记录思考:房价到底是什么

周末玩黑神话悟空,第一次玩3D视角的动作类3A大作,起初不太习惯,经过几个小时的苦练,现在可以躲避掉boss的一些攻击了,但是在定身、变身、重棍的释放时机上把握的依然非常差,脑袋学会了,眼睛和手跟不上。

黑神话悟空是高质量发展的要义所在。

下面我们围绕黑神话悟空表征的高质量发展来思考房价的本质到什么。

把经济分为四个类别,(1)基建投资;(2)房地产投资;(3)工业投资,包括重工业和轻工业;(4)服务业投资。

再把房地产分为两个阶段,第一个阶段是建安成本主导的房地产发展阶段,即建安成本占房价的比例在30%以上,比如3000元/平米的建安成本,房价在1万每平米之下;第二个阶段是土地价格主导的房地产发展阶段,即建安成本占房价的比例在30%之下,比如一线城市建安成本是3000元/平米,新房价格为10万元/平米,占比为3%。

扣掉建安成本之后的房价包含(1)拆迁成本;(2)房地产开发商利润与从业人员收入;(3)相关税费;(4)土地净出让金收入。从利益分配的视角来看,一是对老居民的补偿,二是给房地产开发商相关人员的激励,三是政府部门的广义税负。

在此基础上,我们来理解城市经济的发展,然后就可以拓展到整个经济体。

四个极端情景:

情景1:只发展基建投资,城投平台借债,搞公路、铁路、机场,发现建好之后没有什么人使用,城投平台债务难以为继,会引发城投平台债务危机。

情景2:只发展房地产投资,房地产开发商借债,如果居民不购买,将引发房地产开发商债务危机,如果居民按揭购买,但是居民没有收入,将引发家庭部门债务危机。

情景3:只发展工业投资,会发现运输不便利,原材料运进来和产品运出去均非常艰难,交易成本极高,劳动力的居住条件奇差无比。这样有可能引发工业企业的债务危机 。

情景4:只发展服务业投资,会发现根本没有什么人来享受服务,外面的人来旅游也很不方便,服务业的从业人员的居住条件也非常差,会引发服务业企业的债务危机。

一个城市不会只发展四个类别中的一个,一般都会四个一起发展,但是很多城市在过去十多年里是——基建投资+房地产投资主导的,这就会导致一个结果,相对工业投资与服务业投资,基建投资与房地产投资的量可能是相对占比可能是阶段性过高的。

城投平台借债搞了基建投资。

城市居民借按揭贷款买了房。

基建+地产的扩张期形成了一个收入-支出循环,城投平台的支出增加了居民的收入,居民的信贷扩张推升了房价,支持了房地产开发商的现金流,房地产开发商的支出支撑了地方政府的土地出让金,也支撑了房地产相关从业人员的收入,即城投平台和城市居民的信贷扩张支持了地方政府和城市居民的收入。从总体视角来看,这是通过贷款给城市自己提高名义收入。

在房地产发展的第二阶段,高房价主要是支撑基建投资的,本质是一种基建税。如果基建投资中寻租占比高,那么高房价中一部分是权力租金。

从这个角度来看,房价的本质有三个视角(1)居民部门对未来收入的乐观程度,(2)城市的广义税负,用以借贷搞基建投资的现金流,可能包含了一定程度的权力租金,(3)居民和商业银行的资产负债表扩张的力度。

城市经济发展由基建和房地产来主导显然是不可以持续的,因为一个城市没有发行货币的权力,当城投平台和城市居民的银行贷款的扩张难以为继,这个城市就要开启去杠杆过程,即贷款停止新增,用收入偿还贷款,这会压缩城市的总支出,从而陷入城市收入——支出的收缩循环。

打破这种循环,一是债务减记,就是贷款不还了,把风险转移至商业银行;二是中央政府发行货币,转移支付给城市;三是出售其他资产,偿还债务;四是都出去打工,依外出务工的收入来偿还债务。

在开放经济中,如果城市经济发展在基建、房地产、工业、服务四个领域相对协调,那么工业企业的产品在全国和全球销售能够获取较为稳定的现金流,比如黑悟空神话的公司,4个亿的成本,现在卖了近30个亿,这些利润就可以支撑居民部门偿还房贷,能够支撑房价,背后是对基建和房地产投资的支撑。基建+地产+工业+服务业的经济循环就能良好地运转下去。

从指标上来看,可以构建两个指标,(1)房价与居民名义收入的比值,(2)一个城市城投平台+居民按揭贷款总债务与居民名义收入的比值,当这两个指标过高,就意味着工业企业与服务业发展是相对滞后的。工业企业是做蛋糕的,服务业企业是辅助工业企业做蛋糕并且进行收入再分配的。

简言之,过高的(1)房价/居民名义收入,和,(2)城投平台+居民按揭总债务/居民名义收入,就意味着两点:一是相对于居民收入现实水平,城市居民可能是过于乐观了;二是相对于工业投资,城市的基建和房地产投资可能是阶段性的超前了。

由此,我们可以看出来,房价高与低是相对的,不是一个绝对的概念。房价上涨能否持续,主要看工业投资和产品的未来销售情况,如果房价涨幅严重偏离了工业投资与居民收入未来增长,基建投资的增速严重偏离工业的有较高现金流的增长,那么城投平台和居民的贷款就是不能持续的。如果工业投资与工业产品现金流快速提升,那么房价上涨快一些,也会通过居民工资快速提升来化解其可能积累的债务风险。

过去十多年里,一些城市房价冲高,接着快速回落,其实质是(1)居民部门错误估计了城市工业发展的步伐;(2)城市的土地出让金收入,及其支撑的基建投资阶段性偏离了城市工业的发展的节奏。

扩大到整个经济体,有两点不同,否则容易产生合成谬误。这两点不同,(1)国家可以外生新增货币,化解债务问题;(2)债务危机的本质是一国资源在基建、房地产、工业、服务业的错误配置,危机的出现就是引导经济主体修正资源配置的方向。

2024年8月26日

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