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万物云空间科技服务股份有限公司，这家公司的名字听起来很有科技感，其实是万科旗下的一家物业管理公司，前身是万科内部的物业服务业务部门，在1990年开始提供物业管理服务，2001年设立为企业专门运营物业管理业务。 那么万物云的科技来自哪里呢？主要他们的AIoT和BPaaS解决方案服务，简单来说就是安装远程监控设备和其他职能设备，达到更便捷集中管理的效果。从收入结构来看，2021年这部分业务仅占总收入7.8%，还不是主要收入来源。因此，看点还是万物云提供的物业管理服务。 来源：万物云招股书 既然重点是物业管理，在管建筑就是主要经营指标。根据招股书披露，万物云2021年的在管建筑面积是6.6亿平方米。 来源：万物云招股书 对比目前全国最大的物业管理公司碧桂园服务，他们在2021年的收费管理面积为7.66亿平方米。虽然万物云管理面积位列第二，不过和碧桂园服务差距不大。不过盈利能力区别却不小。 碧桂园服务2021年总体毛利率是30.7%，而万物云总体毛利率只有17%。 来源：万物云招股书 毛利率的差距主要来自于万物云存在分包成本，这个成本在总成本中的占比超过40%，而碧桂园服务并没有这个成本。分包成本顾名思义，就是给分包商的费用。 来源：万物云招股书 我们知道，物业公司最开始先服务自己品牌下的楼盘，在满足自身需求后，再向第三方提供服务。根据招股书，万物云大部分收入来源于第三方，在社区空间服务中，来自第三方的收入占比总收入53.4%；在商企和城市空间中，来自第三方的收入占比总收入24.4%，这两个加起来占总收入77.8%。 来源：万物云招股书 而在碧桂园服务的收入中，来自第三方的收入占总收入为44.8%。可见，万物云的服务输出能力是要比碧桂园服务强的。如果万物云上市融资后，获得更加充足的资金，可以收购更多物业管理项目，同时逐渐把外包替换成自己的团队，规模和毛利率都有提升空间。这可能是万物云最大的看点了。 物业管理行业的增长存在分化，招股书披露的行业情况，住宅社区服务年复合增长在10%以下，商企还有20%以上的增幅，城市空间服务介于15%到20%之间。商企和城市空间服务规模加起来要大于住宅社区服务。因此商企和城市空间服务还是新增市场，在住宅社区服务增长就要吃掉别人的市场了。 在2019年和2020年，曾经港股市场投资者非常青睐物业管理公司，但从2020年下半年大部分开始杀估值，拿出目前在港股市值最大的4只物业公司，除了华润万象生活，其他的市盈率都下跌到历史低位。 来源：理杏仁 万物云没有在高估值的时候上市，虽然对融资上限可能有所限制，不过对投资者是友好的。 $万物云空间科技服务股份有限公司（临时代码）(90064)$ $碧桂园服务(06098)$ $万科企业(02202)$