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朝阳区住房租赁企业分布最广泛；西城区租金水平全市居首。

在快速发展的都市脉络中，北京作为我国的政治、文化与国际交往中心，其住房租赁市场始终处于动态变化之中，既反映着城市经济的活力，也承载着无数逐梦者的居住需求。本报告通过收集并分析最新的市场数据，包括供应规模、租金水平、出租率、租客画像等关键指标，为关注北京市住房租赁市场的人士提供参考。

一、市场规模情况

（1）供应总量

2021-2024上半年北京市普通公寓供应量呈波动态势，整体来看，下半年“毕业季”对市场的推动效应大于上半年“返城季”产生的效应。2024年上半年供应7171套，接近近三年的最低值。

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（2）集中式住房租赁企业供应量

近一年北京市集中式住房租赁企业供应量波动上涨，在2024年2月份突破10万间，目前全市供应量超10.26万间。

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（3）区域门店数

从区域来看，朝阳区住房租赁企业门店数全市领衔，有157个在营门店；其次为丰台区和大兴区，分别有62个、40个在营门店；怀柔区和平谷区仅有1个在营门店。

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（4）品牌门店数

目前，乐乎公寓、城家公寓、魔方公寓等多个知名住房租赁品牌均在北京布局。

从门店数来看，乐乎公寓门店数占比在全市高达64%，深耕北京市场，具有较高的市场占有率；其次为城家公寓和魔方公寓，门店数量占比分别为8%、7%。

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（5）企业开业规模

从企业开业规模来看，截至2024年二季度，乐乎在北京的开业规模达48350间，以绝对优势占据市场主力；万科泊寓、首创城发、自如、魔方生活和百瑞纪集团等5家企业在北京的开业规模均超5000间。

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（6）新增开业房源

新增开业项目方面，2024年二季度方隅和乐乎分别在北京新增3040套房源、2331套房源；此外，逍遥洲资管旗下冠寓和城家也有少量房源入市。其中，方隅公寓6月在大兴区开业一租赁社区，1公里范围内有大兴高铁站、黄村火车站、义和庄地铁站，出行便捷无忧；户型面积覆盖25-103平方米，可满足租户多样化的租住需求。

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二、租金情况

（1）整体租金水平

2021-2024上半年北京市普通公寓租金涨跌互现，但整体波动幅度不大，除2022下半年租金环比上涨9.8%以外，其余变动幅度控制在5%以内。截至2024上半年，每平米租金为105元。

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（2）集中式住房租赁企业租金水平

近一年北京市集中式住房租赁企业平均租金整体平稳，2023年9月以来租金稳定在183元/月/平方米；2024年6月进入租赁市场传统旺季，租金升至186元/月/平方米。

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（3）区域租金水平

从区域来看，西城区凭借优越的地理位置，以330元/月/平方米的租金水平位居全市首位；第二位、第三位分别为东城区和朝阳区，租金分别为241元/月/平方米、212元/月/平方米；租金最低的区域为平谷区，每平方米28元/月/平方米。

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（4）品牌租金水平

从品牌来看，各住房租赁品牌在北京市的租金差异明显。魔方公寓和自如寓租金水平最高，超220元/月/平方米；龙湖冠寓、城家公寓、CCB建融家园租金水平处160-180元/月/平方米；泊寓、华润有巢、乐乎公寓、方隅公寓等8个品牌租金在130元/月/平方米以下，其中优望公寓最低，为76元/月/平方米。

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三、出租率情况

2020-2023年，北京市集中式住房租赁企业出租率先升后降，2023年降到最低点，出租率为87.9%，较最高点下降4.8个百分点。出租率下降的因素主要有：（1）市场租金整体呈现下跌态势，承租人可以以更低的租金租住相同品质的住房；（2）部分比例的承租人租住集中式住房为购房前的过渡性选择，最终因买房而退出租赁市场；（3）承租人收入预期降低，选择租更便宜的房子。

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四、租客画像

（1）居住现状

据调查数据显示，北京市承租人所租房屋以小户型为主，近八成集中在21-40平方米，其中31-40平方米房源占比39.49%，21-30平方米房源占比36.92%；大户型房源由于其高昂的价格，市场需求量小，50平方米以上的房源占比不足5%。

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（2）租金负担

从月租金来看，承租人在北京面临着高昂的租住成本。近六成承租人月租金支出在3001-4000元；其次为4001-5000元，占比19.62%；而3000元以下的占比不足14%。

从租金收入比来看，理想与现实存在较大差距。有研究表明，租金收入比在20%左右时，租户幸福感最高，30%以内是绝大多数人能接受的负担底线。在北京，近一半承租人租金收入比位于21%-30%，22.69%的承租人租金收入比位于31%-40%，仅19.87%的承租人租金收入比在20%及以下。

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结语：从全市来看，北京市集中式住房租赁企业供应量和租金水平稳中有增；从区域来看，朝阳区住房租赁企业分布最广泛，西城区租金水平全市居首；从品牌来看，乐乎公寓深耕北京市场，占有较高的市场占有率，魔方公寓租金水平最高；从租客来看，承租人所租房屋以小面积为主，且面临着较大的租金负担。

政策的规范与引导、人们租住观念的转变、流动人口增长等多方因素正推动北京市住房租赁市场繁荣发展，当前市场上的主导力量已初具规模，预计未来企业头部优势会更加明显。