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转自：大碗楼市 几天前，上海发布了中考细则。 可能是上海有史以来最大规模的学制改革，终于落下靴子。 上海发布中考细则后，北京教委学习上海中考制度改革…… 学区房，正行走在精准爆破的路上！ 横行全国的学区房，在上海栽了个大跟头。 下面这张图，是上海新版中考细则—— 好了，我知道诸位大概也没耐心看。 该录取细则，着实过于烧脑。 看完中考细则的我，宛如参加了一场中考。 接下来，我只说重点。 简单来说，上海的重点高中录取，将按照一个原则： 全上海最好的高中要拿出大部分招生名额，面向全市，统一公平分配。 所谓“统一公平分配”，就是—— 上海每个重点高中，都要拿出一半以上的招生规模，按照各区的中考人数比例，分配到各区。 各区拿到名额后，再按照每个初中的中考人数比例，分配到每个初中。 确保每个区和每个学校，都拥有足够的重点高中名额！ 确保中考人数越多的区，重点高中名额越多！ 确保中考人数越多的校，重点高中名额越多！ 以前不是这么玩的啊，以前玩的就是不公平，玩的就是掐尖。 曾经上海的58所重点高中，上来先自主招生招个40%，狠狠掐一波尖；再全市统考招个30%，继续狠狠掐一波；剩下的汤汤水水，最后分配各区。 按照过去的掐尖流程—— 重点高中的招生名额，基本就被顶级初中给瓜分了。 想进入好高中，就得干顶级学区。 干了好学区，才会遇到好老师，才会遇到好同学，才有更大概率进入更好的高中。 现在，再这么大规模掐尖，就不再允许了。 一半以上的重点名额，被均匀分散在各区、各校。 按照现在的招生流程—— 每个区和每个学校，都拥有了考上“重点高中”机会。 注意！ 上海这次的中考改革，是不锁区的。 北京、南京，也玩过这种“重点高中指标到区、重点高中指标到校”。 但是，北京是锁区的。 比如，丰台的学生哪怕把分数线顶破，也不能凭考试进入北京教育资源最好的东西城、海淀。 比如，北京西城四中也曾跨区招收丰台学生，但一年只给4个名额。 而上海，不锁区。 直接拿出一半以上的名校指标，直接按人数分配各区各校。 各区各校，按照成绩排名，统一分配。 理论上，不管是顶级初中，还是菜中烂校，只要考进前3名，就都有机会。 你是浦东重点建平初中的前3名，我是奉贤乡镇菜中的前3名，我们都拥有同等的入学权利。 类似于高考，西藏前100，与江苏、山东的前100，虽然高考分数天差地别，但都能进入重点大学。 虽然你住着浦东20万/㎡的学区房，我住在奉贤的乡下。 但中考改制的这一刻，我们都拥有了美好的前程。 看明白了吧—— 学区房的含金量，被稀释了！ 拼爹的权重降低了，鸡娃的权重增加了！ 平日里互啄的菜鸡们，也突然拥有了翻身硬起的机会！ 教育与房子正在脱钩！ 上海为什么会选择在这个节点出台中考改革的细则？ 北京为什么会在上海出台政策的第一时间组织学习？ 请看下面这张图—— 有些事不好细说，请诸位各自体会！ 我真正想跟大家说的关键是： 目前，所有的政策方向全部利空学区房！ 目前，所有的政策方向全部利空学区房！ 目前，所有的政策方向全部利空学区房！ 我们去观察这两年的教育体制改革—— 幼升小/小升初严格多校划片、取消点招、公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配…… 有没有发现一个很重要的问题？ 所有的教育体制改革，都在增加不确定性！ 过往数十年，中国教育体制的问题在于太过确定—— 想考好大学，就要进好高中；想要进好高中，就要进好初中和好小学；想要进好初中和好学校，就要玩学区房…… 想要玩学区房，就要玩家底、玩爹！ 爹硬，家底硬，学区就硬；学区硬，高中就硬；高中硬，大学就大概率硬。 玩家底和玩爹，是具有地域属性的—— 牛批的家底集中在一起，牛批的爹们集中在一起。 学区和学区房，实际上成为了“千万家底的爹味俱乐部”。 而教育，恰恰是阶层跨越的第一层阶梯。 一群千万家底的爹们聚集在一起，看似垄断的是教育资源，实际垄断的是阶层跨越的第一层阶梯。 爹集中了，资源就垄断了，铁幕就降落了。 这特么显然是与我们的核心价值观相背离的！ 别忘了，咱们是一个把“共同富裕”直接写入十四五规划，甚至是奋斗目标的国家。 当底层的第一上升通道都被垄断了，还怎么实现共同富裕？ 而现在的教育体制改革，终极目标就是把“爹们”击散。 怎么击散？ 无非是制造更大的不确定性！ 比如多校划片，看似买了学区房，但可能划不进同一个学区； 比如公民同招，虽然有钱有资源，但也可能上不了民办； 比如中考改革，虽然上了好学区，但也可能和普通学区和普通爹的孩子分在一起…… 以不确定性，让房子和教育脱钩！ 以不确定性，让资产和教育脱钩！ 以不确定性，让爹们和上升通道脱钩！ 这就是未来的大趋势！ 大趋势之下，学区房一定是逐步利空！ 在教育体制改革的大趋势下，学区房将何去何从？ 首先，顶级学区房可能会降温！ 学区房这玩意儿，价值共识在于确定性。 为什么，我们愿意为顶级学区支付更高溢价？ 原因很简单—— 买了顶级学区，大概率能上顶级学校；上完顶级学校，大概率还能以更高的价格出手。 既能确定性上学，还有确定性收益。 但是，现在确定性被逐步打破—— 买了顶级学区，一个多校划片，可能上不了； 不仅上不了，还可能一场改制，学区没了，房砸手里； 即便不买顶级学区，也可能被划入顶级初中； 即便不上顶级初中，也可能进入顶级高中。 确定性被打破了，家长选择更多了！ 学区房的价值共识和大涨预期，被逐步击散了。 其次，只有学区价值的老破小，价值会大打折扣！ 在学区房不确定性累积增加的大趋势下—— 受冲击最大的，一定是只有学区价值的老破小。 绝大多数的学区老破小都具备以下特征： 破、烂、脏、空间逼仄，居住舒适度几乎为零，居住体验感几乎为负。 没有任何居住价值，唯一的价值就是学区。 别人老破小，卖1万/㎡；你带学区的老破小，卖4万/㎡。决定3万价差的唯一，在于你有学区。 现在你告诉我，它唯一的价值——学区，不太确定了？ 你这是扯了个大Dan啊。 这基本就相当于—— 鱼香肉丝里，没了肉；番茄鸡蛋里，没了蛋；黄焖鸡里，没了鸡…… 丧失学区价值的老破小，就好像臭豆腐里，没了豆腐，只剩下个臭！ 最后，我还有三句话送给大家： 教育公平化和教育均衡化，一定是时代的大趋势。 教育公平和教育均衡的底层逻辑是，大人物不想看到铁幕降落，给普通人释放出一个关键信息点——阶层跨越的大门没有关闭，我们仍然处在差不多的环境中，都有向上通道。 站在长线大趋势上看，学区房一定不是长线价值的最优标的。 万般皆下，唯有鸡娃！