽然总的来说毛利率会比住宅高一些，但净利率也不见得高。更重要的是，两极分化严重，黄金地段的商圈自然更赚钱，但稍微差一点的地段则自身难保。 前几天招股的保利物业，80%都是住宅社区的物业收入，而今天的宝龙则正好相反，80%以上是商铺的服务。 同时，看了招股书，宝龙商业的管理面积2016年就有14百万平, 2017年157百万平, 2018年也就16.6万平，面积并没有很大增长，毕竟商业用地总共也就那么多，跟住宅比起来小巫见大巫。 另外再想想，近几年电商持续高速增长的冲击下，实体商铺收到的冲击更大，还是住宅社区受到的冲击更大？？所以，从类型上来说，宝龙商业就已经败给保利了。 此外，从估值上来说，宝龙商业最高35倍市盈率已经站在了龙头估值位上。大家估值水平一样的情况下，为什么不去买更大更有保障的公司呢？ 回过头来看看，今年涨得不错的物业股，碧桂园服务、佳兆业美好等，更多都是住宅类型的。 同时，16-18年地产开发增速，去库存也很给力，卖出去了很多房子，这些房子摆在那里，每年物业公司都可以躺着收钱的（此处不评论物业服务好坏，相关的吐槽实在太多了）。从收入的角度来说，住宅物业的还有更多被挖掘的潜力。 当然，宏观经济也是存在变量的，三十年河东三十年河西，说不定哪天人们厌倦了电商，返璞归真重新走向线下，商铺再次繁荣了起来，拿这些商铺物业服务公司，自然也能迎来第二春。 但是对投资者来说，期盼那么久远的事，到时候在投资也来得及。眼下，我只能说， 宝龙商业这个模式，就不是一直能出现奇迹的物业公司。当然，物业公司的属性也决定了它不太可能大跌，以后为了分红，买来当做防御性投资也是不错。但要真的从打新的角度，可能比不上保利物业，不过如果认购热度高的话，也可以酌情参与。