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2020年11月13日，银保监会印发《中国银保监会关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》 （银保监发〔2020〕54号，以下简称“《新规》”），一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制；但另一方面，也列出负面清单，为投资标的划出红线。新规共10条，核心内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。

其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。

其实，关于保险资金不得直接投资房地产开发建设（包括开发或者销售商业住宅）并不是什么新鲜事，在2010年保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》中也有相关规定，新规只是再重申强调一遍。也就是说，新规规定仅适用于保险资金直接投资企业股权中的财务性股权投资，不直接适用于保险资金间接投资企业股权。

因此，新规对保险资金投资PE/VC基金及不动产金融产品暂时没有影响，该类投资目前仍按照保险资金股权投资的其他相关规定执行，这也是一直也来保险资金借道参与不动产投资的主要途径。地产基金龙头鼎信、鼎晖等公司很大一部分资金来源就是保险资金。

除了借道基金公司，直接投资上市公司股权也是险资投资房地产的主要途径。截至今年二季度末，险资对房地产行业的持股市值合计达697亿元，仅次于对金融行业的持股。排名TOP50房企中，有超过三分之一房企的前十大股东中有险资的身影。

其中，中国平安和中国人寿投资TOP50强房企数量相对较多。中国平安持有融创中国、华夏幸福、中国金茂、旭辉集团、碧桂园等头部房企股份；中国人寿持有远洋集团、恒盛地产、招商蛇口的股份；安邦集团持有远洋、金地、金融街、万科、首开股份、保利发展等公司股份；前海人寿则持有万科、招商蛇口、华侨城等地产公司股份。

以上直接投资地产上市公司股权也并不在新规的禁止范围之内，因为此次规定所禁止的投资类型主要包括两个关键点：一是未上市企业，二是财务投资而非控股。但并未对投资上市房企提出相应要求，即保险资金举牌或战略投资地产上市公司仍被允许。

在目前相对严峻的地产形势及保险公司严格的风控要求下，即便放开允许险资投资非上市房企，相信也没有一家保险公司会愿意冒这个险。

虽然此次新规主要针对非上市企业做出规定，对于上市房企来说险资仍可以正常投资，但并不意味着险资投资上市企业就不具备风险性，未来行业资金监管或将继续趋严。

另外，近年来，保险资金投资房地产的方式愈发多样化，除在二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，它们还直接购买大宗不动产，投资商办地产，布局养老、医疗等业务。这也符合目前政府所鼓励“内循环”、“供给侧改革”等政策指导方向。

随着基础设施、商业不动产REITs逐步落地，监管对于险资投资范围也逐步放开，权益投资、REITs等领域投资机会将有望扩大。